Kat Mülkiyeti hukuku, çok sayıda kişinin bir arada yaşadığı ana taşınmazın yönetimini sağlamak üzere bir yönetim yapısı öngörür. Bu yapının temelini Yönetim Plânı, karar organı olan Kat Malikleri Kurulu (Genel Kurul) ve yürütme organı olan Yönetici oluşturur.
I. Yönetim Plânı
Yönetim Plânı, ana taşınmazın yönetim tarzını, kullanma maksat ve şeklini, yönetici ve denetçilerin ücretlerini ve yönetime ilişkin diğer hususları düzenleyen bağlayıcı bir belgedir.
- Oluşturulması: Yönetim Plânı, başlangıçta oy birliği ile oluşturulur.
- Değiştirilmesi: Yönetim Plânının değiştirilmesi, bütün kat maliklerinin beşte dördünün (4/5) oy çoğunluğu ile mümkündür.
II. Kat Malikleri Kurulu (Genel Kurul)
Genel Kurul, ana taşınmazdaki bütün kat maliklerinden oluşan en üst karar organıdır.
A. Toplantı Esasları
- Toplantı Zamanı: Yönetim plânında belirtilmemişse, olağan toplantı her yıl Ocak ayında yapılır.
- Olağanüstü Toplantı: Yönetici, denetçi veya kat maliklerinin üçte birinin (1/3) isteği üzerine her zaman olağanüstü toplanabilir.
- Temsil: Bir bağımsız bölümün birden fazla maliki varsa (paylı veya elbirliği mülkiyeti), bunlar arasından bir kişi temsilci tayin edilerek kurulda temsil edilir.
- Oy Hakkı: Her kat maliki, arsa payı oranına bakılmaksızın kural olarak bir oy hakkına sahiptir (Eşit Temsil İlkesi). Ancak, bir kişinin birden fazla bağımsız bölümü varsa, bağımsız bölüm sayısı kadar oy hakkına sahip olur.
B. Kararların Bağlayıcılığı ve İptali
Genel Kurul kararları, oylamaya katılmayanlar, olumsuz oy kullananlar ve karardan sonra bağımsız bölüm edinenler dâhil olmak üzere bütün kat maliklerini, külli ve cüz’i haleflerini, yönetici ve denetçiyi bağlar.
- İptal Davası: Toplantıya katılıp olumsuz oy kullanan (muhalif kalan) veya toplantıya katılmayan kat malikleri, kararın iptali için sulh hukuk hâkimine başvurabilir. Olumlu oy kullanan kat maliklerinin dava hakkı yoktur.
C. Toplantı ve Karar Yeter Sayıları (Nisaplar)
- İlk Toplantı: Toplantı yeter sayısı (nisap), kat maliklerinin sayı ve arsa payı oranının yarısından fazlasıdır. Karar yeter sayısı ise katılanların salt çoğunluğudur.
- İkinci Toplantı: İlk toplantıda yeter sayı sağlanamazsa, en az 15 gün sonra yapılacak ikinci toplantıda, toplantı yeter sayısı aranmaz (katılanlarla yapılır). Karar yeter sayısı yine katılanların salt çoğunluğudur.
D. İstisnai Karar Nisapları
| Nisap Türü | Konular | Açıklamalar |
| Oy Birliği | 1. Konut Nitelik Değişikliği: Konutun işyerine çevrilmesi, sinema, tiyatro, fırın, lokanta vb. eğlence veya gıda yerlerine dönüştürülmesi. (Hastaneye, kliniğe, ecza deposuna zaten izin verilmez.) | Önemli İstisna: Avukatlık/muhasebe büroları gibi fikri faaliyete dayalı büroların meskenlerde açılması (1-2 kişilik faaliyetle sınırlı kalmak şartıyla) Yargıtay’ca oy birliği aranmaksızın mümkün görülmektedir. |
| 2. Tasarruf İşlemleri: Ana taşınmaz üzerinde geçit, kaynak hakkı gibi irtifak hakları kurulması. | ||
| 3. Yeni Bağımsız Bölüm Eklenmesi: Ortak yerlerin (Örn: Kapıcı dairesi, teras) bağımsız bölüme çevrilmesi. | ||
| Beşte Dört (4/5) | 1. Yönetim Plânı Değişikliği: Yönetim planının maddelerinin (örn: yönetici ücreti) değiştirilmesi. | |
| 2. Ortak Yerlerde İnşaat/Değişiklik: Ortak yerlerin görünümünü veya sağlamlığını etkileyecek inşaat, onarım, dış cephe badana/boya gibi değişiklikler. | Balkon Kapatma: Gömme balkonların (ana yapı sınırlarını aşmayan) PVC ile kapatılması 4/5 çoğunlukla yapılabilir. Çıkma balkonların (ana yapı sınırlarını aşan) imar mevzuatını değiştirmesi halinde ise oy birliği gerekebilir. | |
| Sayı ve Arsa Payı Çoğunluğu | 1. Yönetici Atanması: Yönetici seçimi. | |
| 2. Lüks Giderler (KMK m. 42): Ortak yerlerdeki lüks sayılan (zevk için olan) veya tüm kat maliklerinin yararlanmasını artıracak ilave tesis ve değişiklikler (Örn: Havuz yapımı, otomatik kapı montajı). |
III. Yönetici
Yönetici, Genel Kurul kararlarını yürüten, ana taşınmazın idaresini sağlayan devamlı yürütme organıdır. Yönetici olması zorunludur.
- Hukuki İlişki: Yönetici ile kat malikleri arasındaki hukuki ilişki, temel olarak vekâlet sözleşmesine dayanır.
- Sorumluluk:
- Kat Maliklerine Karşı Sorumluluk: Vekilin sorumluluğu gibi, özen borcu ile (TBK m. 506/2) sorumludur.
- Üçüncü Kişilere Karşı Sorumluluk: Yöneticinin kusurlu eylemlerinden kaynaklanan zararlardan dolayı üçüncü kişilere karşı haksız fiil sorumluluğu söz konusu olabilir.
- Azil: Yönetici, her zaman istifa edebilir; Kat Malikleri Kurulu da salt çoğunlukla (toplantıya katılanların) vereceği kararla yöneticiyi her zaman azledebilir.
Anahtar Kelimeler
Yönetim planı, Kat Malikleri Kurulu, genel kurul, toplantı yeter sayısı, karar nisabı, oy birliği, beşte dört çoğunluk, sayı ve arsa payı çoğunluğu, yönetici, vekalet sözleşmesi, yönetici sorumluluğu, mesken niteliği, bağımsız bölüm sayısı.
Bu makale yapay zekadan destek alınarak üretilmiştir. Hukuki destek amacı gütmemektedir. Detaylı ve güvenilir bilgi için avukatınızdan destek almayı unutmayınız.
Bir Cevap Yazın