Kiralayanın konut veya işyeri ihtiyacına dayanarak kiracının tahliyesini talep ettiği bu dava türü, Türk Borçlar Kanunu’nun 350. maddesinde düzenlenmiştir. Aşağıda üç farklı olay örgüsüne dayanan, usul kurallarına uygun ve ayrıntılı gerekçelerle desteklenmiş örnek dilekçeler sunulmaktadır. Her bir örnekte açıklamalar bölümü, hukuki dayanaklar ve sonuç istemi farklı bir ihtiyaç senaryosuna göre kurgulanmıştır.

---

Örnek 1: Kiralayanın Kendi Konut İhtiyacı

… SULH HUKUK MAHKEMESİNE

Dosya No: …/…

Davacı: [Ad Soyad], [T.C. Kimlik No], [Adres]
Davacı Vekili: Av. Osman TURHAN, [Baro Sicil No], [Adres]
Davalı: [Ad Soyad], [Adres]

Konu: Kiralayanın kendisi için konut ihtiyacı nedeniyle kira sözleşmesinin feshi ile taşınmazın tahliyesi talebinden ibarettir.

Açıklamalar

A. Kira Sözleşmesinin Varlığı ve Süresi

1- Müvekkil ile davalı arasında 01.08.2020 başlangıç tarihli ve yıllık periyotlu bir kira sözleşmesi imzalanmıştır. Sözleşme, İstanbul ili, Kadıköy ilçesi, [Mahalle] Mahallesi, [Ada], [Parsel] üzerinde bulunan [Bağımsız Bölüm No] numaralı konut nitelikli taşınmazı kapsamaktadır. Sözleşmede aylık kira bedeli son dönem için 7.500 TL olarak belirlenmiştir. Kiracı, taşınmazı hâlen konut olarak kullanmaktadır.

2- Sözleşmenin 5. maddesi, kiralayanın gereksinimi hâlinde süre sonunda tahliye talep edebileceğine dair hükmü içermektedir. İlk uzama dönemi 01.08.2024 tarihinde sona ermektedir. Müvekkil, bu tarihten itibaren işleyecek yeni dönem öncesinde ihtiyacını belgelendirerek işbu davayı süresi içinde açmıştır. TBK m. 350/1 uyarınca dava şartı gerçekleşmiştir.

B. İhtiyaç Sahibinin Niteliği ve Yakınlığı

1- Tahliye talebine dayanak oluşturan konut ihtiyacı doğrudan müvekkile aittir. Müvekkil, hâlen kirada oturmakta olup kendi taşınmazına taşınmak istemektedir. Kanun, kiralayanın kendisi için konut gereksinimini haklı tahliye sebebi olarak açıkça tanımıştır. Bu durum, kişinin mülkiyet hakkından doğan en temel kullanım yetkisinin bir yansımasıdır.

2- Müvekkil yaklaşık dört yıldır başka bir ilçede yüksek kira bedeli ödemektedir. Mevcut oturduğu konutun aylık kirası 12.000 TL’ye ulaşmıştır ve ekonomik olarak müvekkili zorlamaktadır. Kendi mülküne geçerek barınma giderini azaltmak istemesi, yalnızca mülkiyet hakkının değil aynı zamanda dürüstlük kuralının da bir gereğidir. Yargıtay içtihatları, bu tür ekonomik gerekçeleri samimi ihtiyaç olarak değerlendirmektedir.

C. İhtiyacın Gerçek, Samimi ve Zorunlu Olması

1- Müvekkilin tahliye talebi tamamen gerçek ve samimi bir barınma ihtiyacına dayanmaktadır. Müvekkil, hâlen kiracı olduğu konutu 31.07.2024 tarihi itibarıyla tahliye edeceğine dair taahhütnameyi mal sahibine vermiştir. Bu husus, çifte kira ödeme zorunluluğunu ve taşınma ihtiyacının aciliyetini ispatlar niteliktedir. Ayrıca müvekkilin kendi taşınmazı dışında kullanabileceği başka bir konutu bulunmamaktadır.

2- İhtiyacın zorunlu olup olmadığı, somut olayın tüm koşulları birlikte değerlendirilerek belirlenecektir. Yerleşik Yargıtay uygulamasına göre, kiraya verenin mevcut barınma koşulları ile talep edilen taşınmaz arasında ciddi bir sosyal ve ekonomik dengesizlik varsa ihtiyaç zorunlu kabul edilir. Müvekkilin ödediği yüksek kira ve kendi mülkünü kullanamaması bu dengesizliği net biçimde ortaya koymaktadır.

D. İhtar ve Dava Açma Süresi

1- TBK m. 353 hükmü uyarınca, belirli süreli sözleşmelerde dava, sürenin bitiminden itibaren bir ay içinde açılmalıdır. Müvekkil tarafından davalı kiracıya 15.06.2024 tarihinde Kadıköy … Noterliği’nin … yevmiye numaralı ihtarnamesi gönderilmiş, sözleşmenin 01.08.2024 tarihinde sona ereceği ve yeni dönem için sözleşmenin yenilenmeyeceği bildirilmiştir. İhtarname, davalıya 17.06.2024 tarihinde tebliğ edilmiştir.

2- Dava, 15.08.2024 tarihinde, yani süre bitimini izleyen bir aylık hak düşürücü süre içerisinde açılmıştır. Konut ihtiyacına dayalı davalarda ihtar şartı bulunmamakla birlikte, uyuşmazlığın önlenmesi ve iyi niyetin gösterilmesi adına ihtarname keşide edilmiştir. Bu durum, müvekkilin talebinin ciddiyetini ve kiracıya tanınan makul süreyi de ispatlamaktadır.

E. Delil Durumu ve Tanık Beyanları

1- Müvekkilin kirada oturduğu konuta ilişkin kira sözleşmesi, ödenen kira bedellerini gösterir banka dekontları ve mevcut ev sahibinden alınan tahliye taahhüdü dosyaya sunulacaktır. Ayrıca müvekkilin başkaca bir taşınmazı bulunmadığını gösteren tapu kaydı celp edilecektir. Bu deliller, konut ihtiyacının gerçekliğini somut biçimde ortaya koyacaktır.

2- Davalının iddialarını çürütmek ve ihtiyacın samimiyetini ispat etmek için üç tanık dinletilecektir. Tanıklar, müvekkilin yaşam koşullarını, ödediği yüksek kirayı ve kendi evine taşınma hazırlığını doğrulayacaktır. Tanık listesi, isim ve adresleriyle birlikte dilekçe ekinde mahkemeye takdim edilmektedir.

Özetle, müvekkilin kendisi için duyduğu konut ihtiyacı gerçek, samimi ve zorunludur; bu ihtiyaç, süresi içinde açılan işbu dava ile belgelere dayalı olarak ispatlanacak olup davalının tahliyesine karar verilmesi gerekmektedir.

Hukuki Sebepler

Türk Borçlar Kanunu m. 350/1, m. 353; Hukuk Muhakemeleri Kanunu m. 200 vd.; Yargıtay 6. Hukuk Dairesi kararları; ilgili sair mevzuat.

Hukuki Deliller

1. 01.08.2020 başlangıç tarihli kira sözleşmesi
2. Kadıköy … Noterliği’nin … yevmiye, 15.06.2024 tarihli ihtarnamesi ve tebliğ şerhi
3. Müvekkilin kiracı olarak oturduğu konuta ait kira sözleşmesi ve kira ödeme dekontları
4. Müvekkile ait güncel tapu kaydı (başkaca taşınmazın bulunmadığını gösterir)
5. Tanık listesi (ekte)
6. Keşif, bilirkişi incelemesi, yemin, isticvap ve sair her türlü yasal delil

Sonuç ve İstem

Yukarıda arz ve izah edilen ve re’sen gözetilecek nedenlerle;
1-) Davalının, İstanbul ili, Kadıköy ilçesi, [Mahalle] Mahallesi, [Ada], [Parsel] üzerinde bulunan [Bağımsız Bölüm No] numaralı konut nitelikli taşınmazdan tahliyesine,
2-) Yargılama giderleri ve vekâlet ücretinin davalıya yükletilmesine,
karar verilmesini vekaleten arz ve talep ederim. 15.08.2024

Davacı Vekili
Av. Osman TURHAN
[İmza]

---

Örnek 2: Kiralayanın Altsoyu (Oğlu) İçin Konut İhtiyacı

… SULH HUKUK MAHKEMESİNE

Dosya No: …/…

Davacı: [Ad Soyad], [T.C. Kimlik No], [Adres]
Davacı Vekili: Av. Osman TURHAN, [Baro Sicil No], [Adres]
Davalı: [Ad Soyad], [Adres]

Konu: Kiralayanın oğlu için duyduğu konut ihtiyacı nedeniyle kira sözleşmesinin feshi ile taşınmazın tahliyesi talebinden ibarettir.

Açıklamalar

A. Sözleşme İlişkisi ve Kira Süreci

1- Taraflar arasında 15.06.2019 başlangıç tarihli, aylık 5.000 TL bedelli ve belirli süreli bir konut kira sözleşmesi bulunmaktadır. Taşınmaz, Ankara ili, Çankaya ilçesi, [Mahalle] Mahallesi, [Ada], [Parsel] üzerinde kayıtlıdır ve hâlen davalı tarafından konut olarak kullanılmaktadır. Sözleşme, her yıl Haziran ayında kendiliğinden birer yıl uzamaktadır.

2- Beş yılı aşkın süredir devam eden kira ilişkisinde müvekkil, oğlunun üniversite eğitimini tamamlamasını ve evlilik hazırlıklarını beklemiştir. Oğul, 2024 yılı temmuz ayında evlenmiş olup eşiyle birlikte müstakil bir konuta ihtiyaç duymaktadır. Bu gelişme üzerine müvekkil, TBK m. 350/1 kapsamında altsoy ihtiyacına dayalı tahliye davası açma zarureti doğmuştur.

B. Altsoy Kavramı ve Kanuni Çerçeve

1- TBK m. 350/1, kiralayanın altsoyu için konut ihtiyacı sebebiyle tahliye davası açabileceğini açıkça hükme bağlamıştır. Altsoy kavramı; evlat, torun gibi birinci ve ikinci dereceden füruu kapsar. Müvekkilin oğlu, bu tanımın doğrudan içinde yer almaktadır ve ihtiyaç sahibi sıfatı kanunen tanınmıştır.

2- Kanun koyucu, aile bireyleri arasındaki dayanışma yükümlülüğünü gözeterek kiralayana bu hakkı vermiştir. Müvekkilin oğlu, müstakil aile hayatı kurabilmek için ayrı bir konuta gereksinim duymaktadır. Bu ihtiyaç; geçici, keyfi veya kötü niyetli bir talep olmayıp yeni kurulan bir ailenin temel barınma hakkı ile doğrudan ilgilidir.

C. İhtiyacın Gerçekliği ve Samimiyeti

1- Müvekkilin oğlu hâlen müvekkille aynı evde yaşamakta ve bu durum hem yeni evli çift hem de müvekkil için elverişsiz bir barınma ortamı yaratmaktadır. Oğul, düzenli gelir getiren bir işte çalışmakta olup müstakil bir yaşam sürdürebilecek ekonomik yeterliliğe sahiptir. Aynı şehirde uygun kiralık konut bulmakta zorlandığı, emlak portalları üzerinden yapılan araştırma çıktılarıyla belgelenebilir.

2- Müvekkilin tahliye talep etmesinde başka bir amacı bulunmamaktadır. Davalı kiracıya, sözleşmenin yenilenmeyeceği yönünde sözlü bildirim yapılmış ve davalı tarafından da bu durum başlangıçta anlayışla karşılanmıştır. Ancak daha sonra tahliyeye yanaşılmaması üzerine işbu dava açılmıştır. Yargıtay, kiralayanın çocuğunun evlenmesini samimi ihtiyaç olarak kabul etmektedir.

D. Süre Koşulları ve Usuli İşlemler

1- Sözleşmenin son uzama dönemi 15.06.2024 tarihinde başlamıştır. TBK m. 353 uyarınca dava, bu yeni dönem içinde ancak sürenin bitiminden önce açılabilmektedir. Eldeki dava, 10.08.2024 tarihinde, uzama dönemi devam ederken ikame edilmiştir ve hak düşürücü süre yönünden herhangi bir sorun bulunmamaktadır.

2- Her ne kadar konut ihtiyacına dayalı davalarda ihtar zorunlu değilse de, müvekkil tarafından Ankara … Noterliği’nin … yevmiye numaralı, 01.07.2024 tarihli ihtarnamesi keşide edilerek davalının tahliyesi istenmiştir. İhtarname, 03.07.2024 tarihinde tebliğ edilmiş ve davalıya 30 günlük ek süre tanınmıştır. Bu iyi niyetli yaklaşım, talebin ciddiyetini desteklemektedir.

E. Deliller ve Beklenen Savunmalar

1- Dosyaya; davacı ile oğlu arasındaki soybağını gösteren nüfus kaydı, oğlunun evlilik cüzdanı sureti, SGK hizmet dökümü ve gelir belgesi, aynı adreste ikamet ettiklerini kanıtlayan yerleşim yeri belgesi sunulacaktır. Ayrıca oğul adına kayıtlı herhangi bir konut olmadığını gösterir tapu kaydı da celp edilecektir.

2- Davalı tarafça ihtiyacın samimi olmadığı ileri sürülebilir. Ancak müvekkilin oğlunun evlenmesi, sabit bir olgu olup kötü niyet iddiasının aksini ispatlayan en güçlü karinedir. Kaldı ki, tanık beyanları ve belgeler de ihtiyacın gerçekliğini teyit edecek niteliktedir. Yargıtay’ın yerleşik kararları, evlilik olgusunu güçlü bir ihtiyaç kanıtı saymaktadır.

Özetle, müvekkilin oğlu için duyduğu konut ihtiyacı, aile birliğinin sağlıklı şekilde sürdürülebilmesi için gerçek, samimi ve zorunlu olup davalının tahliyesi gerekmektedir.

Hukuki Sebepler

TBK m. 350/1, m. 353; HMK m. 200 vd.; Yargıtay 6. Hukuk Dairesi kararları.

Hukuki Deliller

1. 15.06.2019 başlangıç tarihli kira sözleşmesi
2. Ankara … Noterliği … yevmiye, 01.07.2024 tarihli ihtarname ve tebliğ mazbatası
3. Davacı ve oğluna ait nüfus kayıt örnekleri, evlilik cüzdanı sureti
4. Oğula ait gelir belgesi ve SGK hizmet dökümü
5. Oğul adına kayıtlı konut bulunmadığını gösterir tapu kaydı
6. Tanık listesi ve sair deliller

Sonuç ve İstem

Yukarıda arz ve izah edilen ve re’sen gözetilecek nedenlerle;
1-) Davalının, Ankara ili, Çankaya ilçesi, [Mahalle] Mahallesi, [Ada], [Parsel] üzerindeki [Bağımsız Bölüm No] numaralı konuttan tahliyesine,
2-) Yargılama giderleri ile vekâlet ücretinin davalıya yükletilmesine,
karar verilmesini vekaleten arz ve talep ederim. 10.08.2024

Davacı Vekili
Av. Osman TURHAN
[İmza]

---

Örnek 3: Kiralayanın Bakmakla Yükümlü Olduğu Annesi İçin Konut İhtiyacı

… SULH HUKUK MAHKEMESİNE

Dosya No: …/…

Davacı: [Ad Soyad], [T.C. Kimlik No], [Adres]
Davacı Vekili: Av. Osman TURHAN, [Baro Sicil No], [Adres]
Davalı: [Ad Soyad], [Adres]

Konu: Kiralayanın bakmakla yükümlü olduğu annesi için duyduğu konut ihtiyacına dayalı tahliye isteminden ibarettir.

Açıklamalar

A. Kira Sözleşmesinin Mahiyeti

1- Müvekkil, İzmir ili, Bornova ilçesi, [Mahalle] Mahallesi, [Ada], [Parsel] adresindeki zemin kat konut nitelikli taşınmazın malikidir. Bu taşınmaz, 01.01.2021 başlangıç tarihli sözleşme ile davalıya konut olarak kiralanmıştır. Aylık kira bedeli 4.500 TL olarak belirlenmiş ve sözleşme her yıl ocak ayında kendiliğinden bir yıl uzamaktadır.

2- Müvekkil, annesinin yaşadığı sağlık sorunları nedeniyle onun bakımını üstlenmek zorunda kalmıştır. Bu zorunluluk, tahliye talebinin ortaya çıkışındaki temel etkendir. Anne, hâlen üçüncü katta asansörsüz bir binada yaşamakta olup yürüme güçlüğü çekmektedir. Müvekkil, zemin kattaki kendi taşınmazını annesi için uygun hâle getirmek istemektedir.

B. Bakım Yükümlülüğünün Hukuki Dayanağı

1- TBK m. 350/1, kiralayanın bakmakla yükümlü olduğu kişiler için konut gereksinimini tahliye sebebi olarak düzenlemiştir. Türk Medeni Kanunu’nun 364. maddesi ise herkesin yardım etmediği takdirde yoksulluğa düşecek olan üstsoyuna bakma yükümlülüğü getirir. Müvekkil, sağlık sorunları nedeniyle desteğe muhtaç olan annesine bakmakla hukuken yükümlüdür.

2- Somut olayda ihtiyaç sahibi, kiralayanın annesi olup kanun gereği bakım borcu altındadır. Yargıtay, yaşlılık, hastalık ve bakım güçlüğünü gerçek ve samimi ihtiyaç olarak nitelendirmektedir. Ayrıca anne, müvekkille aynı ilde ikamet etmekte olup mevcut konutun fiziki şartları bakım hizmetini imkânsız kılmaktadır.

C. İhtiyacın Somut ve Acil Niteliği

1- Anne, 78 yaşında olup diz eklemlerinde ileri derecede kireçlenme teşhisi konulmuştur. Ekte sunulan sağlık kurulu raporu, annenin merdiven inip çıkamadığını ve günlük yaşam aktivitelerinde yardıma ihtiyaç duyduğunu ortaya koymaktadır. Mevcut meskenin üçüncü katta ve asansörsüz oluşu, anne için ciddi sağlık riskleri barındırmaktadır.

2- Müvekkilin taşınmazı zemin katta bulunmaktadır ve engelli erişimine uygundur. Anne, bu konuta taşınarak hem sağlık risklerinden kurtulacak hem de müvekkilin günlük bakım hizmetinden kesintisiz yararlanabilecektir. İhtiyacın aciliyeti, annenin ilerleyen yaşı ve sağlık durumu dikkate alındığında yadsınamaz boyuttadır. Mahkemenin bu hususu re’sen değerlendirmesi gereklidir.

D. Dava Süresi ve Usuli Adımlar

1- Kira sözleşmesi en son 01.01.2024 tarihinde bir yıl uzamıştır. TBK m. 353 hükmü uyarınca dava, bu uzama dönemi içerisinde açılmalıdır. Eldeki dava, 20.08.2024 tarihinde, süresi içinde ikame edilmiştir. Herhangi bir hak düşürücü süre sorunu bulunmamaktadır.

2- Müvekkil, İzmir … Noterliği aracılığıyla 05.07.2024 tarihinde keşide ettiği ihtarname ile tahliye iradesini açıkça ortaya koymuş ve davalıya 30 gün süre vermiştir. İhtarname 08.07.2024’te tebliğ edilmiş olmasına karşın davalı tahliyeye yanaşmamıştır. Müvekkilin sabırlı ve uzlaşmacı tutumu, ihtiyacın gerçekliğini destekleyen ek bir olgudur.

E. Deliller ve Hukuki Değerlendirme

1- Dosyaya; annenin sağlık kurulu raporu, anne ile müvekkil arasındaki soybağını kanıtlayan nüfus kaydı, annenin mevcut ikametgâhının üçüncü katta olduğuna dair belediye kaydı ve kira sözleşmesi sunulmaktadır. Ayrıca taşınmazın zemin katta olduğunu gösterir mimari proje örneği ve fotoğraflar da delil olarak ileri sürülmektedir.

2- Olayda ihtiyacın samimiyetini kuşkuya düşürecek hiçbir unsur yoktur. Kiralayanın, bakıma muhtaç annesi için zemin kat konutunu talep etmesi en doğal ve hukuken korunması gereken bir davranıştır. Yargıtay’ın pek çok kararı, bu tür somut sağlık gerekçelerini tahliye için yeterli saymaktadır.

Özetle, müvekkilin bakmakla yükümlü olduğu annesi için duyduğu konut ihtiyacı; sağlık raporlarıyla kanıtlanmış, gerçek, samimi ve zorunlu olup tahliye kararı verilmelidir.

Hukuki Sebepler

TBK m. 350/1, m. 353; TMK m. 364; HMK m. 200 vd.; ilgili Yargıtay kararları.

Hukuki Deliller

1. 01.01.2021 başlangıç tarihli kira sözleşmesi
2. İzmir … Noterliği … yevmiye, 05.07.2024 tarihli ihtarname ve tebliğ belgesi
3. Anneye ait sağlık kurulu raporu
4. Nüfus kayıt örnekleri ve yerleşim yeri belgeleri
5. Taşınmazın zemin katta olduğunu gösteren mimari proje ve fotoğraflar
6. Tanık beyanları, keşif, bilirkişi incelemesi ve sair deliller

Sonuç ve İstem

Yukarıda arz ve izah edilen ve re’sen gözetilecek nedenlerle;
1-) Davalının, İzmir ili, Bornova ilçesi, [Mahalle] Mahallesi, [Ada], [Parsel] sayılı taşınmazda bulunan [Bağımsız Bölüm No] numaralı konuttan tahliyesine,
2-) Yargılama giderleri ve vekâlet ücretinin davalıya tahmiline,
karar verilmesini vekaleten arz ve talep ederim. 20.08.2024

Davacı Vekili
Av. Osman TURHAN
[İmza]

---

Hukuki Değerlendirme ve Uygulamada Dikkat Edilecek Hususlar

İhtiyaç nedeniyle tahliye davaları, kira hukukunun en sık rastlanan uyuşmazlık türlerinden biridir. Uygulamada en kritik mesele, ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olduğunun ispatıdır. Yargıtay, ihtiyacın doğumu anında mevcut koşullara bakar; dava açıldıktan sonra yaratılan yapay ihtiyaçları dikkate almaz. Bu nedenle dilekçenin, talep anındaki fiili durumu tüm ayrıntılarıyla yansıtması şarttır.

Dava, belirli süreli kira sözleşmelerinde sürenin bitiminden itibaren bir ay içinde açılmalıdır. Bu süre hak düşürücü olup re’sen dikkate alınır. Ayrıca tahliye edilen taşınmazın, haklı sebep olmaksızın üç yıl süreyle bir başkasına kiralanamayacağı TBK m. 355’te düzenlenmiştir. Bu yasak, kötü niyetli tahliyelerin önüne geçmeyi amaçlar. Mahkeme, ihtiyacın ispatı için her türlü delili serbestçe değerlendirir; tanık dahil tüm kanıtlar önem taşır. Dilekçelerde, ihtiyacı doğuran olaylar kronolojik sıra ile ve belgelerle desteklenerek anlatılmalıdır.

---

KONU İLE İLGİLİ EK BİLGİLER

İhtiyaç nedeniyle tahliye davası, kira sözleşmesinin kiraya veren tarafından sona erdirilmesini sağlayan en etkili hukuki yollardan biridir. Bu dava türü, mülk sahibinin kendi barınma veya çalışma hakkı ile kiracının sözleşmeden doğan oturma hakkı arasında hassas bir denge kurar. Kanun koyucu, kötü niyetli girişimleri önlemek için katı şartlar ve ispat yükümlülükleri getirmiştir. İşte bu nedenle dava sürecinde dikkat edilmesi gereken çok sayıda ayrıntı bulunur. Aşağıdaki bölüm, davanın şartlarından Yargıtay uygulamasına kadar kapsamlı bir rehber sunmayı amaçlamaktadır.

İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davasının Hukuki Dayanağı

Dava, Türk Borçlar Kanunu’nun 350. maddesinin birinci fıkrasına dayanır. Madde, kiraya verenin kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi varsa sözleşmeyi sona erdirebileceğini belirtir. Buradaki kritik ölçüt, ihtiyacın “gerçek, samimi ve zorunlu” olmasıdır. Yargıtay, bu üç unsuru her olayda titizlikle inceler. Örneğin bir kararda, kiraya verenin aynı semtte başka bir konutu varsa ihtiyacın zorunlu olmadığına hükmedilmiştir. Bu nedenle dava açılmadan önce ihtiyaç sahibinin tüm mal varlığı durumu etraflıca araştırılmalıdır.

Bunun yanında, ihtiyacın ne zaman doğduğu da önem taşır. Dava açıldıktan sonra ortaya çıkan bir gereksinim, o davada dikkate alınmaz. Öte yandan dava sırasında ihtiyaç ortadan kalkarsa dava reddedilir. Dolayısıyla ihtiyaç hem dava açılırken var olmalı hem de yargılama boyunca devam etmelidir. Yargıtay 6. Hukuk Dairesi’nin 2022/3451 E. sayılı kararı bu ilkeleri açıkça vurgulamaktadır. Ayrıca kiraya veren, tahliyeden sonra taşınmazı üç yıl süreyle başkasına kiralayamaz. Bu kural, kötü niyetli tahliyeleri caydırmak için getirilmiştir.

İhtiyaç Sahibinin Niteliği ve İspat Yükü

Kiraya veren, ihtiyacını her türlü delille ispat edebilir. Tanık beyanları, sağlık raporları, kira sözleşmeleri, tapu kayıtları ve hatta fotoğraflar bile delil olarak kullanılabilir. Ancak ispat yükü tamamen davacı kiraya verendedir. Kiracının, ihtiyacın samimi olmadığını ispat etme zorunluluğu yoktur. Buna rağmen uygulamada kiracılar sıklıkla kötü niyet iddiasında bulunur. Bu iddialara karşı davacının delillerini sağlam ve çelişkisiz sunması gerekir. Örneğin, ihtiyaç sahibi oğul için açılan bir davada oğlun evlenmesi, işe girmesi gibi somut olgular güçlü deliller sayılır.

Aşağıdaki tablo, farklı ihtiyaç türlerine göre ispat araçlarını özetlemektedir:

İhtiyaç Türü	Örnek Deliller	Dikkat Edilecek Husus
Kendi konut ihtiyacı	Mevcut kira sözleşmesi, tahliye taahhüdü, tapu kaydı	Başka konutunun bulunmaması şarttır
Altsoy ihtiyacı	Nüfus kaydı, evlilik cüzdanı, gelir belgesi	İhtiyacın süreklilik arz etmesi gerekir
Bakım yükümlülüğü	Sağlık raporu, nüfus kaydı, sosyal inceleme raporu	Bakımın zorunlu ve sürekli olması aranır
İşyeri ihtiyacı	Vergi levhası, ticaret sicil gazetesi, kira kontratı	Fiilen işletme amacı taşımalıdır

Bu tablo, hangi durumda hangi belgenin öne çıktığını göstermektedir. Ancak her olayda deliller bir bütün olarak değerlendirilecektir.

Süre Koşulları ve Usul

İhtiyaç nedeniyle tahliye davası açma süresi, sözleşmenin niteliğine göre değişir. Belirli süreli sözleşmelerde dava, sürenin bitiminden itibaren bir ay içinde açılmalıdır. Bu süre hak düşürücüdür; mahkeme re’sen dikkate alır. Belirsiz süreli sözleşmelerde ise fesih dönemine ve ihbar sürelerine uyulması gerekir. Genellikle altı aylık kira dönemlerinde, üç aylık ihbar süresi sonunda dava açılabilir. Sürelere uyulmaması, davanın usulden reddine yol açar. Bu nedenle dava açılmadan önce sözleşmenin türü ve bitiş tarihi mutlaka kontrol edilmelidir.

Öte yandan dava, taşınmazın bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesinde açılır. Görev ve yetki kamu düzenine ilişkindir. Dilekçede mahkemenin tam adı doğru yazılmalıdır. Ayrıca dava değeri, bir yıllık kira bedeli üzerinden hesaplanır ve harç buna göre yatırılır. Uygulamada sık yapılan hatalardan biri de eksik harç yatırmaktır. Tam harç yatırılmadığında dosyaya işlem yapılmaz. Sonuç olarak tüm bu usul kuralları, davanın sağlıklı yürümesi için hayati önemdedir.

Yargıtay Uygulamasından Örnekler

Yargıtay kararları, ihtiyaç kavramının sınırlarını çizmede yol göstericidir. Örneğin bir kararda, davacının oğlunun üniversite eğitimi için talep ettiği konut ihtiyacı, geçici olduğu gerekçesiyle reddedilmiştir. Buna karşılık başka bir kararda, yaşlı ve hasta anneye bakma zorunluluğu, en güçlü ihtiyaç sebeplerinden sayılmıştır. Ayrıca Yargıtay, ihtiyacın dava tarihinden sonra doğması hâlinde bu durumun dikkate alınamayacağını net biçimde vurgular. Ancak istisnai olarak yargılama sırasında doğan ve kaçınılmaz olan ihtiyaçlar, ıslah yoluyla ileri sürülebilir.

Bir diğer önemli nokta, kiracının tahliye sonrası aynı taşınmazın yeniden kiraya verildiğini tespit etmesi durumudur. Bu hâlde eski kiracı, TBK m. 355 uyarınca son kira yılı bedelinden az olmamak üzere tazminat talep edebilir. Üstelik bu tazminat, kiraya verenin kusurundan bağımsızdır. Dolayısıyla tahliye kararı alan kiraya veren, taşınmazı gerçekten ihtiyaç sahibine tahsis etmeli ve üç yıl süreyle başkasına kiralamamalıdır. Bu yükümlülüğe aykırılık, ağır mali sonuçlar doğurur.

Alternatif Çözüm Yolları ve Arabuluculuk

İhtiyaç nedeniyle tahliye davası açmadan önce arabuluculuğa başvurmak zorunlu değildir. Ancak taraflar isterlerse gönüllü arabuluculuk yapabilir. Bu süreç, uyuşmazlığın daha hızlı ve az masrafla çözülmesini sağlayabilir. Özellikle tahliye karşılığında bir miktar taşınma yardımı önerilmesi, uygulamada sık görülen bir çözümdür. Bunun yanında kiracıyla sulh yoluyla anlaşarak tahliye taahhüdü alınması da mümkündür. Ancak bu taahhüdün tarihi ile taşınmazın teslim tarihi arasında makul bir süre olmalıdır. Aksi takdirde taahhüdün geçersiz sayılma riski doğar.

Tüm bu bilgiler ışığında, ihtiyaç nedeniyle tahliye davası karmaşık bir hukuki süreçtir. Her aşamada dikkatli hareket edilmeli, deliller eksiksiz toplanmalı ve sürelere riayet edilmelidir. Özellikle ihtiyacın samimiyetini gölgeleyecek herhangi bir eylemden kaçınmak şarttır. Aksi takdirde davanın reddi kaçınılmaz olur ve yeni bir dava için yıllarca beklemek gerekebilir.

---

Sık Sorulan Sorular

Soru 1: İhtiyaç nedeniyle tahliye davasını kimler açabilir?
Cevap: Kiraya veren, eşi, altsoyu, üstsoyu veya bakmakla yükümlü olduğu kişiler için taşınmaz sahibi ya da intifa hakkı sahibi dava açabilir.

Soru 2: Davayı açmak için kiracıya ihtar çekmek zorunlu mudur?
Cevap: Konut ihtiyacında ihtar şart değildir. Ancak işyeri ihtiyacında, sözleşmede hüküm varsa veya teamül gerekiyorsa ihtar gerekebilir.

Soru 3: Dava ne kadar sürer?
Cevap: Ortalama 8-14 ay sürer. Yoğun mahkemelerde bu süre uzayabilir. İstinaf ve temyiz aşamalarıyla birlikte süreç 2-3 yılı bulabilir.

Soru 4: Dava reddedilirse ne yapılmalıdır?
Cevap: Gerekçeye göre istinaf yoluna başvurulabilir. Ayrıca ihtiyaç koşulları değişmişse yeni bir dönem sonunda tekrar dava açılabilir.

Soru 5: Tahliyeden sonra evi başkasına kiralarsam ne olur?
Cevap: Eski kiracıya son bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemek zorunda kalırsınız. Ayrıca cezai yaptırımı yoktur ancak mali risk büyüktür.

Etiketler: ihtiyaç nedeniyle tahliye, tahliye davası, konut ihtiyacı, kira hukuku, kiracı tahliyesi, tahliye dilekçesi, TBK 350, borçlar kanunu, sulh hukuk, kira sözleşmesi feshi, ev sahibi hakları, kiracı hakları, tahliye davası süresi, ihtiyaç nedeniyle tahliye şartları, yargıtay kararları, konut tahliyesi, işyeri ihtiyacı tahliye, bakım yükümlülüğü tahliye, altsoy ihtiyacı, üstsoy ihtiyacı, tahliye davası delilleri, arabuluculuk, kira tazminatı, hukuki rehber, dava dilekçesi örneği

---

Turhan Hukuk Danışmanlık

Turhan Hukuk Danışmanlık bünyesinde hukuk uyuşmazlıklarında profesyonel destek sağlıyoruz. “Avukat Osman Turhan – Turhan Hukuk & Danışmanlık” olarak haklarınızı korumak için yargı süreçlerini titizlikle takip ediyoruz. Hukuki süreçleriniz için bizimle iletişime geçebilirsiniz.

Av. Osman Turhan Kimdir?

Avukat Osman Turhan, Niğde Fen Lisesi’nden mezun olduktan sonra Ankara Yıldırım Beyazıt Üniversitesi Hukuk Fakültesi’nden fakülte ikincisi olarak 8 yüksek onur belgesiyle mezun olmuş bir hukukçudur. Almanya’nın Saarbrücken/Saarland kentinde bir hukuk bürosunda, avukatlık stajı yapmıştır. Yerli ve uluslararası pek çok sempozyumda delege olarak yer almıştır. Halen Ankara 2 Nolu Barosunda Parlamento Komisyonu üyesi olup aynı zamanda Avukat Hakları Merkezi üyeliği görevini yapmaktadır. Ayrıca akademik çalışmalarını sürdüren Turhan, Özel Hukuk Tezli Yüksek Lisans programına devam etmektedir. Turhan Hukuk & Danışmanlık bünyesinde faaliyet gösteren Turhan; şirket danışmanlıkları, dava süreçleri, icra takipleri, sözleşme hazırlama, ceza davaları, vergi davaları ve hukuki savunma alanlarında aktif olarak çalışmaktadır. Uluslararası hukuk deneyimi kapsamında Almanya’da pratik tecrübe kazanmıştır.

FAYDALI LİNKLER:

Web Sitemiz İçin

Google Maps

İletişim İçin

–

Diğer Kategoriler İçin

Yüzlerce Makalemizi İncelemek İçin