Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 25. maddesinde düzenlenen bu özel dava türü, ortak yaşamı çekilmez hale getiren malike karşı diğer kat maliklerinin başvurabileceği en ağır hukuki yaptırımdır. Aşağıda üç farklı olay kurgusu üzerinden hazırlanmış dava dilekçesi örnekleri yer almaktadır.
Bağımsız Bölüm Devri Davası: Site ve Apartman – Örnek Dilekçeler
ÖRNEK 1: Borçlarını Sürekli Ödemeyen Malik
… ASLİYE HUKUK MAHKEMESİ’NE
DOSYA NO: 2026/…
DAVACI: Elif KARADAĞ (T.C. Kimlik No: 234567890)
Adres: Yıldızevler Mahallesi, Begonya Apartmanı No: 12 Daire: 5, Çankaya/ANKARA
DAVACI VEKİLİ: Av. Osman TURHAN
Adres: Kazım Özalp Mahallesi, Çetin Emeç Bulvarı No: 45 Daire: 8, Çankaya/ANKARA
DAVALI: Cemil YILDIRIM (T.C. Kimlik No: 345678901)
Adres: Yıldızevler Mahallesi, Begonya Apartmanı No: 12 Daire: 3, Çankaya/ANKARA
KONU: Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 25. maddesi uyarınca, davalının borçlarını sürekli ödememesi sebebiyle bağımsız bölümünün diğer kat maliklerine devri talebinden ibarettir.
AÇIKLAMALAR:
A. Kat Mülkiyeti İlişkisi ve Davalının Durumu
1- Davalı Cemil YILDIRIM, Begonya Apartmanı’nın 3 numaralı bağımsız bölümünün malikidir. Mülkiyeti 15 Mart 2021 tarihinde satın alma yoluyla iktisap etmiştir. Apartmanda toplam 12 bağımsız bölüm bulunmaktadır.
2- Davalı, taşınmazı iktisap ettiği tarihten itibaren apartman aidatlarını düzenli olarak ödememiştir. Kat malikleri kurulu kararlarıyla belirlenen aidat miktarları tüm bağımsız bölümler için eşit şekilde tahakkuk ettirilmektedir. Davalı ise bu yükümlülüğünü sistematik biçimde yerine getirmemektedir.
B. Ödenmeyen Borçların Kronolojik Dökümü
1- Davalının ödenmemiş aidat borçları yıllara göre şu şekilde sıralanmaktadır: 2022 yılına ait 8 aylık aidat borcu 4.800 TL’dir. 2023 yılına ait 10 aylık aidat borcu 7.500 TL’dir. 2024 yılına ait tüm yıl boyunca biriken aidat borcu 10.200 TL’dir. 2025 yılına ait 9 aylık aidat borcu 11.700 TL’dir. 2026 yılının ilk dört ayına ait aidat borcu ise 5.600 TL’dir.
2- Apartmanın ortak giderleri için kat malikleri kurulunca alınan kararlar usulüne uygun tebliğ edilmiştir. Davalıya her yıl düzenli olarak ihtarnameler gönderilmiştir. Kadıköy 5. Noterliği’nin 15 Ocak 2023 tarih ve 12345 yevmiye numaralı ihtarnamesi buna örnektir. Tüm bu uyarılara rağmen davalı ödeme yapmamakta ısrar etmektedir.
C. Davalının Tutumunun Diğer Kat Maliklerine Etkisi
1- Davalının sürekli ödememe eylemi, apartmanın ortak giderlerinin karşılanmasını imkânsız hale getirmektedir. Kalorifer yakıtı, asansör bakımı, ortak alan elektriği gibi zorunlu giderler diğer kat maliklerinin cebinden karşılanmaktadır. Bu durum apartman bütçesinde ciddi açıklar oluşmasına yol açmaktadır.
2- Ortak giderlerin düzenli karşılanamaması sebebiyle apartmanın ortak alanlarında bakım ve onarım çalışmaları aksamaktadır. Asansör bakım şirketi alacakları sebebiyle hizmeti durdurma noktasına gelmiştir. Temizlik görevlisi maaşını düzenli alamadığı için işi bırakmıştır. Bu tablo diğer kat maliklerini hem maddi hem manevi olarak mağdur etmektedir.
D. Hukuki Süreç ve Arabuluculuk Aşaması
1- Dava açılmadan önce 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu’nun 18/A maddesi uyarınca zorunlu arabuluculuk süreci yürütülmüştür. Ankara Arabuluculuk Bürosu’nun 2026/7834534139 numaralı dosyasıyla gerçekleştirilen görüşmelerden sonuç alınamamıştır.
2- Arabuluculuk toplantısında davalı borcunu kabul etmiştir. Buna rağmen herhangi bir ödeme planı sunmamıştır. Arabuluculuk son tutanağı 10 Mart 2026 tarihinde anlaşamama olarak düzenlenmiştir. Son tutanak işbu dava dilekçesi ekinde sunulmaktadır.
E. Davanın Hukuki Dayanağı ve Gerekçeler
1- 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 25. maddesi açık hüküm içermektedir. Maddeye göre kat maliklerinden birinin borçlarını sürekli olarak ödememesi halinde diğer kat malikleri hâkimin müdahalesini talep edebilir. Hâkim bu durumda bağımsız bölümün devrine karar verebilir. Kanun koyucu burada ortak yaşamın sürdürülebilirliğini korumayı amaçlamıştır.
2- Yargıtay 18. Hukuk Dairesi’nin yerleşik içtihatları da bu yöndedir. Sürekli borç ödememe eylemi, kanunda öngörülen devir sebebidir. Davalının eylemleri apartman yönetimini felce uğratmıştır. Ortak yaşam diğer malikler için çekilmez boyutlara ulaşmıştır.
Özetle, davalı kat maliki Cemil YILDIRIM, apartman aidatlarını 2022 yılından itibaren sistematik biçimde ödememektedir. Gönderilen ihtarnamelere rağmen ödeme yapılmamış, arabuluculuk sürecinde de sonuç alınamamıştır. Davalının bu tutumu diğer kat maliklerini ağır maddi külfet altına sokmaktadır. Apartmanın ortak giderleri karşılanamamakta ve ortak yaşam çekilmez hale gelmektedir.
HUKUKİ SEBEPLER:
634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu madde 25.
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu madde 49, 50.
6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu madde 18/A.
6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu madde 114, 115.
Kat Mülkiyeti Kanunu madde 20, 32.
Türk Medeni Kanunu madde 2, 683.
HUKUKİ DELİLLER:
1- Begonya Apartmanı Yönetim Planı
2- Kat malikleri kurulu karar defteri ve 2022-2026 yıllarına ait aidat kararları
3- Kadıköy 5. Noterliği’nin 15.01.2023 tarih ve 12345 yevmiye numaralı ihtarnamesi
4- Kadıköy 5. Noterliği’nin 10.06.2024 tarih ve 23456 yevmiye numaralı ihtarnamesi
5- Apartman gelir-gider defterleri ve banka hesap dökümleri
6- Davalının ödenmemiş aidat borçlarını gösteren apartman işletme hesap tablosu
7- 2022-2026 yıllarına ait apartman genel kurul toplantı tutanakları
8- Ankara Arabuluculuk Bürosu 2026/789 numaralı dosya ve son tutanak
9- Tanık listesi ve tanık beyanları (diğer kat malikleri)
10- Keşif, bilirkişi incelemesi, tapu kaydı ve her türlü yasal delil
SONUÇ VE İSTEM:
Yukarıda arz ve izah edilen ve re’sen gözetilecek nedenlerle;
1-) Davalı kat maliki Cemil YILDIRIM’a ait Begonya Apartmanı 3 numaralı bağımsız bölümün, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 25. maddesi uyarınca diğer kat maliklerine devrine,
2-) Devir işleminin, bağımsız bölümün rayiç değeri üzerinden ve kat malikleri arasında arsa payları oranında gerçekleştirilmesine,
3-) Yargılama giderleri ile vekalet ücretinin davalı üzerinde bırakılmasına karar verilmesini vekaleten arz ve talep ederim. 12 Mayıs 2026
Davacı Vekili
Av. Osman TURHAN
ÖRNEK 2: Komşuluk Hukukuna Aykırı Davranışı Alışkanlık Haline Getiren Malik
… ASLİYE HUKUK MAHKEMESİ’NE
DOSYA NO: 2026/…
DAVACI: Zeynep ÖZTÜRK (T.C. Kimlik No: 456789012)
Adres: Sahil Yolu Mahallesi, Mercan Sitesi A Blok No: 8 Daire: 7, Kadıköy/İSTANBUL
DAVACI VEKİLİ: Av. Osman TURHAN
Adres: Bağdat Caddesi No: 225 Daire: 14, Kadıköy/İSTANBUL
DAVALI: Koray DEMİRCİ (T.C. Kimlik No: 567890123)
Adres: Sahil Yolu Mahallesi, Mercan Sitesi A Blok No: 8 Daire: 8, Kadıköy/İSTANBUL
KONU: Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 25. maddesi uyarınca, davalının komşuluk hukukuna aykırı davranışları alışkanlık haline getirmesi sebebiyle bağımsız bölümünün diğer kat maliklerine devri talebinden ibarettir.
AÇIKLAMALAR:
A. Taraflar Arasındaki Kat Mülkiyeti İlişkisi
1- Davacı Zeynep ÖZTÜRK, Mercan Sitesi A Blok 7 numaralı bağımsız bölümün malikidir. Davalı Koray DEMİRCİ ise aynı bloğun 8 numaralı bağımsız bölümünün malikidir. Her iki daire yan yana bulunmaktadır. Duvarları ortaktır.
2- Davalı, taşınmazı 10 Haziran 2020 tarihinde satın almıştır. Taşındığı ilk haftadan itibaren komşuluk hukukuna aykırı davranışlar sergilemektedir. Yapılan tüm sözlü ve yazılı uyarılar sonuçsuz kalmıştır. Davalının bu tutumu apartmanda huzursuzluğa yol açmaktadır.
B. Gürültü ve Rahatsızlık Verme Eylemleri
1- Davalı, gece saat 23.00’ten sonra yüksek sesle müzik dinlemektedir. Hoparlör sistemiyle donatılmış ses düzeni apartmanın ortak duvarlarını titretmektedir. Bu durum özellikle hafta içi geceleri sürekli tekrarlanmaktadır. Davacı müvekkil sabah erken saatte işe gitmek zorundadır. Uykusuzluk sebebiyle sağlık sorunları yaşamaya başlamıştır.
2- Davalı ayrıca gece yarısından sonra evinde toplantılar düzenlemektedir. Bu toplantılarda çok sayıda misafir ağırlanmaktadır. Ayak sesleri, eşya sürükleme gürültüleri ve bağrışmalar apartman sakinlerini rahatsız etmektedir. Kat malikleri tarafından tutulan rahatsızlık tutanakları dosyaya sunulmaktadır.
C. Ortak Alanlara Yönelik Hukuka Aykırı Davranışlar
1- Davalı, apartmanın ortak merdiven boşluğuna kişisel eşyalarını yerleştirmiştir. Ayakkabı dolabı, bisiklet ve çeşitli koliler koridoru daraltmaktadır. Bu durum hem yangın güvenliğini tehlikeye sokmakta hem de diğer maliklerin geçiş hakkını engellemektedir. Yapılan uyarılara rağmen eşyalar kaldırılmamıştır.
2- Apartman bahçesinde davalıya ait hurda araç park halinde bırakılmıştır. Araçtan yakıt ve yağ sızıntıları toprağa karışmaktadır. Ayrıca apartmanın ortak elektrik panosuna müdahale ederek kendi dairesine özel hat çekmiştir. Bu durum apartmanda elektrik kaçağı riski oluşturmaktadır.
D. Sözlü ve Fiziksel Taciz Boyutuna Ulaşan Eylemler
1- Davalı, kendisini uyaran komşularına karşı saldırgan tavırlar sergilemektedir. Apartman yöneticisi Mehmet KILIÇ’a yönelik hakaret içerikli söylemleri apartman sakinleri tarafından duyulmuştur. Kapıcı Hüseyin BEYAZ’a fiziksel saldırı girişimi sebebiyle Kadıköy 3. Sulh Ceza Hâkimliği’nin 2025/2345344 D.İş sayılı dosyasıyla koruma kararı alınmıştır.
2- Davalı, davacı müvekkile apartman girişinde sözlü sataşmalarda bulunmaktadır. Müvekkilin şikâyetleri üzerine apartmanda toplam 7 kez polis çağrılmıştır. Olaylara ilişkin tutanaklar Kadıköy İlçe Emniyet Müdürlüğü kayıtlarında mevcuttur. Bu kayıtlar dosyaya delil olarak sunulmaktadır.
E. Hukuki Girişimler ve Arabuluculuk Süreci
1- Davalıya Kadıköy 12. Noterliği’nin 05 Eylül 2023 tarih ve 34567 yevmiye numaralı ihtarnamesi gönderilmiştir. Bu ihtarnamede tüm aykırı davranışlar sıralanmış ve sonlandırılması talep edilmiştir. İhtarnameye rağmen davalı davranışlarında hiçbir değişiklik yapmamıştır. Aksine daha da pervasızlaşmıştır.
2- Dava açılmadan önce zorunlu arabuluculuk süreci işletilmiştir. İstanbul Arabuluculuk Merkezi’nin 2026/456 numaralı dosyası kapsamında yapılan görüşmede anlaşma sağlanamamıştır. Davalı toplantıda eylemlerini inkâr etmiş ve uzlaşmaya yanaşmamıştır. Son tutanak 25 Mart 2026 tarihini taşımaktadır.
Özetle, davalı kat maliki Koray DEMİRCİ, 2020 yılından itibaren komşuluk hukukuna aykırı davranışları alışkanlık haline getirmiştir. Gece gürültüsü, ortak alan işgali, sözlü ve fiziksel saldırganlık eylemleriyle apartmanda ortak yaşamı çekilmez kılmıştır. İhtarname ve arabuluculuk süreci sonuçsuz kalmıştır. Kanunun aradığı tüm şartlar oluşmuştur.
HUKUKİ SEBEPLER:
634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu madde 18, 25.
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu madde 737.
4721 sayılı Türk Medeni Kanunu madde 2, 6.
5237 sayılı Türk Ceza Kanunu madde 123, 125.
6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu madde 18/A.
6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu madde 190, 191.
HUKUKİ DELİLLER:
1- Mercan Sitesi Yönetim Planı ve kat malikleri kurulu karar defteri
2- Kadıköy 12. Noterliği’nin 05.09.2023 tarih ve 34567 yevmiye numaralı ihtarnamesi
3- Kadıköy 12. Noterliği’nin 15.01.2025 tarih ve 45678 yevmiye numaralı ihtarnamesi
4- Kat maliklerince tutulan gürültü ve rahatsızlık tutanakları (15 adet)
5- Kadıköy İlçe Emniyet Müdürlüğü olay kayıtları ve polis tutanakları
6- Kadıköy 3. Sulh Ceza Hâkimliği’nin 2025/234 D.İş sayılı koruma kararı
7- Ortak alan işgalini gösteren fotoğraf ve video kayıtları
8- İstanbul Arabuluculuk Merkezi 2026/456 numaralı dosya ve son tutanak
9- Tanık listesi (apartman sakinleri ve yönetici Mehmet KILIÇ, kapıcı Hüseyin BEYAZ)
10- Keşif, bilirkişi raporu, tapu kaydı ve her türlü yasal delil
SONUÇ VE İSTEM:
Yukarıda arz ve izah edilen ve re’sen gözetilecek nedenlerle;
1-) Davalı kat maliki Koray DEMİRCİ’ye ait Mercan Sitesi A Blok 8 numaralı bağımsız bölümün, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 25. maddesi uyarınca diğer kat maliklerine devrine,
2-) Devir bedelinin bilirkişi marifetiyle tespit edilecek rayiç değer üzerinden ve kat maliklerinin arsa payları oranında belirlenmesine,
3-) Yargılama giderleri ile vekalet ücretinin davalı tarafa tahmiline karar verilmesini vekaleten arz ve talep ederim. 28 Nisan 2026
Davacı Vekili
Av. Osman TURHAN
ÖRNEK 3: Hem Borç Ödememe Hem Komşuluk Hukukuna Aykırılık
… ASLİYE HUKUK MAHKEMESİ’NE
DOSYA NO: 2026/…
DAVACI: Mustafa ÇELİK (T.C. Kimlik No: 678901234)
Adres: Bahar Sokak, Zümrüt Apartmanı No: 23 Daire: 2, Karşıyaka/İZMİR
DAVACI VEKİLİ: Av. Osman TURHAN
Adres: Mithatpaşa Caddesi No: 156 Daire: 5, Karşıyaka/İZMİR
DAVALI: Serkan AKYOL (T.C. Kimlik No: 789012345)
Adres: Bahar Sokak, Zümrüt Apartmanı No: 23 Daire: 1, Karşıyaka/İZMİR
KONU: Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 25. maddesi uyarınca, davalının hem borçlarını sürekli ödememesi hem de komşuluk hukukuna aykırı davranışları alışkanlık haline getirmesi sebebiyle bağımsız bölümünün diğer kat maliklerine devri talebinden ibarettir.
AÇIKLAMALAR:
A. Apartman Yapısı ve Davalının Konumu
1- Zümrüt Apartmanı İzmir Karşıyaka’da dört katlı ve 8 bağımsız bölümlü bir yapıdır. Apartman 1998 yılında inşa edilmiş olup kat mülkiyeti 2000 yılında kurulmuştur. Davalı Serkan AKYOL, apartmanın giriş katındaki 1 numaralı bağımsız bölümün malikidir.
2- Davalı, bu taşınmazı 5 Şubat 2019 tarihinde dedesinden veraset yoluyla iktisap etmiştir. Taşınmazı devraldığı günden itibaren ne apartman aidatlarını ödemiş ne de komşuluk kurallarına uymuştur. Davalının bu tutumu bütün apartman sakinlerinin ortak şikâyeti haline gelmiştir.
B. Sistematik Borç Ödememe Eylemi
1- Davalının apartman yönetimine olan aidat borcu 2020 yılından itibaren düzenli biçimde birikmektedir. Yıllar itibarıyla borç miktarı şu şekildedir: 2020-2021 dönemi aidat borcu 6.400 TL’dir. 2022-2023 dönemi aidat borcu 9.800 TL’dir. 2024 yılı aidat borcu 13.200 TL’dir. 2025 yılı aidat borcu 14.500 TL’dir. 2026 yılının ilk beş aylık aidat borcu ise 6.250 TL olarak tahakkuk etmiştir.
2- Apartman yönetimi her yıl düzenli olarak icra takibi başlatmak zorunda kalmıştır. Karşıyaka 2. İcra Müdürlüğü’nün 2022/3456, 2023/4567, 2024/5678 ve 2025/6789 Esas sayılı dosyaları borcun tahsiline yöneliktir. Buna rağmen davalı ödemelerini yapmamakta direnmektedir. İcra takipleri semeresiz kalmaktadır.
C. Komşuluk Hukukuna Aykırı Süreklilik Arz Eden Davranışlar
1- Davalı, giriş katındaki dairesini fiilen depo olarak kullanmaktadır. Daireye sürekli olarak inşaat malzemeleri, kimyasal maddeler ve yanıcı ürünler depolanmaktadır. Bu durum apartmanın yangın güvenliğini ciddi biçimde tehdit etmektedir. Ayrıca kimyasal kokular üst katlara yayılmakta ve apartman sakinlerinin sağlığını olumsuz etkilemektedir.
2- Davalı, apartmanın ortak bahçesine izinsiz olarak sundurma inşa etmiştir. Bu yapı Karşıyaka Belediyesi tarafından ruhsatsız olarak tespit edilmiş ve yıkım kararı alınmıştır. Belediyenin 15 Temmuz 2024 tarih ve 2024/8765 sayılı yıkım tebligatına rağmen davalı yapıyı kaldırmamıştır. Ortak alanın bu şekilde işgali diğer kat maliklerinin mülkiyet hakkına açık müdahale niteliğindedir.
D. Apartman Yönetimine ve Kat Maliklerine Karşı Saldırgan Tutum
1- Davalı, apartman yönetim kurulu toplantılarında sürekli olarak kavga çıkarmaktadır. 12 Ekim 2024 tarihli genel kurul toplantısında apartman yöneticisine fiili saldırıda bulunmuştur. Bu olay sebebiyle Karşıyaka 5. Asliye Ceza Mahkemesi’nin 2024/890 Esas sayılı dosyasıyla kasten yaralama suçundan yargılaması devam etmektedir.
2- Davalı, ortak kullanım alanlarına güvenlik kamerası yerleştirmiştir. Bu kamera apartman sakinlerinin özel hayatını ihlal edecek şekilde konumlandırılmıştır. Apartman girişine ve merdiven boşluğuna yerleştirilen kameralarla tüm giriş çıkışlar kaydedilmektedir. Bu durum Kişisel Verilerin Korunması Kanunu’na açık aykırılık teşkil etmektedir.
E. Tüm Uyarı ve Girişimlerin Sonuçsuz Kalması
1- Davalıya Karşıyaka 8. Noterliği’nin 10 Mart 2023 tarih ve 567345345389 yevmiye numaralı ihtarnamesi tebliğ edilmiştir. İhtarname ile hem borçların ödenmesi hem de hukuka aykırı davranışların sonlandırılması talep edilmiştir. İkinci ihtarname 25 Kasım 2024 tarih ve 67890 yevmiye numarasıyla gönderilmiştir. Her iki ihtarname de sonuçsuz kalmıştır.
2- Dava şartı olan arabuluculuk süreci İzmir Arabuluculuk Merkezi’nin 2026/2334534534 numaralı dosyası üzerinden yürütülmüştür. 15 Şubat 2026 tarihli arabuluculuk toplantısında davalı tüm iddiaları reddetmiştir. Herhangi bir çözüm önerisini kabul etmemiştir. Arabuluculuk son tutanağı anlaşamama olarak düzenlenmiştir.
Özetle, davalı kat maliki Serkan AKYOL, hem borçlarını sürekli ödememekte hem de komşuluk hukukuna aykırı davranışları alışkanlık haline getirmektedir. Giriş katını depoya çevirmesi, ortak bahçeye kaçak yapı inşa etmesi, apartman yöneticisine saldırması ve güvenlik kamerasıyla özel hayatı ihlal etmesi apartman yaşamını çekilmez hale getirmiştir. İhtarnameler ve arabuluculuk süreci sonuç vermemiştir. Kanuni şartların tamamı gerçekleşmiştir.
HUKUKİ SEBEPLER:
634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu madde 25.
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu madde 49, 737.
4721 sayılı Türk Medeni Kanunu madde 2, 683.
5237 sayılı Türk Ceza Kanunu madde 86, 123, 134.
6698 sayılı Kişisel Verilerin Korunması Kanunu madde 4, 5, 12.
6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu madde 18/A.
HUKUKİ DELİLLER:
1- Zümrüt Apartmanı Yönetim Planı ve tapu kaydı
2- Kat malikleri kurulu karar defteri ve yıllara göre aidat belirleme kararları
3- Karşıyaka 8. Noterliği’nin 10.03.2023 tarih ve 56789 yevmiye numaralı ihtarnamesi
4- Karşıyaka 8. Noterliği’nin 25.11.2024 tarih ve 67890 yevmiye numaralı ihtarnamesi
5- Karşıyaka 2. İcra Müdürlüğü’nün 2022/3456, 2023/4567, 2024/5678, 2025/6789 Esas sayılı dosyaları
6- Karşıyaka 5. Asliye Ceza Mahkemesi’nin 2024/890 Esas sayılı dosyası
7- Karşıyaka Belediyesi’nin 15.07.2024 tarih ve 2024/8765 sayılı yıkım kararı
8- Apartman ortak alanlarındaki işgal ve kaçak yapıya ait fotoğraf ve video kayıtları
9- İzmir Arabuluculuk Merkezi’nin 2026/234 numaralı dosyası ve son tutanak
10- Tanık listesi, keşif, bilirkişi incelemesi ve her türlü yasal delil
SONUÇ VE İSTEM:
Yukarıda arz ve izah edilen ve re’sen gözetilecek nedenlerle;
1-) Davalı kat maliki Serkan AKYOL’a ait Zümrüt Apartmanı 1 numaralı bağımsız bölümün, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 25. maddesi uyarınca diğer kat maliklerine devrine,
2-) Devir bedelinin mahkemece belirlenecek rayiç değer üzerinden ve kat maliklerinin arsa payları oranında tespitine,
3-) Tüm yargılama giderleri ile vekalet ücretinin davalı tarafa yükletilmesine karar verilmesini vekaleten arz ve talep ederim. 08 Haziran 2026
Davacı Vekili
Av. Osman TURHAN
Hukuki Değerlendirme ve Uygulamada Dikkat Edilmesi Gereken Hususlar
Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 25. maddesi, ortak yaşamın sürdürülebilirliğini korumaya yönelik istisnai ve ağır bir yaptırım öngörür. Bu dava türünde aşağıdaki hususlara dikkat edilmelidir:
Görevli Mahkeme: Kat Mülkiyeti Kanunu’ndan doğan davalarda Sulh Hukuk Mahkemesi görevlidir. Ancak bağımsız bölümün devri davası, mülkiyet hakkını doğrudan etkilediği için Asliye Hukuk Mahkemesi’nde açılır. Yargıtay’ın yerleşik uygulaması bu yöndedir.
Yetkili Mahkeme: Taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir.
Davacı Sıfatı: Davayı diğer kat maliklerinden herhangi biri veya apartman yöneticisi açabilir. Yöneticinin dava açabilmesi için kat malikleri kurulundan yetki alması gereklidir.
İspat Külfeti: Davacı, davalının eylemlerinin süreklilik arz ettiğini ve ortak yaşamı çekilmez hale getirdiğini kanıtlamakla yükümlüdür. İhtarnameler, tutanaklar, tanık beyanları ve resmi kayıtlar delil olarak kullanılır.
Arabuluculuk: 6325 sayılı Kanun’un 18/A maddesi uyarınca dava açılmadan önce arabuluculuğa başvuru zorunludur. Arabuluculuk son tutanağı dava dilekçesine eklenmezse dava usulden reddedilir.
Dava Değeri: Dava konusu bağımsız bölümün rayiç değeri üzerinden harç yatırılır. Keşif ve bilirkişi incelemesiyle değer tespiti yapılır.
Devir Usulü: Mahkeme devir kararı verirse, bağımsız bölümün değeri bilirkişi marifetiyle tespit edilir. Diğer kat malikleri arsa payları oranında devralma hakkına sahiptir. Birden fazla talip olması halinde mahkeme uygun gördüğüne devir yapar. Devir bedeli davalıya ödenir. Bu yönüyle mülkiyet hakkının özüne dokunan bir yaptırım söz konusudur.
Yargıtay Uygulaması: Yargıtay 18. Hukuk Dairesi (kapatılmadan önce) ve sonrasında görevli daire, çekilmezlik halinin açık delillerle ispatlanmasını aramaktadır. Münferit olaylar devir sebebi sayılmaz. Eylemlerin alışkanlık haline geldiğinin somut olaylarla kanıtlanması şarttır.
KONU İLE İLGİLİ EK BİLGİLER
Bağımsız Bölüm Devri Davası: Şartları ve Hukuki Sonuçları
Kat mülkiyeti rejimi, apartman ve site yaşamının düzenli işlemesi için belirli kurallar getirir. Bu kuralların ağır ihlali halinde uygulanan en ciddi yaptırım bağımsız bölüm devri davasıdır. Devir davası, kat malikinin mülkiyet hakkına doğrudan müdahale niteliği taşıdığı için kanun koyucu sıkı şartlar öngörmüştür. Her rahatsızlık devir sebebi sayılmaz.
Yasal Dayanak: Kat Mülkiyeti Kanunu Madde 25
634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 25. maddesi devir davasının hukuki temelini oluşturur. Bu maddeye göre iki temel devir sebebi vardır. Birincisi, kat malikinin borçlarını sürekli olarak ödememesidir. İkincisi ise komşuluk hukukuna aykırı davranışı alışkanlık haline getirmesidir. Kanun metni bu sebeplerin varlığı halinde diğer kat maliklerine başvuru hakkı tanır.
Madde hükmü şu şekildedir: “Kat maliklerinden biri bu kanuna göre kendisine düşen borçları ve yükümleri yerine getirmemek suretiyle diğer kat maliklerinin haklarını, onlar için çekilmez hale gelecek derecede ihlal ederse, onlar o kat malikinin müstakil bölümü üzerindeki mülkiyet hakkının kendilerine devredilmesini hâkimden isteyebilirler.” Görüldüğü üzere devir, diğer kat maliklerine yapılır. Üçüncü kişilere devir söz konusu değildir.
Davanın Hukuki Niteliği ve Özellikleri
Bu dava, yenilik doğurucu bir dava türüdür. Mahkemenin vereceği karar ile mülkiyet hakkı el değiştirir. Bu sebeple dava Asliye Hukuk Mahkemesi’nde görülür. Sulh Hukuk Mahkemesi görevli değildir. Yetkili mahkeme ise taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir.
Dava açılmadan önce zorunlu arabuluculuk süreci tamamlanmalıdır. 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu’nun 18/A maddesi bu davalarda arabuluculuğu dava şartı olarak düzenlemiştir. Arabuluculuk son tutanağı olmadan dava dilekçesi kabul edilmez. Bu usul eksikliği davanın reddine yol açar.
Borçlarını Sürekli Ödememe Sebebi
Birinci devir sebebi, kat malikinin borçlarını sürekli ödememesidir. Burada kastedilen borçlar apartman ortak giderleridir. Aidat borçları, ısıtma giderleri, asansör bakım ücretleri gibi kalemler buna dahildir. Kanun koyucu “süreklilik” unsurunu aramıştır. Bir iki aylık gecikme devir sebebi olmaz.
Süreklilikten ne anlaşılması gerektiği Yargıtay kararlarıyla açıklığa kavuşmuştur. Borçlunun ödeme alışkanlığının bulunmaması, yıllar içinde tekrarlayan borç birikimleri ve icra takiplerinin semeresiz kalması sürekliliğe işarettir. Apartman yönetimi tarafından gönderilen ihtarnameler ve başlatılan icra takipleri bu hususu ispatlamada önemli delillerdir.
Komşuluk Hukukuna Aykırı Davranışın Alışkanlık Haline Gelmesi
İkinci devir sebebi daha geniş bir değerlendirme gerektirir. Komşuluk hukukuna aykırı davranışlar çeşitli şekillerde ortaya çıkabilir. Gürültü, ortak alan işgali, hakaret, tehdit, fiziksel saldırı, apartman kurallarını hiçe sayma gibi eylemler bu kapsamda değerlendirilir. Önemli olan bu davranışların münferit kalmayıp alışkanlık haline gelmesidir.
Alışkanlık kavramı, davranışların belirli bir sıklıkla tekrarlanmasını ifade eder. Yargıtay kararlarında sıklık ve yoğunluk kriterleri belirleyicidir. Haftada birkaç kez tekrarlanan gürültü şikâyetleri, sürekli ortak alan işgalleri ve komşulara yönelik sistematik rahatsız edici tavırlar alışkanlık olarak nitelendirilir. Tanık beyanları ve polis tutanakları bu yönde güçlü delillerdir.
Çekilmezlik Şartının Değerlendirilmesi
Kanun her iki devir sebebi için de “çekilmezlik” şartını aramıştır. Kat malikinin eylemleri diğer kat malikleri için ortak yaşamı çekilmez hale getirmelidir. Bu şart objektif olarak değerlendirilir. Hâkim, ortalama bir insanın tahammül sınırlarını aşan bir durumun varlığını araştırır.
Çekilmezlik değerlendirmesinde apartmanın genel durumu, olayların sıklığı, etkilenen kişi sayısı ve eylemlerin niteliği dikkate alınır. Tek bir kat malikinin subjektif rahatsızlığı yeterli değildir. Apartman genelinde huzursuzluğa yol açan, ortak yaşamı fiilen durma noktasına getiren eylemler çekilmezlik kriterini karşılar.
Davanın Sonuçları ve Devir Usulü
Mahkeme devir talebini haklı bulursa bağımsız bölümün diğer kat maliklerine devrine karar verir. Devir bedeli bilirkişi marifetiyle tespit edilir. Bağımsız bölümün rayiç değeri üzerinden harç tamamlatılır. Diğer kat malikleri arsa payları oranında devralma hakkına sahiptir.
Birden fazla kat maliki devralmak isterse mahkeme uygun gördüğüne devir yapar. Devir bedeli davalıya ödenir. Bu yönüyle bir kamulaştırma benzeri sonuç doğar. Mülkiyet hakkı ortadan kalkmaz; el değiştirir ve bedeli ödenir. Karar kesinleştiğinde tapuda devir işlemi gerçekleştirilir.
İspat Vasıtaları ve Delil Stratejisi
Devir davasında ispat faaliyeti büyük önem taşır. Davacı, davalının eylemlerini ve çekilmezlik halini somut delillerle kanıtlamalıdır. Aşağıdaki tabloda başlıca delil türleri ve işlevleri gösterilmiştir.
| Delil Türü | İşlevi | Örnekler |
|---|---|---|
| İhtarnameler | Uyarı yapıldığını ve davalının bilgilendirildiğini kanıtlar | Noter ihtarnameleri |
| Tutanaklar | Olayları anlık ve objektif biçimde kayıt altına alır | Gürültü tutanakları, apartman yönetim kurulu tutanakları |
| Resmi Kayıtlar | Olayların resmi makamlara intikal ettiğini gösterir | Polis tutanakları, icra dosyaları, ceza mahkemesi dosyaları |
| Tanık Beyanları | Eylemlerin sıklığını ve etkisini ortaya koyar | Diğer kat maliklerinin, apartman görevlisinin beyanları |
| Görsel Deliller | Eylemleri görüntü ve sesle ispatlar | Fotoğraf, video, ses kayıtları |
Yargıtay Kararları Işığında Uygulama Esasları
Yargıtay’ın devir davasına ilişkin yerleşik içtihatları belirli prensipleri ortaya koymuştur. Devir kararı istisnai niteliktedir ve en son çare olarak düşünülmelidir. Mahkemeler öncelikle daha hafif tedbirlerin yeterli olup olmadığını değerlendirir. Kat malikine ihtarname gönderilmiş olması, buna rağmen eylemlerin devam etmesi aranır.
Süreklilik şartı konusunda Yargıtay, birkaç aylık gecikmeyi yeterli görmez. Borcun yıllara yayılmış olması ve icra takiplerine rağmen ödenmemiş olması gerekir. Komşuluk hukukuna aykırılık bakımından ise münferit tartışmalar değil, sistematik rahatsız edici eylemler devir sebebi sayılır. Her somut olay kendi özelliklerine göre ayrıca değerlendirilir.
Alternatif Hukuki Yollar
Devir davası ağır bir yaptırım olduğu için daha hafif hukuki yollar öncelikle denenmelidir. Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 33. maddesine göre yönetici atanması talep edilebilir. Türk Borçlar Kanunu’nun 737. maddesi uyarınca el atmanın önlenmesi davası açılabilir. Türk Medeni Kanunu’nun 683. maddesine dayalı müdahalenin men’i talep edilebilir. Ceza hukuku anlamında şikâyet yolları da değerlendirilmelidir.
Ancak tüm bu yolların sonuçsuz kalması ve çekilmezliğin devam etmesi halinde devir davası gündeme gelir. Dava açılmadan önce kapsamlı bir delil hazırlığı yapılmalıdır. Özellikle ihtarnamelerin gönderilmiş olması, olayların tutanak altına alınması ve arabuluculuk sürecinin tamamlanması usul şartlarının başında gelir.
Sık Sorulan Sorular
Soru 1: Bağımsız bölüm devri davasını kimler açabilir?
Cevap: Davayı diğer kat maliklerinden herhangi biri veya apartman yöneticisi açabilir. Yöneticinin dava açabilmesi için kat malikleri kurulundan açık yetki almış olması gereklidir.
Soru 2: Kaç aylık aidat borcu devir davası için yeterlidir?
Cevap: Kanun belirli bir süre öngörmemiştir. Yargıtay uygulamasına göre borcun yıllara yayılmış olması ve süreklilik arz etmesi aranır. Birkaç aylık gecikme devir sebebi sayılmaz.
Soru 3: Devir davasında görevli ve yetkili mahkeme hangisidir?
Cevap: Görevli mahkeme Asliye Hukuk Mahkemesi’dir. Yetkili mahkeme ise taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir. Bu yetki kesindir.
Soru 4: Devir davası açmadan önce arabuluculuğa başvurmak zorunlu mudur?
Cevap: Evet, zorunludur. 6325 sayılı Kanun’un 18/A maddesi uyarınca arabuluculuk dava şartıdır. Arabuluculuk son tutanağı olmadan dava açılamaz.
Soru 5: Mahkeme devir kararı verirse bağımsız bölümün bedeli nasıl belirlenir?
Cevap: Mahkeme keşif ve bilirkişi incelemesi yaptırarak bağımsız bölümün rayiç değerini tespit eder. Devir bu bedel üzerinden gerçekleştirilir. Bedel davalıya ödenir.
Etiketler
Bağımsız bölüm devri davası, kat mülkiyeti kanunu madde 25, çekilmezlik sebebiyle devir, komşuluk hukukuna aykırılık, apartman aidat borcu devir davası, kat maliki devir talebi, ortak yaşamın çekilmez hale gelmesi, bağımsız bölüm tahliye, kat mülkiyeti uyuşmazlıkları, apartman yönetimi devir davası, Asliye Hukuk Mahkemesi görev, zorunlu arabuluculuk, devir davası deliller, ihtarname devir davası, kat mülkiyeti kanunu uygulama, Yargıtay devir davası kararları, apartman komşuluk ihlali, ortak gider borcu devir, kat malikleri kurulu, bağımsız bölüm mülkiyet devri, apartman yöneticisi yetki, sulh hukuk asliye hukuk farkı, devir davası harç değeri, bilirkişi incelemesi devir, kat mülkiyeti arabuluculuk
Turhan Hukuk Danışmanlık
Turhan Hukuk Danışmanlık bünyesinde hukuk uyuşmazlıklarında profesyonel destek sağlıyoruz. “Avukat Osman Turhan – Turhan Hukuk & Danışmanlık” olarak haklarınızı korumak için yargı süreçlerini titizlikle takip ediyoruz. Hukuki süreçleriniz için bizimle iletişime geçebilirsiniz.
Av. Osman Turhan Kimdir?
Avukat Osman Turhan, Niğde Fen Lisesi’nden mezun olduktan sonra Ankara Yıldırım Beyazıt Üniversitesi Hukuk Fakültesi’nden fakülte ikincisi olarak 8 yüksek onur belgesiyle mezun olmuş bir hukukçudur. Almanya’nın Saarbrücken/Saarland kentinde bir hukuk bürosunda, avukatlık stajı yapmıştır. Yerli ve uluslararası pek çok sempozyumda delege olarak yer almıştır. Halen Ankara 2 Nolu Barosunda Parlamento Komisyonu üyesi olup aynı zamanda Avukat Hakları Merkezi üyeliği görevini yapmaktadır. Ayrıca akademik çalışmalarını sürdüren Turhan, Özel Hukuk Tezli Yüksek Lisans programına devam etmektedir. Turhan Hukuk & Danışmanlık bünyesinde faaliyet gösteren Turhan; şirket danışmanlıkları, dava süreçleri, icra takipleri, sözleşme hazırlama, ceza davaları, vergi davaları ve hukuki savunma alanlarında aktif olarak çalışmaktadır. Uluslararası hukuk deneyimi kapsamında Almanya’da pratik tecrübe kazanmıştır.
FAYDALI LİNKLER:
–
Bir Cevap Yazın