Paylı mülkiyet, bir malın birden fazla kişiye ait olduğu karmaşık bir hukuki düzenleme olduğundan, malın verimli ve adil yönetimi özel kurallara tabidir. Türk Medeni Kanunu (TMK) bu yönetimi, işin niteliğine göre üç kategoriye ayırarak paydaşların karar alma süreçlerini ve yetki sınırlarını belirler.

---

I. Yönetim İşlemlerinin Kategorileri ve Karar Yeter Sayıları

Paylı malın yönetimi, işin aciliyetine ve önem derecesine göre farklı çoğunluklarla karara bağlanır:

A. Olağan Yönetim İşleri (Tek Paydaş Yetkisi)

TMK m. 690’a göre, küçük onarımlar (kapı, pencere tamiri, duvardaki küçük çatlakların onarımı) ve tarımsal işler (toprağın gübrelenmesi, mahsulün cinsi değişmeden ekim yapılması) gibi olağan yönetim işlerini her bir paydaş tek başına yapmaya yetkilidir.

• Bu bir yetkidir, yükümlülük değildir.
• Paydaşlar, oy çokluğu ile karar alarak bu yetkide farklı düzenleme yapabilirler.
• Dış İlişkide Bağlayıcılık: Paydaşların bu yetkiyi sınırlayan anlaşmaları, üçüncü kişiler (işi yapan tamirci vb.) tarafından bilinmiyorsa onlara karşı ileri sürülemez.

B. Önemli Yönetim İşleri (Pay ve Paydaş Çoğunluğu)

TMK m. 691’e göre, malın değerini veya yarar sağlamaya elverişliliğini korumak veya artırmak için gerekli olan, ancak olağan yönetimin sınırlarını aşan işler bu kategoriye girer. Bu işler için hem payların çoğunluğu (malın yarıdan fazlası) hem de paydaşların çoğunluğu (kişi sayısı olarak yarıdan fazlası) gerekir.

• Örnekler:
  • İşletme usulünün veya tarım türünün değiştirilmesi (elma ekmekten çilek ekmeye geçmek gibi, arsa tarla statüsünde kalmalı).
  • Adi kira veya ürün kirasına ilişkin sözleşmelerin yapılması/feshi.
  • Toprağın ıslahı, sulama kuyusu açılması.
  • Değeri veya elverişliliği artırıcı onarım ve yapı işleri (örneğin balkonu kapatarak ardiye yapmak).
• Pay ve Paydaş Eşitliği Hâlinde: Oyların eşit çıkması durumunda, paydaşlardan birinin talebi üzerine hâkim, hakkaniyete uygun karar verir ve gerekirse kayyım atayabilir.

C. Olağanüstü Yönetim İşleri ve Tasarruflar (Oybirliği)

TMK m. 692’ye göre, paylı malın özünü, amacını veya ekonomik kaderini temelden değiştiren işler için oybirliği gerekir.

• Örnekler:
  • Paylı malın özgülendiği amacın değiştirilmesi (Tarlayı bağa çevirmek, yerleşim yerindeki atı yarış atı olarak kullanmak).
  • Korumanın veya olağan şekilde kullanmanın gerekli kıldığı ölçüyü aşan lüks yapı işlerine girişilmesi (Havuz yapımı, altın musluk takılması).
  • Paylı malın tamamı üzerinde tasarruf işlemleri yapılması (Malın tamamının satılması, rehnedilmesi).
• Rehin Sınırlaması: Paylar üzerinde taşınmaz rehni (ipotek) varsa, paydaşlar malın tamamını benzer haklarla yeniden kayıtlayamazlar.

---

II. Paydaşlar Arası Düzenlemelerin Bağlayıcılığı (TMK m. 695)

Paydaşların yararlanma, kullanma ve yönetime ilişkin oybirliğiyle yaptıkları anlaşmalar (yönetim planları), sonradan paydaş olanları (cüzi halefleri) ve pay üzerinde aynî hak kazananları bağlayabilir, ancak bunun ispatı malın niteliğine göre değişir:

• Taşınmazlarda: Bu düzenlemelerin cüzi halefleri (yeni paydaşı) bağlaması için, tapu kütüğüne şerh edilmesi zorunludur (TMK m. 695/2). Şerh yoksa, yeni paydaş bu kararla bağlı değildir.
• Taşınırlarda: Kanunda aksine bir düzenleme bulunmadığından, bu kararların cüzi halefleri mutlak olarak bağladığı kabul edilir. Yeni paydaş, bu kararlardan haberdar olmasa bile bağlıdır; aldatıldığını düşünüyorsa eski paydaşa karşı tazminat davası açabilir.

---

III. Paydaşların Hakları ve Yükümlülükleri

A. Kullanma ve Yararlanma Yetkisi (TMK m. 693)

• Paydaşlardan her biri, diğerlerinin haklarıyla bağdaştığı ölçüde paylı maldan yararlanabilir ve onu kullanabilir. Bu yetki sınırsız değildir.
• Uyuşmazlık Hâlinde: Paydaşlar anlaşamazsa, yararlanma ve kullanma şeklini (zaman veya yer itibarıyla bölme dahil) hâkim belirler.
• Ortak Menfaatlerin Korunması: Paydaşlardan her biri, bölünemeyen ortak menfaatlerin korunması için (örneğin zilyetliğin gaspına karşı kuvvet kullanma veya istihkak davası açma) diğer paydaşları temsil yetkisi olmasa bile, bütün paydaşlar adına hareket edebilir.

B. Giderlere ve Yükümlülüklere Katılma (TMK m. 694)

• İç İlişki: Yönetim giderleri, vergiler ve diğer yükümlülükler, aksine bir anlaşma yoksa, paydaşlar tarafından payları oranında karşılanır. Payına düşenden fazlasını ödeyen, diğerlerine rücu edebilir.
• Dış İlişki: Üçüncü kişilerle ilişkide (dış ilişki), paydaşların sorumluluğu Borçlar Kanunu hükümlerine göre belirlenir.

---

IV. Yönetim İşlerini Yapma Sınırlamaları (Kanuni Zorunluluklar)

Paydaşlar, oybirliğiyle anlaşsalar bile, bazı hak ve yetkileri ortadan kaldıramaz veya sınırlandıramazlar (TMK m. 689/1):

1. Zorunlu Yönetim İşleri: Paylı malın kullanılabilirliğinin ve değerinin korunması için zorunlu olan yönetim işlerini yapmak ve mahkemeden önlem talep etme hakkı.
2. İvedi Yönetim İşleri: Malı bir zarar tehlikesinden veya zararın artmasından korumak için derhâl alınması gereken önlemleri (örneğin evi su basınca tamirci çağırmak) bütün paydaşlar hesabına alma yetkisi.

---

V. Paydaşın Bireysel Koruma Davaları

Paydaş, payını korumak için gerekli hukuki yollara başvurabilir:

• Zilyetlik Davaları: Kuvvet kullanma, zilyetlik ve taşınır davaları.
• Mülkiyet Davaları: İstihkak, el atmanın önlenmesi davaları (Malın tamamı için diğer paydaşları temsilen açılabilir).
• Yolsuz Tescilin Düzeltilmesi Davası: Tescil kaydı sadece kendi payına ilişkin yanlışsa (örneğin pay oranı hatalı yazılmışsa) tek başına açabilir.
• Tazminat Davası: Bir saldırı sonucu uğranılan zararın tazmini davası, bölünemeyen bir menfaat olmadığından, her paydaş yalnızca kendi payına düşen zarar için dava açabilir.

---

Anahtar Kelimeler

Paylı mülkiyetin yönetimi, TMK m. 689, olağan yönetim işleri, önemli yönetim işleri, olağanüstü yönetim işleri, oybirliği, pay ve paydaş çoğunluğu, zorunlu yönetim işleri, ivedi yönetim işleri, TMK m. 695, yönetim kararlarının şerhi, cüzi halefi bağlama, kullanma ve yararlanma, ortak menfaatleri koruma, giderlere katılma.

---

Bu makale yapay zekadan destek alınarak üretilmiştir. Hukuki destek amacı gütmemektedir. Detaylı ve güvenilir bilgi için avukatınızdan destek almayı unutmayınız.