Giriş

Kira ilişkisinde taraflar arasında sıkça tartışılan konulardan biri, kiracının sözleşme süresi sonunda evi “boyalı ve badanalı” şekilde teslim etme yükümlülüğü olup olmadığıdır. Bazı ev sahipleri, “Evi boyalı verdim, çıkarken de boyalı teslim edeceksin” şeklinde taleplerde bulunmaktadır.

Peki bu tür talepler hukuken ne kadar geçerlidir? Bu yazıda, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu (TBK) hükümleri, Yargıtay kararları ve ilgili hukuk doktrininden hareketle bu soruya yanıt arayacağız.

1. Hukuki Dayanaklar

TBK m. 316 “Kiracı, kiralananı sözleşmeye uygun olarak özenle kullanmak ve kiralananın bulunduğu taşınmazda oturan kişiler ile komşulara gerekli saygıyı göstermekle yükümlüdür.” 

TBK m. 334 “Kiracı, kiralananı ne durumda teslim almışsa, kira sözleşmesinin bitiminde o durumda geri vermekle yükümlüdür.”

Ancak aynı hüküm “kiracı, sözleşmeye uygun kullanma dolayısıyla kiralananda meydana gelen eskimelerden ve bozulmalardan sorumlu değildir.”  şeklinde devam eder.

Bu iki madde birlikte, kiracının hem kullanım özenini hem de teslim yükümlülüğünü belirler, ancak “olağan kullanım” nedeniyle oluşan zararlar yükümlülüğünü ortadan kaldıran bir hüküm içerir.

2. “Olağan Kullanım” – Ne Demektir?

Mahkeme kararlarında ve hukuk doktrininde “olağan kullanım nedeniyle oluşan yıpranma, eskime ve boya solması/boyalı yüzeylerde normal aşınma” gibi durumların kiracıya yüklenemeyeceği açıkça belirtilmiştir. 

Özetle:

Kiracı, taşınmazı kullanırken ortaya çıkan normal aşınma ve değer düşmesinden sorumlu tutulamaz.  Kiraya veren, kiracının “kötü kullanım” nedeniyle ortaya çıkan hasarları ispat etmekle yükümlüdür. Yargıtay kararlarında da bu husus vurgulanmıştır. 

Örnek olarak: Duvar boyasında zamanla ortaya çıkan solma, çatlak ya da renkte hafif donuklaşma gibi hususlar olağan kullanım kapsamındadır. Buna karşılık, duvarlara çizikler, büyük delikler, boya dışı sert müdahaleler gibi durumlar “kötü kullanım” kapsamında değerlendirilebilir.

3. Kira Sözleşmesinde “Boyalı Alındı – Boyalı Teslim Edilecek” Hükmü Geçerli mi?

Kira sözleşmelerinde sıklıkla şu tür ifadeler yer alır:

“Kiracı evi boyalı teslim almıştır, çıkarken de boyalı olarak teslim edecektir.”

Ancak uygulamada ve yargı kararlarında şu değerlendirmeler yapılmıştır:

Eğer sözleşmede, kiralananın tahliyesi sırasında boya/badanasının yenileneceğine dair açık bir hüküm yoksa, kiracı bu yükümlülüğü üstlenmiş sayılmaz. 

Kiracının yalnızca normal kullanım nedeniyle oluşan yıpranma için boyatma yapma yükümlülüğü olmadığı yönünde yerleşik Yargıtay içtihatları vardır. 

Özetle, “boyalı alındı, boyalı verilecek” şartı, kira süresi boyunca ortaya çıkan olağan yıpranmaları kiracıya yüklemeye yönelikse, hukuken geçersiz sayılma olasılığı yüksektir. 

4. Ne Durumlarda Kiracı Boyatma Yaptırmak Zorunda Kalabilir?

Kiracının boya/badana yükümlülüğü doğabileceği durumlar şunlardır:

Kullanım sırasında kiracının sözleşmeye aykırı davranması, kötü kullanım ya da hor kullanım sonucu duvarlarda ciddi boyutta zarar meydana gelmiş olması. Örneğin delikler, çatlaklar, boya dışı kesikler. Sözleşmede açık ve geçerli şekilde“tahliye sırasında boya ve badanası yenilenecektir” gibi hüküm bulunması ve bu hükmün kira süresi içerisinde uygulanabilir olması. Bu durumda, sözleşme hükmü geçerli olabilir.  Söz konusu zararların ispatı ve bilirkişi raporuyla tespit edilmiş olması; aksi halde kiracının sorumlu tutulması hayli zordur. 

5. Uygulama Notları / Pratik İpuçları

Kiracı olarak, evi teslim alırken alım öncesi durumu detaylı biçimde fotoğraflamak veya yazılı tutanakla belgelemek faydalıdır.

Sözleşmede “boyalı teslim” gibi ibareler varsa, dikkatle inceleyin: Bu hüküm açık mı, tek taraflı mı, makul mü? Gerekirse hukuki danışmanlık alın. Tahliye sırasında ev sahibi tarafından yalnızca “boya yaptırmadınız” gerekçesiyle depozitodan kesinti yapılması, normal yıpranma kapsamında ise hukukî açıdan savunulamayabilir. 

Kiracı, iyi niyetle ve sözleşmeye uygun kullanmışsa, çıkarken boyatma maliyetiyle karşılaşmak zorunda değildir. Ev sahibi taleplerini somutlaştırmalı — “bu hasar kötü kullanım sonucu olmuştur” gibi. Ev sahibi açısından da: Taraflar arasında sürece dair net bir sözleşme yapılması, ileride ihtilaf çıkma riskini azaltır.

6. Sonuç

Sonuç olarak, kiracının normal kullanım süreci içinde oluşan boya ve badana ihtiyacını karşılama zorunluluğu hukuken bulunmamaktadır. Ancak, kötü kullanım sonucu ortaya çıkan zarar ya da sözleşmede açıkça kararlaştırılmış bir hüküm bulunması halinde sorumluluk doğabilir. Bu nedenle hem kiracıların hem de ev sahiplerinin hak ve yükümlülüklerini iyi bilmeleri, kira süreci sonunda sürprizlerle karşılaşmamaları açısından önemlidir.

Yargıtay Ne Diyor?

“Hükme esas alınan 01.08.2013 başlangıç tarihli sözleşmenin genel şartlar 6. Maddesinde; depozito bedeli alınmış olup, tahliye sırasında kiracının mecuru borçsuz ve hasarsız tahliye ederek boş, temiz, boyalı ve bakımlı bir şekilde teslim edilmesi şartıyla depozitonun kiracıya aynen iade edileceği belirtilmiştir.6098 Sayılı TBK.nun 316. (BK 256) maddesi hükmü uyarınca kiracı kiralananı tam bir özenle kullanmak ve aynı Kanunun 334. (BK 266) maddesi gereğince sözleşme sonunda aldığı hali ile kiralayana teslim etmekle yükümlüdür. Ancak, kiracı sözleşmeye uygun kullanma dolayısıyla oluşan eskime ve bozulmalardan sorumlu olmayıp münhasıran kötü kullanım nedeniyle oluşan zarar ve hasardan sorumludur.”

Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 05.12.2018 tarih ve 2017/4599 E. 2018/12416 K. Sayılı Kararı.

Anahtar Kelimeler

kiracı, evden çıkarken boya, badana, normal kullanım, olağan yıpranma, sözleşme hükmü, Türk Borçlar Kanunu 316, Türk Borçlar Kanunu 334, Yargıtay kararı, kiraya veren, boya yükümlülüğü, kira tahliyesi, depozito kesintisi.

Bu makale yapay zekadan destek alınarak üretilmiştir. Hukuki destek amacı gütmemektedir. Detaylı ve güvenilir bilgi için avukatınızdan destek almayı unutmayınız.