Öncelikle ortaklığın giderilmesi davası mülkiyet ihtilaflarını tamamen çözer. Çünkü hissedarlar malı kendi aralarında kolayca paylaşamaz. Bu durumda taraflar yargı yoluna doğrudan başvurur. Nitekim kanun bu hakkı her paydaşa tanır. Ayrıca taşınmaz veya taşınır mallar davaya konu olur. Sonuç olarak mülkiyet birliği mahkeme kararıyla sona erer. Üstelik hissedarlar paylarını nakde veya müstakil mala çevirir. Kısaca bu dava mülkiyet hakkını güçlü şekilde korur. Bununla birlikte kişiler süreci avukatla dikkatli takip etmelidir. Zira usul hataları ciddi hak kayıpları yaratır. Dolayısıyla hukuki kuralları baştan iyi bilmek gerekir.
Ortaklığın Giderilmesi Davası: İzale-i Şuyu 2026 Rehberi
İzale-i Şuyu Sürecinin Temel Şartları
Genellikle ortaklığın giderilmesi davası paylı mülkiyeti kesin bitirir. Ayrıca bu dava elbirliği mülkiyetini de tamamen sonlandırır. Nitekim eski dilde insanlar buna izale-i şuyu derler. Çünkü şuyu kelimesi hukuken ortaklık anlamı taşır. İlk olarak mahkeme dava konusu malın durumunu inceler. Sonrasında hakim paydaşların tüm taleplerini tek tek dinler. Böylece taraflara en adil çözüm yolunu bulur. Bunun yanında dava yenilik doğuran bir nitelik taşır. Şöyle ki mahkeme kararıyla yepyeni bir hukuki durum oluşur. Sonuçta her hissedar kendi müstakil hakkına kavuşur. Kısaca mülkiyetteki ortaklık bağı tamamen kesilir.
Ortaklığın Giderilmesi Davası Tarafları
Elbette dava açmak için kanun bazı şartlar arar. Öncelikli olarak ortada paylı veya elbirliğiyle mülkiyet bulunmalıdır. Ayrıca paylaştırmayı yasaklayan geçerli bir sözleşme olmamalıdır. Çünkü tapuya şerh düşülen sözleşmeler dava açmayı engeller. Bununla birlikte kanuni bir paylaşma yasağı ortada bulunmamalıdır. Nitekim bazı durumlarda kanun ortaklığı devamlı zorunlu kılar. Öte yandan hissedarlardan en az biri dava açmalıdır. Aksi halde mahkeme kendiliğinden süreci kesinlikle başlatamaz. Sonuç olarak davacı taraf hukuki süreci aktif yönetir. Dolayısıyla şartlar sağlandığında hakim talebi derhal kabul eder.
Hissedarların Mahkemedeki Hakları Nelerdir?
Özellikle ortaklığın giderilmesi davası bütün hissedarları sürece katar. Kısaca davada taraf teşkili mutlak zorunlu bir kuraldır. Yani tapuda kayıtlı tüm paydaşlar duruşmalarda yer almalıdır. Eğer bir paydaş vefat etmişse mirasçıları davaya girer. Çünkü ölü kişi adına yargılama süreci yürümez. Nitekim avukatlar mirasçılık belgesi alarak süreci hızlıca tamamlar. Ayrıca davacı taraf yalnızca bir veya birkaç paydaş olur. Geri kalan tüm hissedarlar zorunlu olarak davalı sıfatı taşır. Bunun yanında mahkeme taraf eksikliğini duruşmalarda resen gözetir. Sonuçta taraf eksikliği giderilmeden mahkeme asla esasa girmez.
Ortaklığın Giderilmesi Davası ve Aynen Taksim
Şüphesiz hissedarlar süreç boyunca çeşitli yasal haklar kullanırlar. Örneğin her paydaş öncelikle aynen taksim talep eder. Ayrıca malın icra yoluyla satılmasını da mahkemeden isterler. Bununla birlikte açık artırmanın sadece hissedarlar arasında olmasını dilerler. Ancak bunun için tüm paydaşların kesin oybirliği şarttır. Aksi takdirde mahkeme malı herkese açık artırmayla satar. Öte yandan hissedarlar bilirkişi heyeti raporlarına itiraz ederler. Çünkü raporlar taşınmazın güncel değerini veya bölünebilirliğini belirler. Dolayısıyla hak kaybını önlemek için itiraz dilekçesi önemlidir. Kısaca tüm paydaşlar dava sürecini aktif şekilde yönlendirir.
Satış Yoluyla İzale-i Şuyu Süreci
Aslında ortaklığın giderilmesi davası öncelikle malı aynen bölmeyi hedefler. İlk olarak hakim malın mevcut fiziki durumunu inceler. Ardından malın parçalara bölünüp bölünemeyeceğine kesin karar verir. Nitekim imar mevzuatı bu noktada çok büyük önem taşır. Çünkü belediye kuralları arazilerin bölünmesini bazen katı şekilde yasaklar. Eğer mal hukuken bölünebiliyorsa mahkeme aynen taksim yapar. Ayrıca oluşan yeni parçalar arasında değer farkı çıkabilir. Bu durumda hakim ivaz ekleyerek ekonomik dengeyi hemen sağlar. Sonuç olarak her paydaş somut bir fiziki parça alır. Böylece mülkiyet bağı en doğal yolla sorunsuz biter.
Ortaklığın Giderilmesi Davası Nerede Açılır?
Ne var ki aynen taksim her zaman hukuken mümkün olmaz. Örneğin küçük bir apartman dairesi fiziken dörde bölünemez. Bu durumda hakim doğrudan satış kararı verir. Çünkü başka türlü uyuşmazlığı ve ortaklığı bitirmek imkansızdır. Ayrıca satış işlemini sulh hukuk mahkemesi satış memurluğu yapar. Nitekim icra memurları süreci baştan sona titizlikle yönetir. İlk olarak uzmanlar malın güncel piyasa değerini yazar. Ardından memur açık artırma ilanını internette herkese yayınlar. Sonunda en yüksek teklifi veren alıcı malı mülk edinir. Böylece elde edilen para tüm paydaşlara hisseleri oranında geçer.
Yetkili Mahkemeyi Belirleme Kuralları
Elbette ortaklığın giderilmesi davası doğru yerel mahkemede açılmalıdır. Medeni Kanun bu konuda kesin ve çok net kurallar koyar. Öncelikle davanın konusu somut bir taşınmaz mal olabilir. Bu durumda taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir. Kısaca mal Ankara’daysa hissedarlar davayı mutlaka Ankara’da açar. Başka bir şehirdeki yerel mahkeme dosyaya kesinlikle bakamaz. Çünkü kesin yetki kuralı kamu düzenini yakından ilgilendirir. Ayrıca taşınır mallar için genel yetki kuralları her zaman işler. Yani davalının mevcut yerleşim yeri mahkemesi görevi hemen üstlenir. Sonuçta haksız yetki itirazları yargılama sürecini gereksiz uzatır.
Ortaklığın Giderilmesi Davası Masrafları
Görevli mahkeme ise daima Sulh Hukuk Mahkemesi olarak kanunda geçer. Zira kanun koyucu bu uyuşmazlıkları bu mahkemeye özel tahsis eder. Nitekim asliye hukuk mahkemesi bu davaları inceleyemez. Çünkü görev kuralı en temel dava şartları arasında bulunur. Ayrıca mahkeme görevi davanın her aşamasında resen denetler. Eğer yanlış bir mahkemede dava açarsanız hakim dilekçeyi reddeder. Dolayısıyla profesyonellerin bu usul kurallarını eksiksiz bilmesi gerekir. Bunun yanında uyuşmazlık değeri mahkemenin yasal görevini hiç değiştirmez. Sonuç olarak malın değeri milyonlarca lira olsa da görev değişmez.
Dava Sürecinde Bilirkişi İncelemesi
Genellikle ortaklığın giderilmesi davası başlangıçta bazı nakdi masraflar gerektirir. İlk aşamada davacı peşin harç ve gider avansını yatırır. Ayrıca keşif ve uzman bilirkişi ücretleri dava dosyasına eklenir. Nitekim bu masrafları dava açarken sadece davacı taraf öder. Ancak yargılama bitiminde mali hesap tamamen yön değiştirir. Çünkü hakim tüm dava masraflarını paydaşlara hisseleri oranında böler. Kısaca kimse diğer kişinin yargılama masrafını haksızca üstlenmez. Bununla birlikte satış aşamasında yeni ek masraflar ortaya çıkar. Satış memurluğu bu ilan giderlerini ihale bedelinden doğrudan keser. Sonuçta tüm kesintilerden sonra net tutar taraflara nakden ödenir.
Ortaklığın Giderilmesi Davası Ne Kadar Sürer?
Şüphesiz bilirkişi yerinde incelemesi dosyanın en can alıcı aşamasıdır. İlk aşamada hakim konusunda uzman bir bilirkişi heyeti oluşturur. Örneğin harita mühendisi ve emlak uzmanı görev alır. Ardından heyet taşınmazın bulunduğu yere giderek fiziki keşif yapar. Ayrıca malın hukuki değerini ve yapısal özelliklerini tek tek not eder. Sonrasında heyet çok detaylı bir rapor hazırlayarak hakime sunar. Nitekim hakim vereceği kararı çoğunlukla bu teknik rapora dayandırır. Çünkü mühendislik konularında hakimin özel şahsi bilgisi yetmez. Dolayısıyla taraflar bu raporu avukatlarıyla çok dikkatli okumalıdır. Gerekirse rapora kanuni süresi içinde yazılı itiraz ederler.
Mirasçılar Arasında Anlaşmazlık Çözümü
Sıklıkla ortaklığın giderilmesi davası süresi hissedarlar tarafından merak edilir. Aslında bu yargılama süresi yerel mahkemenin iş yüküne göre değişir. Ayrıca hissedar sayısının fazlalığı dava sürecini doğrudan uzatır. Çünkü resmi tebligatların tüm paydaşlara tek tek eksiksiz ulaşması gerekir. Bazen yurt dışında yaşayan gurbetçi paydaşlar hukuki süreci çok yavaşlatır. Nitekim uluslararası adli tebligat işlemleri aylar hatta yıllar alır. Genel hatlarıyla standart bir dava bir ila iki yıl sürer. Ancak rapora itirazlar ve üst mahkeme istinaf aşaması süreyi uzatır. Sonuç olarak taraflar oldukça sabırlı bir şekilde kararı beklemelidir.
Ortaklığın Giderilmesi Davası ve İntifa Hakkı
Çoğunlukla kardeşler veya yakın akrabalar bu adli davada karşı karşıya gelir. İlk başta ebeveynden miras kalan eski evler uyuşmazlık yaratır. Çünkü bir kardeş evi satmak isterken diğer kardeş oturmak ister. Bu kriz durumunda Medeni Kanun devreye girerek sorunu kökten çözer. Nitekim hiç kimse mülkiyet ortaklığında zorla kalmak zorunda değildir. Ayrıca hissedar anlaşmazlığı sürdükçe gayrimenkulün ekonomik değeri hızla düşer. Örneğin boş ev bakımsız kalır ve zamanla çürümeye başlar. Dolayısıyla dava yoluna gitmek malın değerini korumak için elzemdir. Sonuçta mahkeme icra satışını yapar ve herkes payını nakit alır.
Muhdesatın Aidiyeti İddiası Süreci
Bazen ortaklığın giderilmesi davası tapudaki intifa hakkı sahibiyle çakışır. Nitekim tapu sicilinde bir pay üzerinde intifa hakkı bulunabilir. Bu özel durumda satış işlemi mutlaka intifa hakkıyla birlikte yapılır. Yani yeni alıcı taşınmazı intifa hakkı yüküyle beraber satın alır. Ayrıca intifa hakkı sahibinin hukuki durumu kesinlikle hiçbir zarar görmez. Çünkü onun kullanım hakkı tapuya resmi sicil üzerinden şerh edilmiştir. Bununla birlikte tüm paydaşlar özgürce rıza gösterirse hukuki durum değişir. Şöyle ki intifa hakkı nakdi bedele dönüşerek hak sahibine ödenir. Böylece taşınmaz icra ihalesinde tamamen pürüzsüz ve yüksüz satılır.
Ortaklığın Giderilmesi Davası Arabuluculuk
Ara sıra arsa üzerindeki kaçak yapılar davada büyük sorun yaratır. Örneğin arsada paylı ortaklık varken evi sadece bir kardeş yapar. Bu haksız durumda o kişi evin bedelini haklı olarak ister. Nitekim hukuken bu özel duruma muhdesatın aidiyeti iddiası denir. Eğer diğer hissedarlar bu fiili durumu kabul ederse sorun çıkmaz. Ancak itiraz ederlerse hakim süreci durdurup bekletici mesele yapar. Yani o kişi hemen gidip ayrı bir yapı tespit davası açar. Sonrasında hakim o tespit davasının bitmesini sabırla bekler. Sonuç olarak ihalede evin güncel değeri sadece onu inşa edene ödenir.
Açık Artırma ile Satış Aşaması
Yeni yasal reformlarla ortaklığın giderilmesi davası için zorunlu arabuluculuk geldi. Nitekim 2023 yılı itibarıyla bu şart kesin zorunlu oldu. İlk adımda davacı taraf yetkili arabuluculuk adliye bürosuna başvurur. Ardından atanan arabulucu tüm hissedarları ortak bir çözüm toplantısına çağırır. Ayrıca taraflar masada anlaşıp uzlaşırsa dava açmaya hiç gerek kalmaz. Çünkü imzalanan arabuluculuk tutanağı mahkeme ilamı gibi kesin hüküm taşır. Ancak taraflar inatlaşıp anlaşamazsa arabuluculuk süreci olumsuz sonuçlanır. Dolayısıyla arabulucu son anlaşmazlık tutanağını hazırlar ve uyuşmazlık dosyasını kapatır. Sonuçta davacı avukatı bu tutanakla mahkemeye doğrudan dava başvurusunu yapar.
Ortaklığın Giderilmesi Davası Kapsamında Mevzuat
Bununla birlikte mahkemenin satış kararı kesinleşince icra ihale aşaması başlar. İlk adımda mahkeme dosyası doğrudan satış memurluğuna hızla tevdi edilir. Sonrasında satış memuru gayrimenkul için yeni bir kıymet takdiri raporu aldırır. Nitekim malın piyasa değeri geçen uzun sürede değişmiş olabilir. Ayrıca memur detaylı bir ihaleli satış şartnamesi hazırlar ve ilana çıkarır. İhale günü geldiğinde kurum malı elektronik ortamda açık artırmayla satar. Çünkü ihale sistemi artık tamamen UYAP üzerinden dijital olarak çalışır. Sonuçta en yüksek nakit teklifi veren alıcı ihaleyi kesin kazanır. Böylece mal yeni sahibinin adına tapuda sorunsuzca tescil edilir.
Türk Medeni Kanunu Kapsamı
Özellikle ortaklığın giderilmesi davası hukuki yasal gücünü doğrudan Medeni Kanun’dan alır. Kanun koyucu bu bireysel hakkı gayet şeffaf bir dille korur. Nitekim hukuki yasal dayanağı tam olarak sunmak okuyucuya güven verir. Aşağıda ilgili kanun maddesini mevzuat.gov.tr sisteminden doğrudan okuyabilirsiniz.
“Hukukî bir işlem gereğince veya paylı malın sürekli bir amaca özgülenmiş olması sebebiyle paylı mülkiyeti devam ettirme yükümlülüğü bulunmadıkça, paydaşlardan her biri malın paylaşılmasını isteyebilir.”
Görüldüğü üzere kanun malı paylaşma hakkını kesin teminat altına alır. Dolayısıyla bu haktan tamamen feragat etmek kural olarak geçersizdir.
Ortaklığın Giderilmesi Davası ve Avukatlık Ücreti
Ayrıca hakimin paylaşma yöntemini nasıl belirleyeceği kanunda çok açıkça yazar. İlk kural olarak aynen bölünme imkan ve şartlarına sıkı sıkıya bakılır. Nitekim kanun maddesi hakime bunu emredici şekilde kesin düzenler. Eğer bölme işlemi malın ekonomik değerini çok düşürürse satış yapılır. Ayrıca hakkaniyet gereği parçalar arası paylar denkleştirilerek tam adalet sağlanır. Sonuç olarak Medeni Kanun her türlü mülkiyet uyuşmazlığını adil biçimde çözer. Kısaca kanun koyucu zayıf hiçbir paydaşı diğerine asla haksızca ezdirmez. Böylece güçlü mülkiyet hukuku toplumda sosyal barışı ve adaleti sağlar.
Ücret Hesaplama Yöntemi
Nihayetinde ortaklığın giderilmesi davası için resmi bir avukatlık ücreti belirlenir. Barolar ve AAÜT bu dava için avukatlık ücretlerini her yıl düzenler. İlk olarak Ankara 2 Nolu Barosu 2026 yılı tavsiye tarifesine bakalım. Bu tarifeye göre ücret 81.500 TL net maktu rakamdır. Ayrıca avukatlar vekil edenin payına düşen mahkeme bedelinin %10’luk kısmını ekler. Öte yandan 2026 yılı Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi en alt sınırı çizer. Nitekim AAÜT kapsamında ortaklığın giderilmesi davası asgari ücreti kesin 40.000 TL tutarındadır. Kısaca AAÜT en az yasal miktarı kesin emreder. Ankara 2 Nolu Baro tarifesi ise baronun avukata olan mesleki tavsiyesidir. Sonuç olarak avukatlar bu asgari alt sınırlar dahilinde serbestçe fiyatlandırma yaparlar.
Ortaklığın Giderilmesi Davası Karar Süreci
Buna ek olarak ücret hesaplaması yaparken somut bir örneğe bakalım. Örneğin malın müvekkil payına düşen net değeri 1.000.000 TL olsun. Bu durumda baro tarifesine göre ilk 81.500 TL sabit ücret çıkar. Ayrıca 1.000.000 TL üzerinden %10 oranında 100.000 TL ek ücret doğar. Böylece toplam avukatlık ücreti tavsiye edilen 181.500 TL rakamını kesin bulur. Elbette AAÜT sadece 40.000 TL asgari rakamını yasal olarak zorunlu kılar. Ancak avukatlar bu iki sınır arasında ofis politikalarına göre fiyatlandırma yaparlar. Sonuçta taraflar hukuki danışmanlık sözleşmesiyle bu rakamı özgürce imza altına alırlar. Dolayısıyla dava öncesi avukatla net bir yazılı ücret sözleşmesi yapmalısınız.
Yabancıların Hukuki Durumu
Son aşamada ortaklığın giderilmesi davası kararının uygulanması için kesinleşmesi şarttır. İlk adımda mahkeme gerekçeli kararı resmi yolla tüm taraflara tebliğ eder. Ayrıca tarafların bir üst mahkemeye başvuru hakkı her zaman kanunen vardır. Eğer kimse süresi içinde karara itiraz etmezse mahkeme kararı kesinleşir. Zira süresinde itiraz edilmeyen kararlar hukuken geçerli bir varlık kazanır. Nitekim ancak kesinleşmiş bir mahkeme kararıyla icra satış işlemleri başlar. Çünkü hukuki şikayet varken mallar asla üçüncü yabancı kişilere satılamaz. Dolayısıyla avukatınız kesinleşme şerhini adliyeden bizzat talep eder ve alır. Böylece dava süreci hukuken sorunsuz ve tamamen noktalanmış olur.
Ortaklığın Giderilmesi Davası Tarım Arazileri
Öte yandan yabancı uyruklu kişiler de Türkiye’de mülk edinirler. Yabancılar da paylı mülkiyet anlaşmazlıklarında doğrudan bu adli davayı açarlar. Ancak yabancıların dava açarken teminat gösterme yükümlülükleri kanunen ortaya çıkar. Nitekim kanun yabancıların yargılama masraflarını garanti altına almak ister. Ayrıca Türkiye’nin o yabancı ülkeyle mütekabiliyet anlaşması bulunup bulunmadığına bakılır. Eğer karşılıklılık ilkesi varsa yabancı kişi teminat ödemekten tamamen muaf olur. Sonuç olarak yabancılık unsuru süreci bir miktar daha karmaşık hale getirir. Kısaca yabancıların uzman bir gayrimenkul avukatından hukuki destek alması elzemdir.
İcra Satış Sürecinin Tamamlanması
Son olarak tarım arazilerinde sürecin işleyişi çok daha katı kurallara tabidir. Toprak Koruma Kanunu tarım arazilerinin bölünmesini kesin sınırlarla doğrudan yasaklar. Örneğin dikili tarım arazileri belirli bir metrekarenin altına asla düşemez. Bu durumda hakim tarım arazisini aynen taksim yoluyla kesinlikle bölemez. Dolayısıyla tarım arazilerinde çözüm doğrudan elektronik ihale yoluyla satış kararıdır. Tarım İl Müdürlüğü raporları mahkemenin satış kararında temel hukuki dayanağı oluşturur. Nitekim devlet tarım arazilerinin bütünlüğünü korumayı her zaman en önde tutar. Sonuç olarak tarla ve bağ gibi vasıflı yerler çoğunlukla satılarak paylaştırılır.
Sıkça Sorulan Sorular
1. İzale-i şuyu davası ne kadar sürede sonuçlanır? Dava süresi yerel mahkemenin iş yüküne ve taraf sayısına göre değişir. Genellikle tebligat süreçleriyle beraber bir veya iki yıl içerisinde tamamen biter.
2. Ortaklığın giderilmesi davasında hakim malı kime satar? Aksi tüm paydaşlarca kararlaştırılmadıkça mahkeme malı açık artırma ile herkese satar. İhalede en yüksek nakit bedeli veren alıcı malın yeni sahibi olur.
3. Açılan davada arabuluculuk şartı zorunlu mudur? Evet, 2023 yılında yapılan kanun değişikliğiyle birlikte arabuluculuk şartı kesin zorunludur. Dava açmadan önce mutlaka arabuluculuk bürosuna başvuru yapmanız hukuken şart koşulmuştur.
4. Tüm masrafları davayı açan kişi mi öder? Hayır, yargılama harç ve masraflarını ilk başta sadece davacı taraf yatırır. Ancak mahkeme bitiminde tüm masraflar paydaşlara hisseleri oranında adil şekilde paylaştırılır.
5. İntifa hakkı olan taşınmaz davaya konu olur mu? Evet, intifa hakkı bulunan mal için de ortaklık giderme davası açılır. İhalede mal satılırken intifa hakkı malın üzerinde yeni alıcıya aynen geçer.
Turhan Hukuk Danışmanlık
Turhan Hukuk Danışmanlık bünyesinde hukuk uyuşmazlıklarında profesyonel destek sağlıyoruz. Avukat Osman Turhan olarak haklarınızı korumak için yargı süreçlerini titizlikle takip ediyoruz. Hukuki süreçleriniz için bizimle iletişime geçebilirsiniz.
Av. Osman Turhan Kimdir?
Avukat Osman Turhan, Niğde Fen Lisesi’nden mezun olduktan sonra Ankara Yıldırım Beyazıt Üniversitesi Hukuk Fakültesi’nden fakülte ikincisi olarak 8 yüksek onur belgesiyle mezun olmuş bir hukukçudur. Turhan Hukuk & Danışmanlık bünyesinde faaliyet gösteren Turhan, şirket danışmanlıkları, dava süreçleri, icra takipleri, sözleşme hazırlığı ve hukuki savunma alanlarında aktif olarak çalışmaktadır. Uluslararası hukuk deneyimi kapsamında Almanya’da pratik tecrübe kazanmıştır. Akademik çalışmalarını sürdüren Turhan, aynı üniversitede Özel Hukuk alanında yüksek lisans eğitimine devam etmekte olup akademi ve uygulamayı birlikte yürütmektedir.
FAYDALI LİNKLER:
–
Bir Cevap Yazın