Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK), kat maliklerine hem özel mülkiyet hakları tanır hem de bu özel mülkiyetin doğasından kaynaklanan bir dizi yükümlülük getirir. Bu hak ve yükümlülükler, bağımsız bölümler ve ortak yerler olmak üzere iki ana başlıkta toplanır.
I. Kat Maliklerinin Hakları
A. Bağımsız Bölümlerdeki Haklar
Kat maliki, kendi bağımsız bölümü üzerinde tam bir mülkiyet hakkına sahiptir.
- Tasarruf Yetkisi: Bağımsız bölümünü istediği şekilde maddi (tadilat) ve hukuki (satış, rehin, irtifak kurma) işlemlere konu edebilir.
- Koruma Yetkisi: Mülkiyet hakkına yönelik haksız el atmaları önlemek amacıyla el atmanın önlenmesi davası ve mülkiyetin geri verilmesi için istihkak davası açabilir.
B. Ortak Yerlerdeki Haklar
Kat maliki, ortak yerler üzerinde, bağımsız bölümünün arsa payı oranında paylı mülkiyet hakkına sahiptir.
- Kullanım Ölçüsü ve Şekli:
- Özel Belirleme Varsa: Ortak yerlerin kullanım şekli (otopark tahsisleri, çamaşırhane günleri vb.) yönetim planı veya kat malikleri kurulu kararıyla belirlenmişse, bu kurallara uyulur.
- Belirleme Yoksa: Kat maliki, ortak yerlerden payı oranında değil, diğer kat maliklerinin yararlanmasına engel olmayacak şekilde dilediği gibi yararlanabilir (Örn: Antre, merdiven).
- Koruma: Bir kat maliki, diğer kat maliklerinin ortak yerlerden yararlanmasına engel olursa, o malike karşı el atmanın önlenmesi davası açılabilir.
- Paylı Mülkiyetten Farkı: Ortak yerler üzerindeki pay, bağımsız bölüme sıkı sıkıya bağlı olduğundan, kanuni ön alım hakkı (şüfa) kullanılamaz ve bu payların paylaşılması (izale-i şüyu) istenemez.
II. Kat Maliklerinin Borçları ve Yükümlülükleri
Kat maliklerinin yükümlülükleri, kendi bağımsız bölümleriyle ilgili olanlar ve ana taşınmazın bütünüyle ilgili olanlar olarak ikiye ayrılır.
A. Bağımsız Bölüm ve Eklentilere İlişkin Borçlar
- Özgülenme Amacına Uygun Kullanma Yükümlülüğü (KMK m. 24):
- Kural: Kat maliki, bağımsız bölümünü Tapu Kütüğünde belirtilen mesken, iş yeri veya ticaret yeri amacına uygun kullanmak zorundadır.
- Yasak İşler: Kütükte mesken olarak gösterilen yerlerde, kat maliklerinin oy birliğiyle dahi rıza gösterse, hastane, dispanser, klinik, poliklinik, ecza laboratuvarı gibi müesseseler kurulamaz. Ancak, dispanser niteliğinde olmayan muayenehaneler bu yasağın dışındadır.
- Sınırlı İzin Gerektiren İşler: Mesken olarak gösterilen yerlerde sinema, tiyatro, pavyon, bar gibi eğlence ve toplantı yerleri ile fırın, lokanta, dükkân gibi ticarethane niteliğindeki yerler, ancak bütün kat maliklerinin oy birliğiyle vereceği kararla açılabilir.
- Ana Yapıya Zarar Vermeme Yükümlülüğü (KMK m. 19):
- Kat maliki, kendi bağımsız bölümünde ana yapının sağlamlığını, mimari durumunu veya güzelliğini bozacak nitelikte onarım, tesis ve değişiklik yapamaz (Örn: Taşıyıcı kolonları yıkmak, binanın dış cephe rengini değiştirmek).
- Bütün kat maliklerinin beşte dördünün (4/5) yazılı rızası olmadıkça ortak yerlerde inşaat, onarım ve tesis yapılamaz. Ancak acil onarım veya güçlendirme mahkemece tespit edilirse rıza aranmaz.
- Onarım İçin İzin Verme ve Katlanma Yükümlülüğü:
- Ortak yerlerin veya diğer bağımsız bölümlerin onarımı için gerekli olması halinde, kat maliki (veya kiracı, intifa hakkı sahibi gibi faydalananlar), kendi bağımsız bölümüne girilmesine ve gerekli işlerin yapılmasına katlanmak zorundadır.
B. Ana Taşınmaz ve Ortak Yerlerle İlgili Yükümlülükler
- Bakım ve Koruma Yükümlülüğü (KMK m. 19):
- Kat malikleri, ana gayrimenkulün bakımına, mimari durumu ile güzelliği ve sağlamlığını titizlikle korumaya mecburdurlar.
- Genel Giderlere Katılma Borcu (KMK m. 20):
- Kat malikleri, ortak yer ve tesislerin giderlerine katılmakla yükümlüdür. Kullanmamaktan veya lüzum duymamaktan dolayı bu borçtan kaçınılamaz.
- Eşit Katılım Gerektiren Giderler: Kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderlerine (ve avanslarına) eşit olarak katılırlar.
- Arsa Payı Oranında Katılım Gerektiren Giderler: Ana gayrimenkulün sigorta primleri, ortak yerlerin bakım, koruma, güçlendirme ve onarım giderleri ile yönetici aylığı gibi diğer giderlere ve avanslara arsa payları oranında katılırlar.
- Gecikme Tazminatı: Gider ve avans payını zamanında ödemeyen kat maliki, geciktiği günler için aylık yüzde beş (%5) hesabıyla gecikme tazminatı ödemekle yükümlüdür.
- Takip Yetkisi: Giderleri ödemeyen kat maliki hakkında, yönetici veya diğer kat maliklerinden her biri dava açabilir veya icra takibi yapabilir.
- Kanuni İpotek Hakkı: Kat maliklerinin ödenmeyen ortak gider borçları için, borçlu kat malikinin bağımsız bölümü üzerinde kanuni ipotek kurulmasını talep hakkı vardır.
Anahtar Kelimeler
Kat malikinin hakları, Kat Mülkiyeti Kanunu, bağımsız bölümde tasarruf, ortak yerlerde mülkiyet, el atmanın önlenmesi, özgülenme amacı, yasak işler, oy birliği, ana yapıya zarar vermeme, onarım yükümlülüğü, genel giderlere katılma, arsa payı oranı, gecikme tazminatı, kanuni ipotek hakkı.
Bu makale yapay zekadan destek alınarak üretilmiştir. Hukuki destek amacı gütmemektedir. Detaylı ve güvenilir bilgi için avukatınızdan destek almayı unutmayınız.
Bir Cevap Yazın