Site aidatı rıza şartı konusu Mayıs 2026 genel kurulları öncesinde büyük önem kazandı. Çünkü yeni yasa hazırlığı site yönetimlerinin yetkilerini önemli ölçüde sınırlandırmayı hedefliyor. Öncelikle mevcut sistemde yönetimler işletme projesini tek taraflı olarak hazırlıyordu. Ancak yeni düzenleme ile kat maliklerinin onayı artık bir zorunluluk haline geliyor. Özellikle fahiş aidat artışları toplumda ciddi huzursuzluklara neden oldu. Bu sebeple yasa koyucu mülkiyet hakkını korumak için harekete geçti. Dolayısıyla artık hiçbir yönetim maliklere danışmadan zam kararı alamayacak. Bu durum site sakinleri için hukuki bir güvence oluşturacaktır.
Site Aidatı Rıza Şartı ve 2026 Genel Kurul Rehberi
Zira kat mülkiyeti hukukunda şeffaflık ilkesi her zaman öncelikli olmalıdır. Fakat uygulamada birçok yönetim bu ilkeyi uzun süredir göz ardı ediyordu. Sonuç olarak yeni yasa tasarısı bu keyfiyetin önüne geçmeyi planlıyor. Üstelik düzenleme sadece aidat miktarlarını değil, harcama kalemlerini de kapsıyor. Yani yönetimler artık her kuruşun hesabını genel kurulda vermek zorundadır. Aksi halde alınan kararların hukuki geçerliliği mahkemelerce iptal edilecektir.
Yeni Yasa Tasarısı ve Kat Mülkiyeti Kanunu
Site aidatı rıza şartı kapsamında Kat Mülkiyeti Kanunu üzerinde köklü değişiklikler bekleniyor. Mevzuat.gov.tr üzerinde yer alan mevcut 634 sayılı Kanun’un 20. maddesi gider paylaşımını düzenler. Ancak bu madde mevcut haliyle yönetimlere geniş bir takdir yetkisi tanımaktadır. İlgili kanun maddesinin güncel metni şu şekildedir:
“Kat maliklerinden her biri aralarında başka türlü anlaşma olmadıkça: a) Kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderlerine ve bunlar için toplanacak avansa eşit olarak; b) Anagayrimenkulün sigorta primlerine ve bütün ortak yerlerin bakım, koruma, güçlendirme ve onarım giderleri ile yönetici aylığı gibi diğer giderlere ve ortak tesislerin işletme giderlerine ve giderler için toplanacak avansa kendi arsa payı oranında; katılmakla yükümlüdür.” (634 S.K. m.20).
Yeni tasarı ise bu yükümlülüğün kapsamını rıza şartına bağlamaktadır. Özellikle enflasyon oranının üzerindeki artışlar için salt çoğunluk aranacaktır. Bu nedenle yönetimler artık maliyet analizlerini çok daha titiz yapmalıdır. Çünkü malikler rıza göstermediği takdirde ek bütçe oluşturmak imkansızlaşacaktır. Ayrıca yasa tasarısı denetçilerin sorumluluklarını da artırmayı hedeflemektedir. Dolayısıyla hukuki süreçlerde denetim raporları çok daha kritik bir rol oynayacaktır.
Site Aidatı Rıza Şartı ve İşletme Projesi İlişkisi
İşletme projesi bir sitenin bir yıllık mali yol haritasıdır. Bu bağlamda site aidatı rıza şartı işletme projesinin kesinleşme sürecini doğrudan etkiler. Mevcut düzende tebliğ edilen projeye yedi gün içinde itiraz edilmezse proje kesinleşir. Fakat yeni hazırlık ile bu pasif onay süreci tamamen değişecektir. Yönetimler artık projeyi genel kurulda oylatmak ve onay almak zorundadır. Özellikle büyük ölçekli sitelerde bu durum yönetimin işini zorlaştırabilir. Ancak şeffaflık adına bu adımın atılması hukukçular tarafından destekleniyor.
Buna ek olarak yönetimlerin lüks harcamalar yapması da kısıtlanacaktır. Zira zorunlu olmayan giderler için artık nitelikli çoğunluk aranacaktır. Mesela bir havuzun yenilenmesi için tüm maliklerin rızası gerekebilir. Bu sebeple genel kurullara katılım sağlamak artık her zamankinden değerlidir. Çünkü katılmadığınız bir toplantıda alınan kararlar mülkünüzün değerini etkiler. Dolayısıyla malikler haklarını bilmeli ve bu süreci yakından takip etmelidir.
Mayıs 2026 Genel Kurul Süreci Nasıl İşler?
Mayıs 2026 dönemi site yönetimleri için bir dönüm noktası olacaktır. Çünkü yeni yasal düzenlemelerin bu tarihe kadar yürürlüğe girmesi bekleniyor. Bu süreçte site aidatı rıza şartı toplantı gündemlerinin ilk maddesi olacaktır. Öncelikle yönetimler şeffaf bir gelir gider tablosu sunmak zorundadır. Ardından planlanan zam oranları için maliklerin tek tek onayı alınacaktır. Eğer çoğunluk sağlanamazsa yönetim eski bütçe üzerinden devam etmek zorunda kalır.
Öte yandan itiraz hakkı saklı kalmaya devam edecektir. Ancak yeni yasa ile itiraz süreçleri çok daha hızlı sonuçlanacaktır. Bu bağlamda Sulh Hukuk Mahkemeleri yetkili kılınmaya devam edecektir. Fakat mahkemeler artık rıza şartının yerine gelip gelmediğini öncelikle inceleyecektir. Yani usulüne uygun alınmayan her karar hukuken yok hükmünde sayılacaktır. Sonuç olarak malikler için daha adil bir yönetim modeli doğacaktır.
Site Aidatı Rıza Şartı ve Hukuki Haklarınız
Malikler haksız aidat artışlarına karşı birçok hukuki araca sahiptir. Özellikle site aidatı rıza şartı ihlal edildiğinde dava yolu her zaman açıktır. Öncelikle genel kurul kararının iptali davası açmak mümkündür. Bu dava toplantı tarihinden itibaren bir ay içinde açılmalıdır. Ayrıca işletme projesinin iptali de Sulh Hukuk Mahkemesinden istenebilir. Zira hukuka aykırı belirlenen aidatlar borçlar kanunu açısından da sorunludur.
Buna karşın maliklerin de bazı sorumlulukları bulunmaktadır. Örneğin ortak giderlere katılmak her malikin asli görevidir. Fakat bu görev sadece hukuka uygun belirlenen miktarlar için geçerlidir. Dolayısıyla fahiş artışlar karşısında ödeme yapmama hakkı doğmaz. Bunun yerine bedelin mahkemece belirlenmesi talep edilmelidir. Yani “öde ve dava aç” prensibi burada da geçerliliğini korur. Ancak yeni yasa ile “onay yoksa ödeme de yok” tartışmaları başlayacaktır.
Aidat Uyuşmazlıklarında Dava Süreçleri
Aidat uyuşmazlıkları genellikle Sulh Hukuk Mahkemelerinde görülür. Bu davalarda hakim tarafların delillerini ve bilirkişi raporlarını inceler. Özellikle yönetimin sunduğu harcama belgeleri büyük önem taşır. Eğer yönetim bu belgeleri sunamazsa hakim aidat miktarını indirebilir. Üstelik yeni düzenleme ile ispat yükü tamamen yönetime geçecektir. Yani yönetim zam yapmanın zorunlu olduğunu somut verilerle kanıtlayacaktır.
Ayrıca bu süreçlerde profesyonel destek almak her zaman avantajlıdır. Zira Kat Mülkiyeti Kanunu oldukça teknik detaylar içermektedir. Örneğin bir giderin “zorunlu” mu yoksa “lüks” mü olduğu tartışmalıdır. Bu ayrımı yapmak ancak uzman bir bakış açısıyla mümkün olur. Dolayısıyla mahkemeye sunulacak dilekçelerin hukuki niteliği davanın kaderini belirler. Bu sebeple malikler bir araya gelerek toplu hareket etmeyi seçebilirler.
2026 Yılı Avukatlık Ücreti Analizi ve AAÜT
Aidat uyuşmazlıklarında hukuki yardım almanın bir maliyeti bulunmaktadır. Türkiye Barolar Birliği tarafından yayımlanan Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi (AAÜT) bu sınırları belirler. 2026 yılı için belirlenen rakamlar uyuşmazlığın türüne göre değişiklik gösterir. Sulh Hukuk Mahkemelerinde takip edilen davalar için belirlenen ücretler oldukça nettir. AAÜT uyarınca bu rakamlar avukatların alabileceği en az miktarı ifade eder.
2026 yılı AAÜT verilerine göre Sulh Hukuk Mahkemelerinde görülen davalar için asgari ücret 21.000 TL olarak belirlenmiştir. Eğer dava konusu uyuşmazlık parayla ölçülebiliyorsa bu durumda nispi oranlar uygulanır. İlk 200.000 TL için bu oran %15 olarak hesaplanır. Örneğin 100.000 TL tutarındaki bir aidat alacağı davasında avukatlık ücreti 15.000 TL çıkar. Ancak bu rakam maktu ücret olan 21.000 TL‘nin altında kalamaz. Bu nedenle her durumda en az maktu ücret ödenmelidir.
Söz konusu rakamlar Baro tarafından belirlenen alt limitlerdir. Yani avukatlar bu sınırların altında iş kabul edemezler. Ancak işin zorluğuna göre bu miktarın üzerinde fiyatlandırma yapabilirler. Bu bağlamda her avukat kendi emeğini ve uzmanlığını ayrıca ücretlendirecektir. İlgili tarifeye TBB resmi duyuruları üzerinden her zaman ulaşılabilir. Bu sebeple hukuki sürece başlamadan önce maliyet analizi yapmak yerinde olacaktır.
Site Yönetimlerinin Yeni Dönem Hazırlığı
Site yönetimleri için 2026 yılı oldukça zorlayıcı geçecektir. Çünkü site aidatı rıza şartı yönetim anlayışını kökten değiştirecektir. Öncelikle tüm faturaların ve sözleşmelerin dijital ortama aktarılması gerekir. Zira malikler artık her an denetim yapma yetkisine sahip olacaktır. Ayrıca yönetim planlarının yeni yasaya uyumlu hale getirilmesi şarttır. Aksi takdirde eski yönetim planları hukuken geçersiz kalacaktır.
Öte yandan profesyonel yönetim şirketlerine olan ilgi artacaktır. Çünkü bu karmaşık hukuki süreci yönetmek uzmanlık gerektirir. Fakat şirketlerin de bu şeffaflık kurallarına uyması zorunludur. Dolayısıyla denetim kurullarının daha aktif çalışması hayati önem taşır. Eğer denetçiler görevini yapmazsa onlar da hukuken sorumlu tutulacaktır. Sonuç olarak site yaşamında daha demokratik bir yapı inşa edilecektir.
Kat Maliklerinin Bilmesi Gereken Önemli Noktalar
Her kat maliki site yönetimine katılma hakkına sahiptir. Bu hak sadece oy vermekle sınırlı değildir. Aynı zamanda yönetimi denetlemek ve bilgi almak da bir haktır. Yeni yasa ile bu haklar çok daha somut bir hale gelecektir. Örneğin yönetimden istediğiniz her belgenin örneğini alma hakkınız olacaktır. Eğer yönetim bu belgeleri vermezse adli para cezaları ile karşılaşabilir.
Buna ek olarak genel kurul çağrılarının usulüne uygun yapılması gerekir. Eğer çağrı usulüne uygun değilse alınan kararlar iptal edilebilir. Bu nedenle her malik iletişim bilgilerini güncel tutmalıdır. Zira tebligat kanunu hükümleri bu süreçte titizlikle uygulanır. Sonuç olarak haklarını bilen bir malik her zaman daha korunaklıdır. Mayıs 2026 bu korumanın en güçlü olacağı dönem olacaktır.
Sonuç Olarak Site Aidatlarında Şeffaflık
Site aidatı rıza şartı sadece bir ekonomik düzenleme değildir. Bu düzenleme aynı zamanda toplumsal barışı da hedefler. Zira komşuluk ilişkilerini bozan en büyük etken mali uyuşmazlıklardır. Yeni yasa ile bu uyuşmazlıkların asgariye indirilmesi planlanıyor. Maliklerin rızasının alınması aidatların daha gönüllü ödenmesini sağlayacaktır. Bu durum site hizmetlerinin kalitesini de olumlu yönde etkiler.
Mayıs 2026 öncesinde tüm tarafların hazırlıklı olması gerekir. Yönetimler şeffaf, malikler ise ilgili olmalıdır. Hukuki süreçler başladığında ise güncel mevzuat ve AAÜT rakamları dikkate alınmalıdır. Unutulmamalıdır ki hukuk herkes için bir güvencedir. Adaletli bir yönetim ve adil bir aidat sistemi her vatandaşın hakkıdır. Bu yeni dönem site yaşamında beyaz bir sayfa açacaktır.
Sıkça Sorulan Sorular (SSS)
1. Site aidatlarına yapılacak zam için maliklerin onayı mutlaka şart mı?
Yeni yasa hazırlığına göre özellikle enflasyon üzerindeki artışlarda kat maliklerinin rıza şartı aranacaktır.
2. Genel kurulda onay alınmadan yapılan zamlar hukuken geçerli midir?
Yeni düzenleme yürürlüğe girdiğinde usulüne uygun onay alınmayan zam kararları hukuken geçersiz sayılacaktır.
3. Aidat artışına itiraz etmek için hangi mahkemeye başvurulmalıdır?
Site aidatları ve genel kurul kararlarına karşı açılacak davalarda Sulh Hukuk Mahkemeleri görevlidir.
4. 2026 yılı için aidat davası avukatlık ücreti ne kadardır?
2026 yılı AAÜT verilerine göre Sulh Hukuk Mahkemelerindeki davalar için maktu ücret asgari 21.000 TL’dir.
5. Site yönetimi istediği zaman ek bütçe oluşturabilir mi?
Hayır, ek bütçe oluşturulması için mutlaka kat malikleri kurulunun onayı veya yönetim planındaki yetki gereklidir.
Turhan Hukuk Danışmanlık
Turhan Hukuk Danışmanlık bünyesinde hukuk uyuşmazlıklarında profesyonel destek sağlıyoruz. Avukat Osman Turhan olarak haklarınızı korumak için yargı süreçlerini titizlikle takip ediyoruz. Hukuki süreçleriniz için bizimle iletişime geçebilirsiniz.
Av. Osman Turhan Kimdir?
Avukat Osman Turhan, Niğde Fen Lisesi’nden mezun olduktan sonra Ankara Yıldırım Beyazıt Üniversitesi Hukuk Fakültesi’nden fakülte ikincisi olarak 8 yüksek onur belgesiyle mezun olmuş bir hukukçudur. Turhan Hukuk & Danışmanlık bünyesinde faaliyet gösteren Turhan, şirket danışmanlıkları, dava süreçleri, icra takipleri, sözleşme hazırlığı ve hukuki savunma alanlarında aktif olarak çalışmaktadır. Uluslararası hukuk deneyimi kapsamında Almanya’da pratik tecrübe kazanmıştır. Akademik çalışmalarını sürdüren Turhan, aynı üniversitede Özel Hukuk alanında yüksek lisans eğitimine devam etmekte olup akademi ve uygulamayı birlikte yürütmektedir.
FAYDALI LİNKLER:
–
Bir Cevap Yazın