Avrupa ülkelerinde yaşayan birçok Türk vatandaşı Türkiye’de gayrimenkul yatırımı yapıyor. Ancak bazen süreç planlandığı gibi kusursuz ilerlemiyor. Nitekim müteahhit daireyi teslim etmedi sorunu sıklıkla karşımıza çıkıyor. Bu nedenle yatırımcılar ciddi mali kayıplar yaşayabiliyor. Ayrıca hukuki haklarınızı bilmek mağduriyetleri önlemenin ilk adımıdır. Dolayısıyla zaman kaybetmeden doğru adımları atmanız büyük önem taşıyor. Sonuç olarak bu makalede alıcıların yasal haklarını detaylıca inceleyeceğiz. Hukuki adımları atarken sürecin nasıl işlediğini adım adım aktaracağız. Zira yurtdışından süreci takip etmek özel bir dikkat gerektiriyor. Nihayetinde tüm gurbetçilerimiz yatırımlarını güvence altına almayı hak ediyor.
Müteahhit Daireyi Teslim Etmedi Mi? – Türkiye’deki Gayrimenkul
Müteahhit Daireyi Teslim Etmedi Durumunda İlk Adımlar
Gurbetçi vatandaşlarımız genellikle inşaat projelerine topraktan yatırım yapıyor. Ne var ki sözleşmede belirlenen teslim tarihi bazen aşılıyor. Özellikle müteahhit daireyi teslim etmedi zamanlarda süreç giderek karmaşıklaşıyor. İlk olarak müteahhite resmi bir ihtarname göndermeniz gerekiyor. Çünkü ihtarname yasal sürecin en önemli başlangıç noktasını oluşturuyor. Üstelik bu belge ile müteahhidi resmen temerrüde düşürmüş oluyorsunuz. Böylece gecikme tazminatı talep etme hakkınız anında resmiyet kazanıyor. Kısacası sessiz kalmak yerine hukuki yolları hızla işletmelisiniz. Aksi halde geçen her gün sizin aleyhinize işliyor. Sonuçta zamanında atılan adımlar haklarınızı tamamen koruma altına alıyor.
Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmelerinin Hukuki Niteliği
Türkiye’madaki yatırımların büyük bir kısmı kat karşılığı inşaat sözleşmelerine dayanıyor. Bu sözleşmeler her iki tarafa da çeşitli maddi borçlar yüklüyor. Arsa sahibi arsasını veriyor, müteahhit ise bina inşaatını tamamlıyor. Buna karşın alıcılar genellikle bu sözleşmelere sonradan dahil oluyor. Zira müteahhit kendi payına düşen daireleri üçüncü kişilere doğrudan satıyor. Haliyle alıcılar doğrudan müteahhit ile ticari bir sözleşme imzalamış sayılıyor. Oysa burada tüketici hakları çok güçlü bir şekilde devreye giriyor. Nitekim yasalarımız bu konuda alıcıyı her koşulda güçlü tutuyor. Üstelik kanunlar zayıf konumdaki tüketiciyi koruma ilkesini temel alıyor. Dolayısıyla bu güvenceyi bilerek adımlarınızı sağlam atmalısınız.
Sözleşmede Gecikme ve Müteahhit Daireyi Teslim Etmedi Sorunu
Sözleşmelerde genellikle kesin bir teslim tarihi çok açıkça yazıyor. Fakat bazen müteahhit bu tarihe kesinlikle hiçbir şekilde riayet etmiyor. Sonuçta müteahhit daireyi teslim etmedi gerçeğiyle yüzleşmek zorunda kalıyorsunuz. Bu aşamada haklarınızı kullanmak için yasal süreyi asla kaçırmamalısınız. Çünkü zamanında yapılmayan itirazlar bazen kalıcı hak kayıplarına yol açabiliyor. Üstelik müteahhit çeşitli bahanelerle ek süre talep etme yoluna gidebiliyor. Buna rağmen sizin yazılı onayınız olmadan teslim tarihi kesinlikle uzatılamıyor. Dolayısıyla haklarınızı bilmeniz ve her zaman kararlı durmanız çok mühimdir. Nihayetinde sözleşme maddeleri sizi koruyan en güçlü kalkanı oluşturuyor.
Türk Borçlar Kanunu Kapsamında Alıcının Seçimlik Hakları
Müteahhit borcunu zamanında yerine getirmezse kanun size harika haklar sunuyor. Özellikle 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu bu durumu açıkça düzenliyor. Alıcının sahip olduğu seçimlik haklar yasada net bir şekilde yer alıyor. İlk olarak sözleşmenin aynen ifasını ve yasal gecikme tazminatını isteyebilirsiniz. İkinci seçenek olarak sözleşmeden doğrudan dönme hakkınızı kullanmanız da mümkündür. Ayrıca uğradığınız maddi ve menfi zararların tazminini de mutlaka talep edebilirsiniz. Dolayısıyla hangi yolu seçeceğinize güncel ekonomik durumunuza göre karar vermelisiniz. Zaten her seçim kendi içinde farklı hukuki sonuçlar barındırıyor.
Kanun maddesi bu noktada oldukça net bir çerçeve çiziyor. Şimdi Türk Borçlar Kanunu Madde 125 hükmünü ilgili mevzuattan aynen inceleyelim:
“Temerrüde düşen borçlu, verilen süre içinde, borcunu yerine getirmezse; veya süre verilmesini gerektirmeyen bir durum varsa, alacaklı, her zaman borcun ifasını ve gecikme sebebiyle tazminat isteme hakkına sahiptir.”
Görüldüğü üzere yasa koyucu alacaklıyı yani yatırımı yapan sizi koruyor. Bu yüzden hakkınızı ararken kanunun gücünü her zaman arkanıza alıyorsunuz. Nitekim bu madde tüm tazminat taleplerinin en sarsılmaz temelini oluşturuyor.
Tazminat Davası ve Müteahhit Daireyi Teslim Etmedi Gerçeği
Geç teslim durumunda en yaygın yasal yöntem tazminat davası açmaktır. Ne yazık ki müteahhit daireyi teslim etmedi süreçlerinde maddi zararlar büyüyor. Örneğin daireyi zamanında alsaydınız onu yüksek bedelle hemen kiraya verebilirdiniz. İşte mahrum kaldığınız bu aylık kira geliri sizin gerçek zararınızı oluşturuyor. Bu zararı hukuken “gecikme tazminatı” veya “kira kaybı” olarak adlandırıyoruz. Ayrıca bu bedel evin bulunduğu bölgedeki güncel rayiç bedellere göre hesaplanıyor. Üstelik mahkemenin atadığı bilirkişi raporları bu hesaplamada çok belirleyici bir rol oynuyor. Sonuç olarak hakkınız olan nakit meblağı yasal mahkeme yoluyla alıyorsunuz.
Sözleşmeden Cayma ve Kira Kaybı Talepleri
Bazen inşaatın tamamlanma umudu ne yazık ki tamamen ortadan kalkabiliyor. Bu tür zor durumlarda sözleşmeden dönme hakkını kullanmak çok daha mantıklıdır. Böylece o güne kadar müteahhite ödediğiniz tüm parayı derhal geri isteyebilirsiniz. Hatta ödediğiniz bedelin en yüksek faiziyle birlikte iadesini talep etme hakkınız bulunuyor. Öte yandan sözleşmeden dönmek yerine evin bitmesini beklemeyi de rahatça seçebilirsiniz. Eğer beklerseniz teslim tarihinden itibaren her ay biriken kira kaybını istersiniz. Sonuçta her iki hukuki senaryoda da zararınız yasalarla kesin güvence altına alınıyor. Nitekim stratejik bir yasal yaklaşımla sürecin yönetilmesi son derece büyük önem taşıyor.
Yurtdışından yatırım yapan gurbetçiler için döviz kurları da kritik bir faktördür. Çünkü Türkiye’deki ödemeleri genellikle döviz bozarak veya döviz cinsinden yapmış oluyorsunuz. Fakat bazen sözleşmede bedel Türk Lirası olarak yazılmış olabiliyor. Bu noktada paranızın değer kaybını tamamen önlemek için özel taleplerde bulunmalısınız. Örneğin denkleştirici adalet ilkesi gereği mahkemeden özel bir uyarlama davası isteyebilirsiniz. Böylece enflasyon karşısında hızla eriyen paranızın güncel gerçek değerini geri alırsınız. Kısacası hukuki dava stratejisini baştan çok doğru kurmak hayati bir değer taşıyor. Üstelik bu sayede yaşanabilecek tüm olası hak kayıplarının önüne kesinlikle geçiyorsunuz.
İhtarname Aşaması: Müteahhit Daireyi Teslim Etmedi Ne Yapmalıyım?
Dava açmadan önce doğru, eksiksiz bir ihtarname hazırlamak kesinlikle şarttır. Zira müteahhit daireyi teslim etmedi gerçeğini noter kanalıyla resmi kayıtlara geçirmelisiniz. İhtarname noter aracılığıyla gönderildiği için mahkemede son derece güçlü bir delil sayılıyor. Ayrıca gönderilen ihtarnameye teslim için çok makul bir yasal süre eklemelisiniz. Çünkü yasalarımız borçluya her zaman son bir şans verilmesini kural olarak benimsiyor. Şayet bu verilen süre içinde de teslimat yapılmazsa yasal temerrüt tamamen kesinleşiyor. Ardından doğrudan tazminat mahkemesi aşamasına geçiş yapmanız yasal olarak inanılmaz kolaylaşıyor. Nihayetinde bu ihtarname belgesi davanızın kısa sürede kazanılmasında kilit bir rol oynuyor.
Belirtmek gerekir ki noter ihtarnamesinin içeriği baştan sona çok dikkatli yazılmalıdır. Yanlış veya eksik ifadeler kullanmak ileride duruşmada aleyhinize kötü sonuçlar doğurabiliyor. Örneğin sadece “evimi teslim et” demek hukuken hiçbir zaman yeterli görünmüyor. Bunun yanında “aksi takdirde sözleşmeyi feshedeceğim” gibi çok net ve keskin ifadeler gerekiyor. Üstelik talep edilen tüm tazminat türleri ihtarnamede detaylarıyla tek tek belirtilmelidir. Aksi halde dava aşamasında bazı haklı talepleriniz mahkemece usulden reddedilebiliyor. Dolayısıyla sürecin en başından itibaren çok profesyonel bir yasal tutum sergilemelisiniz. Sonuç olarak hatasız ve planlı bir başlangıç yasal başarının anahtarını oluşturuyor.
Yurtdışından Türkiye’deki Avukata Vekaletname Nasıl Verilir?
Gurbetçilerimizin dosyalarda en çok sorduğu sorulardan biri vekaletname gönderme sürecidir. Türkiye’deki dava işlemlerini sizin adınıza bizzat yürütmek için resmi vekaletname gerekiyor. Avrupa’da yaşıyorsanız bu yasal işlemi Türk konsoloslukları aracılığıyla çok kolayca halledebilirsiniz. İlk olarak bağlı bulunduğunuz en yakın Türk Konsolosluğundan internet üzerinden randevu almanız gerekiyor. Randevu gününde kimliğiniz ve temsilcinizin T.C. bilgileriyle konsolosluğa bizzat şahsen gitmelisiniz. Orada yetkili memurlar sizin talebiniz doğrultusunda hızlıca resmi bir vekaletname düzenliyorlar. Sonrasında bu belgenin ıslak imzalı aslını Türkiye’ye kargo ile güvenle göndermeniz yetiyor. Böylece hiç uçak bileti almadan tüm davalarınızı uzaktan kolaylıkla başlatıyorsunuz.
Almanya’da yaşayan vatandaşlar için çok pratik alternatif bir yol daha bulunuyor. Alman yerel noterlerinden (Notar) çıkardığınız resmi bir vekaletnameyi de Türkiye’de rahatça kullanabilirsiniz. Ancak bu durumda yabancı belgenin muhakkak resmi apostil şerhi taşıması zorunlu hale geliyor. Ayrıca belgenin Türkiye’ye geldiğinde yeminli tercüman tarafından Türkçeye çevrilmesi kesinlikle gerekiyor. Üstelik bu yeminli çevirinin ardından Türk noterlerince tekrar onaylanması da bir diğer şarttır. Bu işlemler doğrudan konsolosluğa göre biraz daha masraflı ve uzun sürebiliyor. Bu nedenle eğer randevu bulabiliyorsanız her zaman konsolosluk yolunu tercih etmeniz öneriliyor. Kısacası her iki yöntem de hukuken ülkemizde tamamen geçerli ve yasal sayılıyor.
Tüketici Mahkemeleri ve Görevli Mahkeme Sorunu
Davayı tam olarak nerede açacağınız hukuki sürecin kesinlikle en kritik aşamalarından biridir. Çünkü yanlış görevli mahkemede dava açmak hukuki süreci yok yere aylarca uzatabiliyor. Genellikle bireysel gayrimenkul alımları Tüketici Mahkemelerinin görev alanına yasal olarak doğrudan giriyor. Nitekim siz hiçbir ticari bir amaç gütmeden sadece barınma veya yatırım için ev alıyorsunuz. Dolayısıyla yasa önünde her zaman tüketici sıfatı taşımanız kesin bir gerçek olarak kabul ediliyor. Bu özel durum size davada ispat kolaylığı gibi çeşitli harika yasal avantajlar sağlıyor. Üstelik Tüketici Mahkemelerinde yargılama süreci diğer mahkemelere göre çok daha tüketici odaklıdır. Sonuçta doğru görevli mahkemeyi belirlemek davanın olumlu kaderini en baştan sağlamca çiziyor.
Arabuluculuk Şartı ve Dava Öncesi Çözüm Yolları
Türkiye’de artık dava açmadan önce arabuluculuk kurumu tamamen yasal olarak zorunlu hale getirildi. Özellikle tüketici kaynaklı uyuşmazlıklarda arabulucuya gitmeden doğrudan dava açmanız kanunen yasaklanmıştır. İlk olarak adliyelerdeki resmi arabuluculuk bürolarına eksiksiz bir dilekçeyle başvuru yapmanız gerekiyor. Bu modern sistem tarafları mahkemeden çok önce bir araya getirerek hızlı uzlaşma arıyor. Almanya’dan bu sürece vekiliniz aracılığıyla çok kolayca uzaktan katılım sağlayabiliyorsunuz. Hatta bazen dava açmaya hiç gerek kalmadan müteahhitle anlaşma sağlanması mümkündür. Böylece yıllar sürecek yorucu bir davadan kurtulup hakkınızı hemen peşin alıyorsunuz. Kısacası arabuluculuk kurumu hem zaman hem de ciddi bir masraf tasarrufu yaratıyor.
İnşaat Seviyesinin Tespiti ve Müteahhit Daireyi Teslim Etmedi Süreci
Dava açmadan hemen önce inşaatın mevcut fiziki durumunu mahkemeyle kanıtlamanız yasal bir şarttır. Bunun için bölgedeki Sulh Hukuk Mahkemesi aracılığıyla acilen delil tespiti yaptırmalısınız. Mahkeme uzman bir bilirkişi heyeti göndererek inşaatın tam olarak yüzde kaçının bittiğini raporluyor. Ayrıca bazen müteahhit daireyi teslim etmedi ise binanın inşaatı tamamen durmuş olabiliyor. Bu detaylı rapor müteahhidin haksızlığını açıkça gösteren en somut ve en resmi belgedir. Ayrıca bu işlem sayesinde ileride kanıtların tamamen kaybolması riski kesin olarak engelleniyor. Çünkü müteahhit sonradan göstermelik inşaata devam edip durumu hakime çok farklı gösterebiliyor. Üstelik bu delil tespit raporu asıl tazminat davasında size inanılmaz bir hız kazandırıyor. Nihayetinde iyi belgelenmiş ve kanıtlanmış bir iddia her zaman mahkemede kolayca kazanıyor.
Tapu Devri Yapıldı Fakat Müteahhit Daireyi Teslim Etmedi Ne Olacak?
Bazen gurbetçi yatırımcılar tapuyu erken alıyor ama evin fiziki inşaatı bir türlü bitmiyor. Ne var ki müteahhit daireyi teslim etmedi ise sadece tapunun alınması asla yetmiyor. Çünkü resmi oturum izni yani iskan belgesi olmadan o ev hukuken eksik sayılıyor. Hatta yarım eve elektrik veya şebeke su aboneliği almanız kesinlikle hiçbir şekilde mümkün olmuyor. Bu kötü senaryoda yine de geriye dönük kira tazminatı talep etme hakkınız hemen aktifleşiyor. Tapu cebinizde ve sizde olsa bile geç teslim davalarında her zaman haklı taraf sizsiniz. Nitekim emsal yargıtay kararları da bu yönde mağdur alıcıyı tamamen her yönüyle korumaktadır. Dolayısıyla tapuyu üstüme aldım diyerek hukuki hakkınızı aramaktan kesinlikle geri durmamalısınız.
Sözleşmede Cezai Şart ve Geçerlilik Durumu
İnşaat sözleşmelerinde genellikle geç teslime dair özel bir cezai şart maddesi her zaman bulunuyor. Örneğin her geciken ay için alıcıya bin euro ödeneceği sözleşmede açıkça yazabiliyor. İşte bu cezai şart maddesi hukuken sizin mahkemedeki en büyük parasal güvenceniz oluyor. Çünkü gerçek zararı ayrıca uzun uzun ispat etmenize gerek kalmadan doğrudan bu bedeli isteyebiliyorsunuz. Ancak bazı kurnaz müteahhitler bu maddeleri sözleşmeye koymaktan özellikle bilerek kaçınıyorlar. Yine de cezai şart yazmasa bile yasal piyasa kira kaybınızı kesinlikle isteyebilirsiniz. Nitekim Türk kanunları eksik sözleşmeleri daima alıcı lehine tamamlayıcı güçlü hükümler içeriyor. Dolayısıyla sözleşmenizde bu madde hiç yoksa bile asla duruma bakıp umutsuzluğa kapılmamalısınız.
Yurtdışından Türkiye’ye yapılan yatırımlar mesafeler nedeniyle her zaman bazı riskler barındırıyor. Ancak yasal haklarınızı doğru bildiğinizde bu potansiyel riskleri en minimum seviyeye indirebilirsiniz. Sözleşmeleri imzalarken mutlaka ama mutlaka her bir maddeyi çok dikkatlice okuyup incelemelisiniz. Yaşanan uyuşmazlıklarda zamanın sürekli sizin aleyhinize işlediğini asla hiçbir zaman aklınızdan çıkarmayın. Hızlı ve kararlı adımlar atmak biriken zararlarınızı tamamen telafi etmenin yegane tek yoludur. Nitekim yürürlükteki kanunlarımız iyi niyetli mağdur alıcıyı her zaman çok güçlü şekilde koruyor. Yeter ki gasp edilen haklarınızı doğru zamanda ve hukuken doğru yöntemlerle sonuna kadar arayın.
Sıkça Sorulan Sorular (SSS)
1. Müteahhit daireyi geç teslim ederse ne kadar tazminat alabilirim?
Alacağınız tazminat miktarı evin bulunduğu bölgedeki emsal kira bedellerine göre bilirkişilerce hesaplanır. Geciken her ay için hesaplanan bu rayiç kira bedeli sizin tazminatınızı oluşturur.
2. Sözleşmede teslim tarihi yazmıyorsa ne yapmalıyım?
Teslim tarihi yazmıyorsa makul inşaat süresi baz alınır. Bu durumda öncelikle noterden bir ihtarname çekerek müteahhite makul bir teslim süresi vermelisiniz.
3. Almanya’dan Türkiye’deki mahkemeye kendim katılmak zorunda mıyım?
Hayır, davalara şahsen katılmak zorunda değilsiniz. Türk Konsolosluğundan vereceğiniz bir vekaletname ile tüm süreç vekiliniz tarafından uzaktan kolaylıkla yürütülebilir.
4. İskan (yapı kullanma izin belgesi) alınmaması teslim sayılır mı?
Hayır, iskan belgesi alınmamış bir bina hukuken tamamlanmış ve teslim edilmiş sayılmaz. İskan alınana kadar geçen süre için yasal gecikme tazminatı talep etme hakkınız devam eder.
5. Arsa sahibinin müteahhitle anlaşmazlığı benim hakkımı etkiler mi?
Siz tüketici sıfatı taşıdığınız için korunursunuz. Ancak tapu devri gibi süreçlerde arsa sahibinin fesih davaları durumu karmaşıklaştırabilir, hızlıca hukuki önlem almalısınız.
tazminat davası, inşaat sözleşmesi, gurbetçi hakları, yurtdışından ev almak, geç teslim tazminatı, kira kaybı davası, tüketici mahkemesi, noter ihtarnamesi, sözleşmeden dönme, cayma tazminatı, emsal kira bedeli, iskan sorunu, arabuluculuk başvurusu, vekaletname verme, konsolosluk işlemleri, apostil şerhi, yeminli tercüme, tapu iptal tescil, delil tespiti, bilirkişi raporu, tüketici hakları, gayrimenkul yatırımı, inşaat hukuku, uyarlama davası, cezai şart
Turhan Hukuk Danışmanlık
Turhan Hukuk Danışmanlık bünyesinde hukuk uyuşmazlıklarında profesyonel destek sağlıyoruz. “Avukat Osman Turhan – Turhan Hukuk & Danışmanlık” olarak haklarınızı korumak için yargı süreçlerini titizlikle takip ediyoruz. Hukuki süreçleriniz için bizimle iletişime geçebilirsiniz.
Av. Osman Turhan Kimdir?
Avukat Osman Turhan, Niğde Fen Lisesi’nden mezun olduktan sonra Ankara Yıldırım Beyazıt Üniversitesi Hukuk Fakültesi’nden fakülte ikincisi olarak 8 yüksek onur belgesiyle mezun olmuş bir hukukçudur. Almanya’nın Saarbrücken/Saarland kentinde bir hukuk bürosunda, avukatlık stajı yapmıştır. Yerli ve uluslararası pek çok sempozyumda delege olarak yer almıştır. Halen Ankara 2 Nolu Barosunda Parlamento Komisyonu üyesi olup aynı zamanda Avukat Hakları Merkezi üyeliği görevini yapmaktadır. Ayrıca akademik çalışmalarını sürdüren Turhan, Özel Hukuk Tezli Yüksek Lisans programına devam etmektedir. Turhan Hukuk & Danışmanlık bünyesinde faaliyet gösteren Turhan; şirket danışmanlıkları, dava süreçleri, icra takipleri, sözleşme hazırlama, ceza davaları, vergi davaları ve hukuki savunma alanlarında aktif olarak çalışmaktadır. Uluslararası hukuk deneyimi kapsamında Almanya’da pratik tecrübe kazanmıştır.
FAYDALI LİNKLER:
–
Bir Cevap Yazın