Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesi, taraflardan birinin (satıcının), ileride taşınmaz satış sözleşmesi yapma borcu altına girdiği bir ön sözleşmedir (Borçlar Hukuku niteliği). Bu sözleşme, alıcıya mülkiyetin devrini talep etme hakkı yükler.
I. Taşınmaz Satış Vaadinin Şekli ve Hukuki Niteliği
A. Şekil Şartı
Taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri, geçerli olabilmesi için resmî şekle tabidir. Yetkili makamlar şunlardır:
- Noterler: Taşınmaz satış vaadi sözleşmelerini düzenleyebilir.
- Tapu Sicil Müdürlüğü: Satış vaadini düzenleyebilir.
- Tahvil İlkesi: Noterler tarafından sehven taşınmaz satış sözleşmesi olarak düzenlenen resmî senetler şekil yönünden geçersiz olsa da, bu sözleşme, daha az şekil şartı gerektiren ve tarafların aynı amacı güttüğü varsayılan taşınmaz satış vaadi sözleşmesine tahvil (dönüştürülme) edilebilir ve bu şekilde geçerlilik kazanır.
B. Geçersizliğin İleri Sürülememesi
Şekil şartına uyulmadan yapılan (geçersiz) bir satış vaadi sözleşmesi, taraflarca ifa edilmişse (yani alıcıya teslim yapılıp bedel ödenmişse), sonradan sözleşmenin şekle aykırılıktan dolayı geçersizliğini ileri sürmek dürüstlük kuralına (TMK m. 2) aykırı kabul edilir ve hakkın kötüye kullanılması yasağı kapsamında dinlenmez. Bu, şekil kuralının önemli bir istisnasıdır.
II. Sözleşmenin İfa Edilmemesi ve Tescile Zorlama Davası
Satış vaadi sözleşmesi yapıldıktan sonra satıcı, asıl satış sözleşmesini yapmaktan kaçınırsa, alıcı tescile zorlama davası açar.
- Prosedür Tartışması: Satıcı kaçındığında ne olacağına dair iki görüş vardır:
- İki Aşamalı Görüş (Oğuzman): Mahkeme kararı sadece satıcının irade beyanının yerine geçer. Alıcı bu kararla tapu siciline giderek tescil talebinde bulunur. Satıcı yine kaçınırsa ikinci bir “Tescile Zorlama” davası gerekir. (Teorik olarak doğru ama pratik değil.)
- Tek Aşamalı Görüş (Eren + Yargıtay): Mahkeme hükmü, asıl satış sözleşmesinin kurulması borcunu ortadan kaldırarak doğrudan mülkiyetin tespitine ve dolayısıyla alıcı adına tesciline karar verir. Bu görüş, uygulamada kabul görmüş ve pratik çözümdür.
III. Sözleşmenin Şerhi ve Üçüncü Kişilere Etkisi
Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi, Tapu Kanunu’nda sayılan kişisel haklardan olup tapuya şerh edilebilme imkânına sahiptir.
A. Şerhin Hukuki Etkileri
Tapuya şerh edilmesiyle sözleşme, eşyaya bağlı borç etkisi ve munzam etki kazanır.
- Eşyaya Bağlı Borç Etkisi: Malik (M), taşınmazı üçüncü bir kişiye (Ü) satıp devretse bile, alıcı (A) bu hakkını yeni malike karşı ileri sürebilir ve Ü’den taşınmaz mülkiyetinin kendi adına devrini talep edebilir.
- Munzam Etki (Ek Koruma): Taşınmaz üzerinde alıcının (A) hakkını tehlikeye düşürecek şekilde sonradan sınırlı ayni haklar (ipotek, geçit hakkı vb.) tesis edilmişse, A bu hakların sahiplerine karşı da şerhi ileri sürebilir ve bu hakların terkinini (silinmesini) talep edebilir.
B. Şerhin Süresi
Şerhin etkisi 5 yıl ile sınırlıdır.
- 5 yıl sonunda şerhin etkisi kendiliğinden sona erer. Tapu memuru tarafından terkin edilmese bile, şerh artık üçüncü kişilere karşı ileri sürülemez ve tapu kaydı bu açıdan yolsuz hale gelir.
IV. Şerh Olmadığında veya Satıcının Devredememesi
Satıcı (M), taşınmazı üçüncü bir kişiye (Ü) satıp tescil ederse:
- Şerh Yoksa: Alıcı (A), sözleşmeden doğan hakkını (kişisel hak) üçüncü kişi Ü’ye karşı ileri süremez. Mülkiyet Ü’de kalır.
- Tazminat Yükümlülüğü: A, sözleşmeyi ihlal eden satıcı M’ye karşı Borçlar Kanunu m. 112 vd. uyarınca tazminat davası açabilir.
- Zarar Verme Kastı: Üçüncü kişi (Ü), satış vaadini bildiği gibi, özellikle A’ya zarar verme kastıyla hareket ederek taşınmazı devralmışsa (TBK m. 49/2), A, Ü’ye karşı da haksız fiil sorumluluğu gereği tazminat talebinde bulunabilir.
- Eleştirilen Görüş: Yargıtay, şerh olmasa veya süresi bitmiş olsa bile, bu durumu bilen (kötü niyetli) kişiye karşı satış vaadinin ileri sürülebileceği yönünde kararlar vermiş olsa da, bu görüş, tapu sicilindeki şerh kurumunun amacını ve hukuki güvenliği zedelediği gerekçesiyle doktrinde sıklıkla eleştirilmektedir.
Anahtar Kelimeler
Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi, ön sözleşme, resmî şekil, noter yetkisi, tahvil, dürüstlük kuralı, tescile zorlama davası, şerh, eşyaya bağlı borç, munzam etki, şerh süresi, üçüncü kişinin kötü niyeti, TBK m. 112.
Bu makale yapay zekadan destek alınarak üretilmiştir. Hukuki destek amacı gütmemektedir. Detaylı ve güvenilir bilgi için avukatınızdan destek almayı unutmayınız.
Bir Cevap Yazın