Taşınmaz mülkiyetini sınırlandıran ve hak sahibine yenilik doğuran yetkiler veren kişisel haklardan olan geri alım ve ön alım hakları, tapu siciline şerh edilerek üçüncü kişilere karşı ileri sürülebilir ve kuvvetlendirilmiş bir koruma kazanır.
I. Şerh Edilmiş Geri Alım Hakkı (Vefa Hakkı)
Geri Alım Hakkı, taşınmazını başkasına devretmiş olan eski malike, tek taraflı irade beyanı ile o taşınmazı sözleşmede belirlenen bedel karşılığında geri alabilme yetkisi sağlayan bir yenilik doğuran haktır.
| Özellik | Açıklama |
| Hukuki Niteliği | Tek taraflı beyanla kullanılan, taşınmazın geri satılması borcunu doğuran yenilik doğuran haktır. |
| Kurulma Şekli | Resmî şekle tabidir (TBK m. 237). Sözleşme, Tapu Sicil Müdürlüğü veya Noter huzurunda yapılmalıdır. |
| Süre Sınırı | En çok on (10) yıl için kararlaştırılabilir ve tapuya şerh edilebilir (TBK m. 238). |
| Kullanım | Hak sahibi tek taraflı irade beyanını yeni malike bildirir. Yeni malik tescilden kaçınırsa, hak sahibi tescile zorlama davası açar. |
| Şerhin Etkisi | Tapuya şerh edilmesiyle eşyaya bağlı borç etkisi doğar. Taşınmazı sonradan devralan tüm maliklere karşı ileri sürülebilir (munzam etki). |
II. Şerh Edilmiş Ön Alım Hakkı (Şuf’a Hakkı)
Ön Alım Hakkı, taşınmaz malikinin taşınmazını bir üçüncü kişiye satması halinde, ön alım hakkı sahibine tek taraflı beyanı ile o taşınmazın alıcısı olabilme yetkisi veren bir yenilik doğuran haktır. Ön alım hakkı, sözleşmeden (iradî) veya kanundan (yasal) doğabilir.
A. Kullanım Alanı (TBK m. 240)
Ön alım hakkı sadece satış veya ekonomik bakımdan satışa eşdeğer her türlü işlem (taşınmaz satış vaadi, trampa vb.) yapılması halinde kullanılabilir.
- Kullanılamayacağı Haller: Mirasın paylaşımında mirasçılardan birine özgülenme, cebrî artırma yoluyla satış ve kamu hizmeti amacıyla edinilme gibi iradi olmayan devirlerde kullanılamaz.
B. Sözleşmeden Doğan Ön Alım Hakkının Kurulması ve Şekli
- Şekil Şartı: Ön alım sözleşmesi, kural olarak resmî şekle tabi olsa da, uygulamadaki ihtiyaç gereği adi yazılı şekilde dahi yapılabilir (TBK m. 237/f.3). Ancak üçüncü kişilere karşı ileri sürülebilmesi için tapuya şerh edilmesi gerekir.
- Süre Sınırı: Geri alım hakkı gibi, en çok on (10) yıl için kararlaştırılabilir ve şerh verilebilir.
C. Hakkın Kullanılması Usulü (TBK m. 241 ve 242)
- Bildirim Yükümlülüğü (TBK m. 241): Satıcı veya alıcı, satış sözleşmesinin yapıldığını ve içeriğini noter aracılığıyla ön alım hakkı sahibine bildirmek zorundadır. (Hukuken, bu bildirimin tescilden önce yapılması gerekir.)
- Dava Yoluyla Kullanım (TBK m. 242): Ön alım hakkı, alıcılık sıfatının kazanılmasına rağmen dava yoluyla kullanılır.
- Davalının Belirlenmesi: Hak, şerh edilmiş ve taşınmaz alıcı adına tescil edilmişse alıcıya (yeni malike); aksi takdirde satıcıya (eski malike) karşı dava açılır.
D. Hak Düşürücü Süreler
Ön alım hakkı, aşağıdaki hak düşürücü süreler içinde kullanılmalıdır:
- 3 Ay: Satışın (veya satışa eşdeğer işlemin) noter aracılığıyla bildirildiği tarihten itibaren üç (3) ay içinde dava açılmalıdır.
- 2 Yıl: Bildirim yapılmasa dahi, her hâlde satışın yapılmasından başlayarak iki (2) yıl içinde dava açılmalıdır.
E. Ön Alım Bedeli
- Nitelikli Ön Alım: Ön alım sözleşmesinde bedel belirlenmişse (örneğin 100.000 TL), hak sahibi, taşınmazın üçüncü kişiye daha yüksek bir fiyata satılmasına bakılmaksızın (500.000 TL) sözleşmedeki bedel üzerinden hakkını kullanır.
- Adi Ön Alım: Sözleşmede bedel belirlenmemişse, ön alım hakkı sahibi, üçüncü kişiyle yapılan satış sözleşmesindeki bedel üzerinden hakkını kullanır.
Anahtar Kelimeler
Geri alım hakkı, ön alım hakkı, vefa hakkı, şuf’a hakkı, yenilik doğuran hak, TBK m. 237, resmî şekil, tapuya şerh, eşyaya bağlı borç etkisi, tescile zorlama, noter bildirimi, dava yoluyla kullanım, hak düşürücü süre, nitelikli ön alım.
Bu makale yapay zekadan destek alınarak üretilmiştir. Hukuki destek amacı gütmemektedir. Detaylı ve güvenilir bilgi için avukatınızdan destek almayı unutmayınız.
Bir Cevap Yazın