Kira hukuku uyuşmazlıkları mahkemelerde büyük bir yoğunluk yaratıyor. Taraflar genellikle sözleşmeleri belirli bir süre için imzalıyorlar. Fakat bazen öngörülemeyen çok ciddi sorunlar ortaya çıkıyor. Kira sözleşmesi olağanüstü feshi kurumu tam burada devreye giriyor. Kanun koyucu bu müesseseyi mağduriyetleri önlemek amacıyla kurguladı. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi yakın zamanda emsal bir karar verdi. Biz turhanhukuk.blog olarak bu yazıda bu önemli kararı akademik uslupla inceliyoruz. Ayrıca fesih sürecinin yasal şartlarını detaylıca ele alıyoruz. Böylece karmaşık hukuki süreci net bir şekilde aydınlatıyoruz.
Kira Sözleşmesi Olağanüstü Feshi: Yargıtay Emsal Kararı
Kira Sözleşmesi Olağanüstü Feshi Nedir?
Sözleşmeler kural olarak belirlenen süre boyunca bağlayıcılık taşır. Ancak hayatın olağan akışı her zaman planlandığı gibi ilerlemez. Bazen taraflar için kira ilişkisini sürdürmek tamamen imkansızlaşır. Kira sözleşmesi olağanüstü feshi bu imkansızlık durumunda taraflara çıkış sunar. Türk Borçlar Kanunu bu hakkı her iki tarafa eşit şekilde tanır. Dolayısıyla sadece kiracı değil ev sahibi de bu hakkı kullanabilir. Elbette bu hakkın kullanımı katı şekil şartlarına tabidir. Nitekim keyfi fesihler hukuki güvenliği temelden sarsar. Hak kaybı yaşamamak için süreci yasalara tam uygun yürütmelisiniz.
TBK Madde 331 Hükmü ve Kapsamı
Yasa koyucu ilgili kuralı açıkça güvence altına alır. Mevzuat.gov.tr sisteminden alınan güncel TBK Madde 331 hükmü şöyledir:
“Taraflardan her biri, kira ilişkisinin devamını kendisi için çekilmez hâle getiren önemli sebeplerin varlığı durumunda, sözleşmeyi yasal fesih bildirim süresine uyarak her zaman feshedebilir.”
Madde metni son derece açık ve net ifadeler barındırır. Kanun, fesih hakkını belirli bir sözleşme türüyle asla sınırlamaz. Sonuç olarak genel nitelikli bu kural her kira ilişkisine uygulanır.
Kira Sözleşmesi Olağanüstü Feshi Şartları Nelerdir?
Öncelikle ortada taraflar için öngörülemez yepyeni bir durum bulunmalıdır. Sözleşme kurulurken taraflar bu sebebi tahmin etmemiş olmalıdır. Kira sözleşmesi olağanüstü feshi için bu şart kesinlikle zorunludur. Ayrıca mevcut durum kira ilişkisini tamamen çekilmez hale getirmelidir. Hakim bu çekilmezlik durumunu somut olayın özelliklerine göre ölçer. Bununla birlikte fesih bildirimi yasal sürelere uygun yapılmalıdır. Taraflar yasal fesih bildirim sürelerini mutlaka dikkate almalıdır. Aksi takdirde mahkeme fesih talebini usulden hemen reddeder.
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi Emsal Kararı İncelemesi
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi bu konuda çok kritik bir hüküm kurdu. Karar 07.05.2024 tarihinde oybirliğiyle resmiyet kazandı. İlgili dosyanın esas numarası 2025/3126 olarak hukuki kayıtlara geçti. Karar numarası ise 2025/4810 şeklinde arşivlerde yerini aldı. İlk derece mahkemeleri konut kiralarında bu maddeyi uzun süre uygulamadı. Yerel mahkemeler kiracıyı koruyan emredici kuralları gerekçe gösteriyordu. Fakat Yargıtay Adalet Bakanlığının kanun yararına bozma talebini haklı buldu. Yüksek mahkeme, konut kiralarında da olağanüstü fesih hakkını resmen tanıdı.
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 14.10.2025 tarihli ve 2025/3126 E., 2025/4810 K. sayılı kararı
MAHKEMESİ :Sulh Hukuk Mahkemesi
SAYISI : 2023/983 E., 2024/520 K.
DAVA TARİHİ : 15.08.2023
İLK DERECE MAHKEMESİ : Kanun Yararına Temyiz Bürosu
İlk Derece Mahkemesince kesin olarak verilen kararın kanun yararına temyizen incelenmesi Adalet Bakanlığı tarafından istenilmiş olmakla; Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:
I. DAVA
Davacı vekili; taraflar arasında 25.04.2022 tarihli ve 3 yıl süreli kira sözleşmesi düzenlendiğini, 06.05.2023 tarihli ihtarname ile kira sözleşmesinin 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun (6098 sayılı Kanun) 331. maddesine dayanılarak öngörülemeyen mücbir sebep nedeniyle fesh edildiğinin ve üç aylık süre sonunda kiralananın tahliye edilmesi gerektiğinin davalı kiracıya bildirildiğini, ihtarnameye rağmen davalının kiralananı tahliye etmediğini ileri sürerek; kiralananın tahliyesine karar verilmesini talep etmiştir.
II. CEVAP
Davalı vekili, davanın reddini istemiştir.
III. MAHKEME KARARI
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; kiralanan konut ve çatılı iş yerin hükümlerine tabi olduğundan, 6098 sayılı Kanunun 331. maddesi uyarınca olağanüstü fesih yoluna gidilmesinin mümkün olmadığı, davacı tarafından, taşınmaz ihtiyacı sebebiyle kira sözleşmesinin feshi talep edildiğine göre, davanın hukuki dayanağının aynı Kanunun 350. maddesindeki düzenlemesine dayanılarak açılan ihtiyaç sebebine bağlı fesih ve tahliye davası olduğunun kabulü gerekeceği, davanın kira süresi sona ermeden (erken) açıldığı gerekçesiyle; davanın reddine karar verilmiştir.
IV. KANUN YARARINA TEMYİZ
A. Kanun Yararına Temyiz Sebepleri
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına yönelik Adalet Bakanlığınca; Mahkemece, 6098 sayılı Kanunun 331. maddesinde düzenlenen olağanüstü fesih hakkının, sözleşme belirli veya belirsiz süreli olsun, konut ve çatılı işyeri kirası dahil her tür kira ilişkisinde kullanılabileceği dikkate alınarak davanın esasının incelenmesi gerekirken, yazılı gerekçeyle davanın reddine karar verilmiş olmasının usul ve yasaya aykırı olduğu ileri sürülerek, kanun yararına temyiz isteminde bulunulmuştur.
B. Değerlendirme ve Gerekçe
Uyuşmazlık, kiralananın tahliyesi istemine ilişkindir.
Taraflar arasında 25.04.2022 başlangıç tarihli ve 3 yıl süreli kira sözleşmesi düzenlenmiştir. Kiralananın konut olup, 6098 sayılı Kanunun konut ve çatılı işyeri kiraları hükümlerine tabidir. Davacı kiraya veren, aynı Kanunun 331. maddesi uyarınca kiralananın tahliyesine karar verilmesini talep etmiştir. Kanunun 331. maddesinde “Taraflardan her biri, kira ilişkisinin devamını kendisi için çekilmez hâle getiren önemli sebeplerin varlığı durumunda, sözleşmeyi yasal fesih bildirim süresine uyarak her zaman feshedebilir.” hükmü bulunmaktadır.
Herhangi bir nedenle, sürekli edimli sözleşmeler kapsamında olan kira sözleşmesinde, taraflardan biri için çekilmezlik hali durumu ortaya çıkmışsa, o tarafın sözleşme ile bağlı kalması kendisinden beklenemez. Çekilmezlik halinin varlığında, taraflardan her biri, fesih süresine uymak şartıyla sözleşmeyi her zaman için feshetme hakkını kullanabilir. Genel kural niteliğinde olan bu tür fesih hakkı, konut ve çatılı işyeri kirası dahil her tür kira ilişkisinde kullanılabilir.
Bu durumda İlk Derece Mahkemesince; davacının 6098 sayılı Kanunun 331. maddesini dayalı tahliye talebi değerlendirilerek sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken, yazılı şekilde karar verilmiş olmasının usul ve yasaya aykırı olduğundan Adalet Bakanlığının kanun yararına temyiz isteminin kabulü gerekmiştir.
VI. KARAR
Açıklanan sebeplerle;
Adalet Bakanlığının 6100 sayılı Kanunun 363. maddesinin birinci fıkrası hükmüne dayalı kanun yararına temyiz isteminin kabulüne, kararın sonuca etkili olmamak üzere aynı maddenin ikinci fıkrası uyarınca KANUN YARARINA BOZULMASINA,
Dava dosyasının İlk Derece Mahkemesince, kararın bir örneğinin Adalet Bakanlığına gönderilmesine,
14.10.2025 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.
Kira Sözleşmesi Olağanüstü Feshi ve Süreç İşleyişi
Süreci başlatmak için öncelikle karşı tarafa yazılı ihtarname göndermelisiniz. İhtarname metninde fesih sebeplerini açık ve net biçimde yazmalısınız. Kira sözleşmesi olağanüstü feshi iradenizi şüpheye yer bırakmadan belirtmelisiniz. Ardından yasal bildirim süresinin dolmasını sabırla beklemelisiniz. Süre dolduktan sonra doğrudan dava açma hakkını elde edersiniz. Dava dilekçesinde önemli sebepleri kuvvetli delillerle kanıtlamalısınız. Mahkeme süreci tarafların sunduğu tüm argümanları titizlikle inceler. Kısacası usulüne uygun yürütülen hukuki süreç başarı ihtimalini artırır.
Önemli Sebep Kavramı Nasıl Değerlendirilir?
Önemli sebep kavramı kanun metninde tek tek sayılmaz. Hakim bu soyut kavramın içini somut uyuşmazlığa göre bizzat doldurur. Örneğin binada can güvenliğini tehdit eden ağır hasarlar oluşabilir. Ya da ticari işletme için öngörülemeyen idari engeller çıkabilir. Aşırı ekonomik krizler veya derin iflas halleri de bu kapsama girer. Hakim tarafların mali durumlarını ve menfaat dengesini özenle tartar. Objektif kurallar ve dürüstlük kuralı çerçevesinde nihai kararını açıklar. Dolayısıyla her hukuki dosya kendi özel koşulları içinde şekillenir.
Kira Sözleşmesi Olağanüstü Feshi Davasında Görevli Mahkeme
Kira sözleşmesi olağanüstü feshi davalarına Sulh Hukuk Mahkemesi bakar. Hukuk Muhakemeleri Kanunu madde 4 bu kuralı emredici şekilde düzenler. Yetkili mahkeme ise taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir. Davacı bu kesin yetki kuralına mutlak surette uymalıdır. Yanlış mahkemeye dava açmak süreci aylar boyunca uzatır. Görevsiz mahkeme dosyayı reddeder ve zaman kaybı yaratır. Bu tür usuli hatalar taraflar açısından ciddi maliyetler doğurur.
Kanun Yararına Bozma Kararının Hukuki Etkileri
Kanun yararına bozma kurumu ülke genelinde hukuki birliği sağlamayı amaçlar. Adalet Bakanlığı kesinleşmiş hatalı kararları yüksek yargıya taşır. Yargıtay kararı bozsa bile tarafların mevcut kazanılmış hakları etkilenmez. Sadece hatalı hukuki gerekçe ileriye dönük olarak düzelir. Anamur Sulh Hukuk Mahkemesinin hatalı yorumu bu yolla tamamen kalktı. Artık tüm yerel mahkemeler bu yeni emsal kararı dikkate almalıdır. Bu durum hukuk güvenliğini tüm ülke çapında güçlendirir. Kiraya verenler artık salt süre bitimi kıskacından kurtuldular.
Kira Sözleşmesi Olağanüstü Feshi ve Avukatlık Ücretleri
Tahliye ve fesih davalarında avukatlık ücretleri özel tarifelere tabidir. Kira sözleşmesi olağanüstü feshi davalarını Sulh Hukuk Mahkemesi yürütür. 2026 yılı AAÜT asgari sınırları tüm avukatlar için bağlayıcıdır. AAÜT 2026 tarifesi Sulh Hukuk Mahkemesi maktu ücretini 30.000 TL belirler. Mahkeme davanın değeri üzerinden ayrıca nispi vekalet ücreti hesaplar.
Örneğin yıllık kira bedeli 200.000 TL olan bir dosyayı inceleyelim. AAÜT %16 oranı üzerinden 32.000 TL asgari nispi ücret çıkarır. Hakim bu iki rakamdan yüksek olanı dava sonunda doğrudan uygular. Öte yandan Ankara 2 Nolu Barosu 2026 tavsiye tarifesi farklıdır. Baro tarifesi Sulh Hukuk Mahkemesi için 60.000 TL maktu ücret tavsiye eder. AAÜT avukatların kesinlikle inemeyeceği en alt hukuki sınırı çizer. Baro tarifesi ise avukatlara rehberlik eden çok önemli bir tavsiyedir. Sonuçta avukatlar bu yasal alt sınırlar dahilinde kendi fiyatlandırmalarını yaparlar.
Sıkça Sorulan Sorular (SSS)
1. Konut kiralarında olağanüstü fesih yapılabilir mi? Evet, Yargıtay kararına göre önemli sebeplerin varlığı halinde konut kiraları da olağanüstü feshedilebilir.
2. Hangi durumlar önemli sebep sayılır? Ağır bina hasarları, öngörülemeyen idari engeller veya çekilmez ekonomik krizler önemli sebep sayılır.
3. Olağanüstü fesih davası nerede açılır? Bu tür kira uyuşmazlıklarına mülkün bulunduğu yerdeki Sulh Hukuk Mahkemesi bakar.
4. Dava açmadan önce ihtarname göndermek şart mı? Evet, yasal fesih bildirim sürelerine uyarak karşı tarafa yazılı ihtarname göndermelisiniz.
5. Sadece kiraya veren mi bu hakkı kullanır? Hayır, kanun bu olağanüstü fesih hakkını hem kiracıya hem de kiraya verene eşit tanır.
Turhan Hukuk Danışmanlık
Turhan Hukuk Danışmanlık bünyesinde hukuk uyuşmazlıklarında profesyonel destek sağlıyoruz. Avukat Osman Turhan olarak haklarınızı korumak için yargı süreçlerini titizlikle takip ediyoruz. Hukuki süreçleriniz için bizimle iletişime geçebilirsiniz.
Av. Osman Turhan Kimdir?
Avukat Osman Turhan, Niğde Fen Lisesi’nden mezun olduktan sonra Ankara Yıldırım Beyazıt Üniversitesi Hukuk Fakültesi’nden fakülte ikincisi olarak 8 yüksek onur belgesiyle mezun olmuş bir hukukçudur. Turhan Hukuk & Danışmanlık bünyesinde faaliyet gösteren Turhan, şirket danışmanlıkları, dava süreçleri, icra takipleri, sözleşme hazırlığı ve hukuki savunma alanlarında aktif olarak çalışmaktadır. Uluslararası hukuk deneyimi kapsamında Almanya’da pratik tecrübe kazanmıştır. Akademik çalışmalarını sürdüren Turhan, aynı üniversitede Özel Hukuk alanında yüksek lisans eğitimine devam etmekte olup akademi ve uygulamayı birlikte yürütmektedir.
FAYDALI LİNKLER:
–
Bir Cevap Yazın