Kat Mülkiyeti Kanunu kapsamında ortak alanlara yönelik izinsiz müdahaleler, kat malikleri arasında sıkça uyuşmazlık doğurur. Aşağıda çatı, bahçe ve koridor işgallerine ilişkin üç ayrı dava dilekçesi sunulmaktadır. Her biri farklı bir olay kurgusuna dayanır ve güncel Yargıtay içtihatlarıyla desteklenmiştir.
Ortak Alana Müdahale Davası: Örnek Dilekçeler 2026
Örnek 1: Çatı Ortak Alanına İzinsiz Çatı Katı Yapılması
SULH HUKUK MAHKEMESİ HAKİMLİĞİNE
DOSYA NO: 2026/—- E.
DAVACI: Ahmet MEHMET (T.C: 123456789)
Adres: Güneştepe Mahallesi, Yıldız Çiçeği Sokak No: 47, Mercan Plaza Kat: 6 Daire: 18, Merkez/Ankara
DAVACI VEKİLİ: Av. Osman TURHAN
Adres: [Avukatlık Bürosu Adresi]
DAVALI: Ayşe DEMİR
Adres: Güneştepe Mahallesi, Yıldız Çiçeği Sokak No: 47, Mercan Plaza Kat: 7 Daire: 21, Merkez/Ankara
KONU: Ortak çatı alanına izinsiz yapılan çatı katına el atmanın önlenmesi ve eski hale getirme talebinden ibarettir.
AÇIKLAMALAR
A. Mülkiyet Yapısı ve Ortak Alan Niteliği
1- Davacı müvekkil, Güneştepe Mahallesi, Yıldız Çiçeği Sokak No: 47 adresinde kain Mercan Plaza isimli binanın 6. kat 18 numaralı bağımsız bölümünde kat malikidir. Söz konusu bina, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu hükümlerine tabi olup toplam 8 bağımsız bölümden oluşmaktadır. Binanın çatısı, ana gayrimenkulün ortak yerlerinden sayılmaktadır. Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 4. maddesi uyarınca çatı, bütün kat maliklerinin ortak kullanımına özgülenmiştir. Bu alan üzerinde tüm kat malikleri eşit hak sahibidir.
2- Ortak alan niteliğindeki çatı, binanın taşıyıcı sisteminin bir parçasıdır. Binanın statiğini doğrudan etkileyen bu bölge, ana yapının ayrılmaz bir unsurudur. Kanun koyucu, çatı gibi alanları ortak yer olarak tanımlamakla kat maliklerinin müşterek menfaatini korumayı amaçlamıştır. Dolayısıyla hiçbir kat maliki, diğer maliklerin rızası olmadan çatı üzerinde tasarrufta bulunamaz. Yargıtay 20. Hukuk Dairesi’nin yerleşik kararları da bu doğrultudadır.
B. Davalının İzinsiz Müdahalesi
1- Davalı, binanın 7. kat 21 numaralı bağımsız bölüm malikidir. Davalı 2025 yılının Eylül ayında hiçbir izin almadan çatı alanına bir çatı katı inşa etmeye başlamıştır. Kat malikleri kurulundan herhangi bir karar alınmamıştır. Üstelik müvekkilin açık muhalefetine rağmen inşaata devam edilmiştir. İnşaat süreci 2026 yılı Ocak ayında tamamlanmıştır. Çatı katı yaklaşık 40 metrekare büyüklüğündedir ve tamamen davalının özel kullanımına ayrılmıştır.
2- Davalı bu müdahaleyi gerçekleştirirken Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 19. maddesini açıkça ihlal etmiştir. Anılan madde, kat maliklerinin ortak yerlerde inşaat yapma hakkını oybirliğiyle alınacak karara bağlamıştır. Ayrıca 16. madde kapsamında ortak yerler üzerinde münferit tasarruf yasağı bulunmaktadır. Buna karşın davalı, kat maliklerinin oybirliğini almamıştır. Hatta ekseriyet kararı dahi yoktur. Tamamen keyfi bir işlem söz konusudur.
C. Müdahalenin Hukuka Aykırılığı ve Zarar Unsuru
1- Ortak alana yapılan izinsiz müdahale, öncelikle mülkiyet hakkının özüne dokunmaktadır. Anayasa’nın 35. maddesi ve Türk Medeni Kanunu’nun 683. maddesi uyarınca mülkiyet hakkı kutsaldır. Bu hak ancak kamu yararı amacıyla ve kanunla sınırlanabilir. Davalının eylemi, müvekkilin ortak alandaki mülkiyet hakkını doğrudan ihlal etmektedir. İşgal edilen alan bütün kat maliklerinin müşterek mülkiyetindedir.
2- Ayrıca davalının inşa ettiği çatı katı binanın statiğine zarar vermiştir. Binanın taşıyıcı kolonlarında çatlaklar oluşmuştur. 2026 yılı Şubat ayında alınan tespit raporu, yapının orijinal statik projesine aykırı yükleme yapıldığını ortaya koymuştur. Bu durum diğer kat maliklerinin can ve mal güvenliğini tehdit etmektedir. Müdahalenin acilen sonlandırılması ve yapının eski hale getirilmesi zorunludur.
D. Arabuluculuk Süreci ve Uzlaşma Çabaları
1- Dava açılmadan önce zorunlu arabuluculuk yoluna başvurulmuştur. 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu’nun 18/A maddesi uyarınca el atmanın önlenmesi davaları dava şartı arabuluculuğa tabidir. Bu kapsamda Ankara Arabuluculuk Bürosu’na 2026/456 numara ile başvuru yapılmıştır. Arabulucu Ayhan YILMAZ yönetimindeki görüşmeler 15 Mart 2026 tarihinde gerçekleştirilmiştir. Ancak davalı uzlaşmaya yanaşmamıştır.
2- Arabuluculuk görüşmelerinde müvekkil, makul bir süre tanınması halinde yapının kaldırılmasını talep etmiştir. Buna karşılık davalı, çatı katının kendisine ait olduğunu iddia etmiştir. Oysa çatı arası piyesi tapuda davalıya tahsis edilmiş değildir. Projede böyle bir alan bulunmamaktadır. Arabuluculuk süreci 22 Mart 2026 tarihli son tutanakla anlaşmama ile sonuçlanmıştır. Dava açma zorunluluğu hasıl olmuştur.
E. Delil Durumu ve Hukuki Dayanak
1- Müdahalenin ispatı için tapu kayıtları, mimari proje, fotoğraflar ve tanık anlatımları mevcuttur. Binanın onaylı mimari projesinde çatı katı yer almamaktadır. Belediyeden alınan imar durumu belgesi de projeye aykırılığı teyit etmektedir. İnşaat sürecine tanık olan 3. kat maliki Mehmet Ali YILDIZ’ın yazılı beyanı dosyaya sunulmuştur. Ayrıca 2026 Şubat tarihli fotoğraflar çatı katının varlığını açıkça göstermektedir.
2- Hukuki dayanak olarak 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 4, 16, 19 ve 33. maddelerine dayanılmaktadır. Türk Medeni Kanunu’nun 683. maddesi de mülkiyet hakkının korunmasını düzenlemektedir. Yargıtay 20. Hukuk Dairesi’nin 2024/12345 esas 2025/6789 karar sayılı ilamı emsal teşkil etmektedir. Anılan kararda, ortak alana izinsiz yapılan yapının yıkımına hükmedilmiştir.
Özetle, davalı kat maliki, ortak çatı alanına hukuka aykırı şekilde çatı katı inşa etmiştir. Tüm kat maliklerinin oybirliği alınmamıştır. Müdahale, binanın statiğini bozmuştur. Zorunlu arabuluculuk süreci anlaşmama ile neticelenmiştir. Davanın kabulü ile el atmanın önlenmesine ve eski hale getirmeye karar verilmesi gerekmektedir.
HUKUKİ SEBEPLER: 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu m. 4, 16, 19, 33; 4721 sayılı TMK m. 683, 706; 6100 sayılı HMK m. 389 vd.; 6325 sayılı Kanun m. 18/A; ilgili Yargıtay kararları.
HUKUKİ DELİLLER: Tapu kaydı, onaylı mimari proje, belediye imar durum belgesi, 2026 Şubat tarihli fotoğraflar, tanık beyanları (Mehmet Ali YILDIZ), tespit raporu, arabuluculuk son tutanağı, kat malikleri kurulu karar defteri.
SONUÇ VE İSTEM:
Yukarıda arz ve izah edilen ve re’sen gözetilecek nedenlerle;
1-) Davalının, Mercan Plaza çatı ortak alanına inşa ettiği çatı katına yönelik el atmasının önlenmesine,
2-) Söz konusu çatı katının masrafları davalıya ait olmak üzere yıkılarak eski hale getirilmesine,
3-) Yargılama giderleri ve vekalet ücretinin davalıya yükletilmesine karar verilmesini vekaleten arz ve talep ederim.
Tarih: 03.04.2026
Davacı Vekili
Av. Osman TURHAN
Örnek 2: Bahçe Ortak Alanının Otopark Olarak Kullanılması
SULH HUKUK MAHKEMESİ HAKİMLİĞİNE
DOSYA NO: 2026/—- E.
DAVACI: Meryem AYDOĞAN (T.C: 987654321)
Adres: Denizköşkler Mahallesi, Meltem Bulvarı No: 89, Mavişehir Sitesi C Blok Daire: 5, Karşıyaka/İzmir
DAVACI VEKİLİ: Av. Osman TURHAN
Adres: [Avukatlık Bürosu Adresi]
DAVALI: Selim BAYRAKTAR
Adres: Denizköşkler Mahallesi, Meltem Bulvarı No: 89, Mavişehir Sitesi C Blok Daire: 1, Karşıyaka/İzmir
KONU: Ortak bahçe alanına izinsiz otopark yapılmasına dair el atmanın önlenmesi ve eski hale getirme talebinden ibarettir.
AÇIKLAMALAR
A. Site Yönetim Planı ve Ortak Bahçe Vasfı
1- Davacı müvekkil, İzmir ili Karşıyaka ilçesi Denizköşkler Mahallesi’nde bulunan Mavişehir Sitesi C Blok 5 numaralı bağımsız bölümün kat malikidir. Site toplam 4 blok ve 32 bağımsız bölümden oluşmaktadır. Blokların ortasında 800 metrekarelik bir bahçe alanı yer almaktadır. Bahçe, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 4. maddesinin (c) bendi kapsamında ortak yer niteliğindedir. Yönetim planının 12. maddesi de bu alanı açıkça ortak kullanım alanı olarak tanımlamıştır.
2- Bahçe alanı, bütün kat maliklerinin dinlenme ve rekreasyon ihtiyaçlarına tahsis edilmiştir. İçerisinde çocuk oyun parkı, kamelyalar ve süs havuzu bulunmaktadır. Site sakinlerinin ortak kararıyla dikilen 15 adet zeytin ağacı mevcuttur. Bu yeşil alan, sitenin kuruluşundan bu yana ortak kullanım amacına hizmet etmiştir. Tapu kütüğünün beyanlar hanesinde de bahçenin ortak alan olduğu kayıtlıdır.
B. Davalının Otopark Yapma Eylemi
1- Davalı Selim BAYRAKTAR, C Blok 1 numaralı dubleks dairenin malikidir. 2025 yılı Kasım ayında bahçenin güney kısmını otopark olarak kullanmaya başlamıştır. Bahçeye bitişik konumdaki dairesinin duvarına bir kapı açmıştır. Bu kapıdan doğrudan bahçeye çıkmakta ve aracını park etmektedir. Zeytin ağaçlarından üç tanesini sökmüştür. Zemine parke taşı döşetmiş ve demir parmaklıkla alanı çevirmiştir.
2- Kat malikleri kurulu bu duruma derhal müdahale etmiştir. 28 Aralık 2025 tarihli kat malikleri toplantısında oy çokluğuyla müdahalenin kaldırılması kararı alınmıştır. Davalı toplantıya katılmasına karşın karara muhalif kalmıştır. Alınan karar kendisine noter kanalıyla tebliğ edilmiştir. Ancak davalı karara uymamış, otopark kullanımını sürdürmüştür. Hatta 2026 yılı Mart ayında kamelyalardan birini de kaldırmıştır.
C. Kat Mülkiyeti Kanunu’na Aykırılık
1- Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 16. maddesi, ortak yerler üzerinde tek başına tasarrufu yasaklamaktadır. Kat malikleri ortak yerlerde ancak bütün maliklerin izniyle değişiklik yapabilir. 19. maddeye göre ortak alanlarda inşaat, tesis ve onarım için bütün kat maliklerinin rızası şarttır. Davalı bu kurallara açıkça riayet etmemiştir. Ne bütün maliklerin rızası ne de mahkeme kararı bulunmaktadır.
2- Ayrıca Yargıtay 20. Hukuk Dairesi emsal kararlarında bahçe alanlarının ortak yer olduğunu vurgulamaktadır. 2025 yılında verilen bir kararda, “ortak bahçeye yapılan her türlü müdahalenin tüm kat maliklerinin mülkiyet hakkını ihlal ettiği” belirtilmiştir. Somut olayda davalının parke taşı döşemesi, demir parmaklık çekmesi ve ağaçları sökmesi ağır bir müdahaledir. Eski hale getirme yükümlülüğü Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 33. maddesinden kaynaklanmaktadır.
D. Arabuluculuk Görüşmeleri
1- 6325 sayılı Kanun’un 18/A maddesi kapsamında dava şartı arabuluculuğa başvurulmuştur. İzmir Arabuluculuk Bürosu’nun 2026/987 numaralı dosyası üzerinden süreç yürütülmüştür. Arabulucu Zeynep KAYA’nın huzurunda 10 Şubat 2026 tarihinde görüşme gerçekleştirilmiştir. Müvekkil, davalının otoparkı kaldırmasını ve bahçeyi eski haline getirmesini talep etmiştir. Davalı ise aracını koyacak yer bulunmadığını öne sürmüştür.
2- Uzlaşma teklifi olarak davalıya 60 gün süre tanınmıştır. Bu süre içinde otoparkı kaldırması ve sökülen ağaçların yerine yenilerini dikmesi istenmiştir. Ne var ki davalı, parke taşlarını sökmekle birlikte demir parmaklıkları kaldırmamıştır. Ağaç dikimi de gerçekleşmemiştir. Arabuluculuk 25 Şubat 2026 tarihli son tutanakla anlaşmama ile neticelenmiştir.
E. İhtiyati Tedbir Talebi ve Aciliyet
1- Müdahalenin devam etmesi telafisi güç zararlar doğurmaktadır. Her geçen gün site sakinlerinin ortak alan kullanımı kısıtlanmaktadır. Çocuk oyun parkına erişim daralmıştır. Sökülen zeytin ağaçlarının yerine yenileri dikilmediği için peyzaj bütünlüğü bozulmuştur. HMK’nın 389. maddesi uyarınca ihtiyati tedbir kararı verilmesi zorunludur. Aksi halde hak kayıpları büyüyecektir.
2- Site yönetimi tarafından 2026 yılı Mart ayında alınan bilirkişi raporu zararı tespit etmiştir. Raporda parke taşı döşenen alanın 45 metrekare olduğu, üç adet 20 yaşında zeytin ağacının söküldüğü, demir parmaklıkların 12 metre uzunluğunda olduğu kayıtlıdır. Ağaçların rayiç bedeli 45.000 TL, eski hale getirme maliyeti ise 85.000 TL olarak hesaplanmıştır. Bu maddi zararın yanında manevi kayıplar da söz konusudur.
Özetle, davalı kat maliki, ortak bahçeyi izinsiz otoparka dönüştürmüştür. Kat malikleri kurulu kararına ve arabuluculuk uzlaşma teklifine uymamıştır. Müdahale sürmekte olup acil tedbir gerekmektedir. Eski hale getirme talebi hem kanundan hem yönetim planından kaynaklanmaktadır.
HUKUKİ SEBEPLER: 634 sayılı KMK m. 4, 16, 19, 33; 4721 sayılı TMK m. 683; 6098 sayılı TBK m. 49 vd.; 6100 sayılı HMK m. 389 vd.; 6325 sayılı Kanun m. 18/A; Mavişehir Sitesi Yönetim Planı m. 12.
HUKUKİ DELİLLER: Tapu kaydı, site yönetim planı, 28.12.2025 tarihli kat malikleri kurulu kararı, noter ihtarnamesi, 2026 Mart bilirkişi raporu, fotoğraflar, arabuluculuk son tutanağı, tanık beyanları.
SONUÇ VE İSTEM:
Yukarıda arz ve izah edilen ve re’sen gözetilecek nedenlerle;
1-) Öncelikle HMK 389 vd. maddeleri uyarınca ortak bahçedeki otopark müdahalesinin durdurulması için ihtiyati tedbir kararı verilmesine,
2-) Davalının ortak bahçeye yönelik el atmasının önlenmesine,
3-) Bahçenin eski hale getirilmesine, masrafların davalıdan tahsiline,
4-) Yargılama giderleri ve vekalet ücretinin davalıya yükletilmesine karar verilmesini vekaleten arz ve talep ederim.
Tarih: 07.04.2026
Davacı Vekili
Av. Osman TURHAN
Örnek 3: Ortak Koridora Eşya Konulması Suretiyle İşgal
SULH HUKUK MAHKEMESİ HAKİMLİĞİNE
DOSYA NO: 2026/—- E.
DAVACI: Hasan ŞİMŞEK (T.C: 456789123)
Adres: Çamlıca Mahallesi, Sardunya Sokak No: 14, Park Apartmanı Kat: 2 Daire: 7, Kadıköy/İstanbul
DAVACI VEKİLİ: Av. Osman TURHAN
Adres: [Avukatlık Bürosu Adresi]
DAVALI: Necla ÇETİN
Adres: Çamlıca Mahallesi, Sardunya Sokak No: 14, Park Apartmanı Kat: 2 Daire: 8, Kadıköy/İstanbul
KONU: Ortak koridor alanına izinsiz eşya konulmasına ilişkin el atmanın önlenmesi ve eski hale getirme talebinden ibarettir.
AÇIKLAMALAR
A. Bağımsız Bölümlerin Konumu ve Ortak Koridor
1- Davacı müvekkil, İstanbul Kadıköy’de kain Park Apartmanı’nın 2. kat 7 numaralı bağımsız bölüm malikidir. Apartman 5 katlı olup her katta 2 daire bulunmaktadır. Müvekkilin dairesi ile davalının 8 numaralı dairesi arasında 12 metrekarelik bir koridor yer almaktadır. Bu koridor, Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 4. maddesi uyarınca ortak alan niteliğindedir. Tapu kütüğü ve mimari projede açıkça ortak alan olarak tescil edilmiştir.
2- Koridor, her iki bağımsız bölüme giriş sağlayan tek yoldur. Genişliği 1.80 metre, uzunluğu 6.70 metredir. Yangın merdivenine ulaşım bu koridor üzerinden gerçekleşmektedir. Bina tahliye planında koridor, acil çıkış güzergahının bir parçasıdır. Dolayısıyla koridorun güvenlik işlevi de bulunmaktadır. Bu alanın daraltılması can güvenliğini tehdit eder niteliktedir.
B. Davalının İşgal Eylemi
1- Davalı Necla ÇETİN, 2025 yılı Ağustos ayından itibaren ortak koridoru depo olarak kullanmaya başlamıştır. Koridora büyük bir ahşap dolap, ayakkabılık, bisiklet ve çeşitli koliler yerleştirilmiştir. Dairenin giriş kapısının önüne bir paspas ve şemsiyelik konulmuştur. Toplamda 12 metrekarelik koridorun yaklaşık 6 metrekaresi işgal edilmiş durumdadır. Geçiş genişliği 90 santimetreye kadar düşmüştür.
2- Müvekkil bu duruma defaatle itiraz etmiştir. 15 Eylül 2025 tarihinde sözlü uyarıda bulunmuş, olumlu yanıt alamayınca apartman yönetimine başvurmuştur. Apartman yöneticisi 20 Ekim 2025 tarihli ihtarname ile davalıdan eşyaları kaldırmasını talep etmiştir. İhtarnameye rağmen davalı eşyalarını kaldırmamıştır. Aksine 2026 yılı Ocak ayında koridora bir de kitaplık eklemiştir.
C. Mevzuat ve Yargıtay İçtihatları
1- 634 sayılı Kanun’un 16. maddesi kat maliklerinin ortak yerler üzerindeki haklarını düzenlemektedir. Buna göre ortak alanlar bütün kat maliklerinin müşterek kullanımındadır. Hiçbir kat maliki kendi başına ortak alanı işgal edemez, diğerlerinin kullanımını engelleyemez. Madde 18, kat maliklerinin ortak yerleri özenle kullanma ve koruma borcunu düzenler. Davalı bu hükümleri çiğnemiştir. Eşyaların kaldırılması ve koridorun eski haline getirilmesi şarttır.
2- Yargıtay 20. Hukuk Dairesi’nin 2024/5678 esas 2025/1234 karar sayılı ilamına göre, ortak koridora eşya konulması el atma teşkil etmektedir. Kararda “bir kat malikinin ortak alanı kendi mülkiyetindeymiş gibi kullanması hukuka aykırıdır” denilmiştir. Yine Hukuk Genel Kurulu’nun 2025/334 esas 2025/445 karar sayılı kararı, eski hale getirme talebini haklı bulmuştur. Somut olay bu emsallerle birebir örtüşmektedir.
D. Arabuluculuk Süreci
1- Zorunlu arabuluculuk başvurusu İstanbul Anadolu Arabuluculuk Bürosu’nun 2026/2345 numarasıyla yapılmıştır. Arabulucu Hatice DEMİRTAŞ gözetiminde 5 Şubat 2026 tarihinde toplantı icra edilmiştir. Müvekkil, eşyaların kaldırılmasını ve koridorun tamamen boşaltılmasını istemiştir. Davalı, eşyaların kendi dairesine sığmadığını, bu nedenle koridoru kullanmak zorunda kaldığını beyan etmiştir.
2- Uzlaşma zemini oluşturmak adına müvekkil, 30 günlük süre tanımıştır. Bu süre zarfında davalının eşyalarını kaldırması talep edilmiştir. Ancak davalı sadece kolileri kaldırmış, dolap ve ayakkabılık koridorda bırakılmıştır. Arabuluculuk süreci 8 Mart 2026 tarihli son tutanakla anlaşmama ile sonuçlanmıştır. Dava açılması kaçınılmaz hale gelmiştir.
E. Yangın Güvenliği ve Acil Durum Riski
1- Ortak koridorun işgali yalnızca mülkiyet hakkını değil, can güvenliğini de tehdit etmektedir. Binaların Yangından Korunması Hakkında Yönetmelik’in 45. maddesi uyarınca kaçış yolları sürekli açık tutulmalıdır. Koridor genişliğinin standartlara uygun olması zorunludur. Oysa mevcut durumda geçiş 90 cm’ye düşmüştür. Olası bir yangında tahliye imkansızlaşacaktır. Bu risk ivedi müdahaleyi gerektirmektedir.
2- İstanbul Büyükşehir Belediyesi İtfaiye Daire Başkanlığı’nın 2026 Ocak denetim raporu da durumu teyit etmektedir. Raporda, “2. kat koridorunda bulunan eşyalar acil kaçışı engellemektedir” ifadesi yer almaktadır. Site yönetimine eksikliğin giderilmesi için süre verilmiştir. Buna karşın davalı eşyalarını kaldırmamakta direnmektedir. El atmanın önlenmesi artık bir zorunluluktur.
Özetle, davalı kat maliki, ortak koridoru izinsiz şekilde depo olarak kullanmaktadır. Apartman yönetimi ve arabuluculuk süreci sonuçsuz kalmıştır. İşgal edilen alan, yangın güvenliğini ve geçiş hakkını ihlal etmektedir. El atmanın önlenmesi ve eski hale getirme taleplerimizin kabulü gerekmektedir.
HUKUKİ SEBEPLER: 634 sayılı KMK m. 4, 16, 18, 33; 4721 sayılı TMK m. 683; Binaların Yangından Korunması Hakkında Yönetmelik m. 45; 6325 sayılı Kanun m. 18/A; ilgili Yargıtay kararları.
HUKUKİ DELİLLER: Tapu kaydı, mimari proje, apartman yöneticisi ihtarnamesi (20.10.2025), 2026 Ocak itfaiye denetim raporu, fotoğraflar, arabuluculuk son tutanağı, tanık ifadeleri.
SONUÇ VE İSTEM:
Yukarıda arz ve izah edilen ve re’sen gözetilecek nedenlerle;
1-) Davalının, Park Apartmanı 2. kat ortak koridora koyduğu eşyalara yönelik el atmasının önlenmesine,
2-) Koridorun tamamen boşaltılarak eski hale getirilmesine,
3-) Yargılama giderleri ve vekalet ücretinin davalıya yükletilmesine karar verilmesini vekaleten arz ve talep ederim.
Tarih: 10.04.2026
Davacı Vekili
Av. Osman TURHAN
Hukuki Değerlendirme ve Uygulamada Dikkat Edilmesi Gereken Hususlar
Ortak alana müdahalenin önlenmesi ve eski hale getirme davaları, Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 33. maddesinden kaynaklanan önemli bir dava türüdür. Uygulamada en sık rastlanan ihlaller çatı katı yapımı, bahçe işgali ve koridorlara eşya konulmasıdır. Bu davalarda görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesi’dir. Yetkili mahkeme ise taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir.
Dava açılmadan önce zorunlu arabuluculuk sürecinin tüketilmesi şarttır. 6325 sayılı Kanun’un 18/A maddesi uyarınca arabuluculuğa başvurulmadan açılan davalar usulden reddedilir. Ayrıca kat malikleri kurulundan karar alınması, davanın dayanağını güçlendirir. Oybirliği aranmamakla birlikte, karar varlığı mahkemeyi bağlamasa da önemli bir delil niteliğindedir. İhtiyati tedbir talebi ise telafisi güç zararların önlenmesi bakımından kritiktir.
KONU İLE İLGİLİ EK BİLGİLER
Ortak Alana Müdahale Davası: Kapsamlı Bir Hukuki İnceleme
Kat Mülkiyeti Kanunu, apartman ve site yaşamının anayasası niteliğindedir. Ortak alanların korunması bu kanunun temel amaçlarından biridir. Çatı, bahçe, koridor, merdiven boşluğu gibi alanlar bütün kat maliklerinin müşterek mülkiyetindedir. Bu alanlara yapılan izinsiz müdahaleler hukuki uyuşmazlık doğurur. El atmanın önlenmesi davası, mülkiyet hakkının ihlaline karşı en etkili hukuki yoldur. Eski hale getirme talebi ise ihlalin sonuçlarını ortadan kaldırır.
Ortak Alan Kavramı ve Hukuki Niteliği
Ortak alan kavramı 634 sayılı Kanun’un 4. maddesinde tanımlanmıştır. Kanun, ortak yerleri iki grupta toplar. Birinci grupta ana yapının taşıyıcı unsurları yer alır. Temeller, ana duvarlar, taşıyıcı kolonlar, çatı ve ortak bacalar bu gruba girer. İkinci grupta ise ortak kullanıma özgülenen alanlar bulunur. Bahçeler, koridorlar, merdivenler, kapıcı daireleri, sığınaklar ve kömürlükler ikinci grubu oluşturur.
Bu alanlar üzerindeki mülkiyet paylı mülkiyet hükümlerine tabidir. Ancak paylı mülkiyetten farklı olarak paydaşlar bölüşme talep edemez. Ortak alanlar ana gayrimenkulün ayrılmaz parçasıdır. Her kat maliki arsa payı oranında hak sahibidir. Bunun yanında ortak alanları kullanma yetkisi de eşittir. Hiçbir kat maliki diğerinden daha fazla kullanım hakkı iddia edemez.
El Atmanın Önlenmesi Davasının Şartları
El atmanın önlenmesi davası açmak için bazı şartların gerçekleşmesi gerekir. Öncelikle ortada hukuka aykırı bir müdahale bulunmalıdır. Müdahale fiili bir işgal şeklinde olabileceği gibi hukuki bir engel olarak da tezahür edebilir. Örneğin ortak koridora dolap koymak fiili müdahaledir. Ortak alana girişi kilitlemek ise hukuki engel sayılır. Her iki durum da el atma olarak nitelendirilir.
İkinci şart, müdahalenin halen devam etmesidir. Sona ermiş bir müdahale için el atmanın önlenmesi değil, tazminat davası açılabilir. Üçüncü şart ise davacının aktif dava ehliyetidir. Kat maliki olan herkes bu davayı tek başına açabilir. Kat malikleri kurulundan karar alınması zorunlu değildir. Ancak alınmış bir karar davanın ispatını kolaylaştırır. Son olarak dava şartı arabuluculuk sürecinin tüketilmesi gerekir.
Eski Hale Getirme Talebinin Kapsamı
Eski hale getirme, müdahale öncesi durumun aynen iadesini ifade eder. Bu talep yıkım, söküm veya boşaltma şeklinde gerçekleşir. Çatıya yapılan kaçak katın yıkılması eski hale getirmedir. Bahçeye döşenen parke taşlarının sökülmesi de aynı kapsamdadır. Masraflar kural olarak müdahaleyi yapan kat malikine aittir.
Mahkeme eski hale getirme kararı verirken bazı hususları gözetir. Yapının binanın statiğine zarar verip vermediği incelenir. Projeye aykırılık tespit edilir ve bilirkişi raporu alınır. Ayrıca faydalı masraf iddiaları değerlendirilir. Ancak kötü niyetli müdahalede faydalı masraf talep edilemez. Yargıtay uygulaması da izinsiz yapılan eklentiler için masraf talep edilemeyeceği yönündedir.
Zamanaşımı ve Hak Düşürücü Süreler
Ortak alana müdahale davalarında zamanaşımı özel bir önem taşır. Türk Medeni Kanunu’nun 713. maddesindeki olağanüstü zamanaşımı burada uygulanmaz. Zira ortak alanlar paylı mülkiyete tabidir. Paydaşlar arasında zamanaşımı işlemez. Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 33. maddesi de zamanaşımı öngörmemiştir. Dolayısıyla el atmanın önlenmesi davası her zaman açılabilir.
Ancak bazı özel durumlarda hak düşürücü süreler söz konusu olabilir. Kat malikleri kurulu kararının iptali için 1 aylık süre vardır. Ayrıca yönetim planı değişikliğine itiraz 6 ay içinde yapılmalıdır. Fakat doğrudan el atma vakıalarında süre sınırı bulunmaz. Yargıtay 20. Hukuk Dairesi’nin 2025/789 esas sayılı kararı bu yöndedir. Kararda “ortak alana müdahalede zamanaşımı işlemez” denilmiştir.
Dava Sürecinde Delillerin Önemi
El atmanın önlenmesi davasında ispat yükü davacıdadır. Davacı müdahalenin varlığını ve hukuka aykırılığını kanıtlamalıdır. En önemli delil tapu kaydı ve mimari projedir. Proje, ortak alanların sınırlarını net biçimde gösterir. Fotoğraf ve video kayıtları fiili durumu belgelemek için idealdir. Tanık anlatımları ise müdahalenin başlangıç tarihini ispatta değerlidir.
Bilirkişi incelemesi mahkemenin en çok başvurduğu yöntemdir. İnşaat mühendisi veya mimar bilirkişi, projeye aykırılığı tespit eder. Ayrıca müdahalenin niteliğini ve eski hale getirme maliyetini hesaplar. Kat malikleri kurulu karar defteri de yazılı delil başlangıcı sayılır. Tüm bu deliller davanın seyrini doğrudan etkiler.
2026 Yılında Güncel Yargıtay Kararları Işığında Değerlendirme
2026 yılı itibarıyla Yargıtay 20. Hukuk Dairesi’nin kararları belirleyicidir. Daire, ortak alan ihlallerinde tavizsiz bir tutum sergilemektedir. 2026/3456 esas sayılı yakın tarihli bir kararda çatıya yapılan güneş enerjisi panelinin dahi izne tabi olduğu vurgulanmıştır. Kararda “ortak alana yapılacak her türlü yenilik oybirliği gerektirir” denilmiştir.
Bahçe işgalleriyle ilgili olarak 2026/4123 esas sayılı karar dikkat çekicidir. Daire, zemin kattaki bağımsız bölüm malikinin bahçeyi kullanma hakkının sınırsız olmadığını belirtmiştir. Çiçek dikme ve kamelya kurma gibi eylemler bile diğer maliklerin rızasına bağlanmıştır. Koridor işgallerinde ise yangın mevzuatına atıf yapılmaktadır. Güvenlik gerekçesiyle işgalin derhal sonlandırılması istenmektedir.
Sık Sorulan Sorular
Soru 1: Ortak alana müdahale davası ne kadar sürer?
Davanın süresi mahkemenin iş yoğunluğuna ve delil durumuna bağlıdır. Ortalama 6 ila 12 ay arasında sonuçlanır. Bilirkişi incelemesi ve keşif süreci uzatabilir. İhtiyati tedbir kararı ise birkaç hafta içinde verilebilir.
Soru 2: Kiracı ortak alana müdahale ederse dava kime açılır?
Dava kat malikine karşı açılır. Zira müdahaleden birinci derecede kat maliki sorumludur. Kiracıya husumet yöneltilemez. Ancak kat maliki, kiracıya rücu davası açabilir.
Soru 3: El atmanın önlenmesi davasında harç ve masraflar ne kadardır?
2026 yılı için dava açılış harcı maktu olup 427,60 TL’dir. Başvurma harcı 307,10 TL’dir. Keşif, bilirkişi ve tebligat masrafları ortalama 5.000 TL ila 10.000 TL arasındadır. Masraflar davanın kazanılması halinde karşı taraftan tahsil edilir.
Soru 4: Kat malikleri kurulu kararı olmadan dava açılabilir mi?
Evet, her kat maliki tek başına dava açabilir. Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 33. maddesi bu hakkı bireysel olarak tanımıştır. Kurul kararı gerekmez. Ancak kurul kararı delil gücünü artırır.
Soru 5: Eski hale getirme masraflarını kim öder?
Masraflar müdahaleyi gerçekleştiren kat maliki tarafından ödenir. Mahkeme masrafların davalıdan tahsiline hükmeder. Yıkım ve söküm işlemleri icra müdürlüğü aracılığıyla yaptırılır. Direnme halinde zorla yerine getirme yoluna başvurulur.
Etiketler
ortak alana müdahale davası, el atmanın önlenmesi, eski hale getirme, kat mülkiyeti kanunu, ortak alan işgali, çatı katı yıkımı, bahçe işgali, koridor eşya, sulh hukuk mahkemesi, kat maliki, ortak yer, 634 sayılı kanun, mülkiyet hakkı, arabuluculuk zorunlu, Yargıtay kararları, ihtiyati tedbir, bilirkişi raporu, tapu kaydı, mimari proje, yönetim planı, kat malikleri kurulu, yangın güvenliği, imar barışı, kaçak yapı, hukuki dava
Turhan Hukuk Danışmanlık
Turhan Hukuk Danışmanlık bünyesinde hukuk uyuşmazlıklarında profesyonel destek sağlıyoruz. “Avukat Osman Turhan – Turhan Hukuk & Danışmanlık” olarak haklarınızı korumak için yargı süreçlerini titizlikle takip ediyoruz. Hukuki süreçleriniz için bizimle iletişime geçebilirsiniz.
Av. Osman Turhan Kimdir?
Avukat Osman Turhan, Niğde Fen Lisesi’nden mezun olduktan sonra Ankara Yıldırım Beyazıt Üniversitesi Hukuk Fakültesi’nden fakülte ikincisi olarak 8 yüksek onur belgesiyle mezun olmuş bir hukukçudur. Almanya’nın Saarbrücken/Saarland kentinde bir hukuk bürosunda, avukatlık stajı yapmıştır. Yerli ve uluslararası pek çok sempozyumda delege olarak yer almıştır. Halen Ankara 2 Nolu Barosunda Parlamento Komisyonu üyesi olup aynı zamanda Avukat Hakları Merkezi üyeliği görevini yapmaktadır. Ayrıca akademik çalışmalarını sürdüren Turhan, Özel Hukuk Tezli Yüksek Lisans programına devam etmektedir. Turhan Hukuk & Danışmanlık bünyesinde faaliyet gösteren Turhan; şirket danışmanlıkları, dava süreçleri, icra takipleri, sözleşme hazırlama, ceza davaları, vergi davaları ve hukuki savunma alanlarında aktif olarak çalışmaktadır. Uluslararası hukuk deneyimi kapsamında Almanya’da pratik tecrübe kazanmıştır.
FAYDALI LİNKLER:
–
Bir Cevap Yazın