Kat Mülkiyeti Kanunu kapsamında site veya apartman yönetimleri kat malikleri kurulu kararları alır. Bu kararlar bazen usule, kanuna veya yönetim planına aykırı olabilmektedir. Aykırılık halinde kat malikleri iptal davası açma hakkına sahiptir. Aşağıda farklı olay kurgularına dayanan üç ayrı dava dilekçesi örneği sunulmaktadır. Her biri bağımsız bir hukuki uyuşmazlığı yansıtmaktadır.
Kat Malikleri Karar İptali Davası: Şartları ve Örnek Dilekçeler
Örnek 1: Usulsüz Çağrı ve Aidat Artışı
ANKARA NÖBETÇİ SULH HUKUK MAHKEMESİ SAYIN HAKİMLİĞİ’NE
DOSYA NO: 2026/… E.
DAVACI: Ali Mehmet YILMAZ (T.C. Kimlik No: 23456789012)
ADRES: Papatya Apartmanı, Hilal Sokak No: 12 Daire: 5, Çankaya/ANKARA
DAVALI: Papatya Apartmanı Kat Malikleri Yönetimi
ADRES: Hilal Sokak No: 12, Çankaya/ANKARA
KONU: 15.03.2026 tarihli kat malikleri kurulu kararının iptali isteminden ibarettir.
AÇIKLAMALAR
A. Toplantı Çağrısındaki Usulsüzlükler
1- Davacı müvekkil, Papatya Apartmanı’nda 5 numaralı bağımsız bölümün malikidir. Yönetici tarafından 15.03.2026 tarihinde kat malikleri kurulu toplantısı yapılmıştır. Toplantı çağrısı müvekkile tebliğ edilmemiştir. Tebligat yapılmış gibi tutanak düzenlenmesi hukuka aykırıdır.
2- Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 29. maddesine göre çağrı tüm bağımsız bölüm maliklerine yapılmalıdır. Toplantıdan en az on beş gün önce imza karşılığı tebligat şarttır. Yönetici bu zorunluluğu yerine getirmemiştir. Müvekkil toplantıdan sonradan tesadüfen haberdar olmuştur.
B. Toplantı Yeter Sayısının Sağlanamaması
1- Toplantıya sadece dört kat maliki katılmıştır. Apartmanda toplam on iki bağımsız bölüm bulunmaktadır. Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 30. maddesi uyarınca ilk toplantıda salt çoğunluk aranır. Salt çoğunluğun altında bir katılımla karar alınması kanuna aykırıdır.
2- Yönetici ikinci toplantıya ilişkin herhangi bir çağrı da yapmamıştır. İlk toplantıda çoğunluk sağlanamadığına dair tutanakta hiçbir ibare yer almaz. Karar defteri incelendiğinde bu eksiklik açıkça görülmektedir. Katılımcı sayısı karar almak için yeterli değildir.
C. Aidat Artışına İlişkin Hukuka Aykırılık
1- Toplantıda aylık aidatlara yüzde yüz elli oranında fahiş bir artış yapılmıştır. Aidat artış gerekçesi olarak sadece genel enflasyon gösterilmekle yetinilmiştir. Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 20. maddesi gereğince giderlere katılma payı hakkaniyete uygun belirlenmelidir. Somut bir mali hesap ya da bütçe planlaması sunulmamıştır.
2- Yönetim planında aidat artış usulü açıkça düzenlenmiştir. Yönetim planının 8. maddesine göre artış oranı yıllık enflasyonu aşamaz. Alınan karar yönetim planına açıkça aykırılık teşkil etmektedir. Bu nedenle kararın iptali hukuki bir zorunluluktur.
D. Ortak Alan Kullanımına Dair Kararın Geçersizliği
1- Toplantıda bahçedeki ortak alanın yönetici tarafından şahsen kullanılmasına karar verilmiştir. Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 16. maddesi ortak yerlerde intifa hakkını düzenler. Tüm kat maliklerinin rızası olmadan ortak alan tahsisi yapılamaz. Bu karar kanunun emredici hükmüne açıkça aykırıdır.
2- Bahçenin yönetici tarafından depo olarak kullanılması diğer maliklerin mülkiyet hakkını ihlal etmektedir. Kat malikleri ortak alanlarda eşit hak sahibidir. Tek bir kişiye imtiyaz tanınması hukuken kabul edilemez. Kararın bu yönüyle de iptali gerekmektedir.
E. Karara Muhalefet ve İptal Hakkı
1- Müvekkil toplantıya katılmadığı için kararı öğrendikten sonra iptal davası açma yoluna başvurmaktadır. Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 33. maddesi muhalefet şerhi aranmaksızın dava hakkı tanır. Çağrı usulüne uyulmaması katılmayan malike doğrudan iptal davası açma hakkı verir. Karar öğrenildikten itibaren altı ay içinde dava açılması gerekmektedir.
2- Müvekkil kararı 18.03.2026 tarihinde komşusundan öğrenmiştir. Dava hak düşürücü süre içinde ikame edilmektedir. Toplantı çağrısının yapılmaması başlı başına bir iptal sebebidir. Kararın tüm unsurlarıyla yok hükmünde sayılması talep edilmektedir.
Özetle, çağrı usulsüzlüğü, yeter sayı eksikliği ve içerik bakımından hukuka aykırılık nedeniyle 15.03.2026 tarihli kat malikleri kurulu kararı tümüyle iptal edilmelidir. Karar kanuna, yönetim planına ve hakkaniyete açıkça aykırıdır. Müvekkilin mülkiyet hakkı korunmalıdır.
HUKUKİ SEBEPLER
634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu madde 16, 20, 29, 30, 33 ve ilgili diğer mevzuat.
HUKUKİ DELİLLER
1- Tapu kaydı ve bağımsız bölüm listesi
2- 15.03.2026 tarihli kat malikleri kurulu karar defteri sureti
3- Yönetim planının onaylı örneği
4- Toplantı çağrı belgeleri (bulunmadığına dair yönetimin yazılı beyanı celp edilecektir)
5- Aidat ödeme makbuzları ve banka dekontları
6- Tanık anlatımları
7- Keşif ve bilirkişi incelemesi
SONUÇ VE İSTEM
Yukarıda arz ve izah edilen ve re’sen gözetilecek nedenlerle;
1-) Papatya Apartmanı Kat Malikleri Kurulu’nun 15.03.2026 tarihli kararının tümüyle iptaline,
2-) Yargılama giderleri ile vekalet ücretinin davalıya yükletilmesine,
Karar verilmesini vekaleten arz ve talep ederim. 25.03.2026
Davacı Vekili
Av. Osman TURHAN
Örnek 2: Yönetim Planına Aykırı Otopark Tahsisi
İSTANBUL NÖBETÇİ SULH HUKUK MAHKEMESİ SAYIN HAKİMLİĞİ’NE
DOSYA NO: 2026/… E.
DAVACI: Ayşe Sevda KARACA (T.C. Kimlik No: 34567890123)
ADRES: Deniz Yıldızı Sitesi, Meltem Blok No: 8 Daire: 14, Kadıköy/İSTANBUL
DAVALI: Deniz Yıldızı Sitesi Kat Malikleri Yönetimi
ADRES: Sahil Yolu Caddesi No: 42, Kadıköy/İSTANBUL
KONU: 10.02.2026 tarihli kat malikleri kurulu kararının 3 ve 5 numaralı maddelerinin iptali talebinden ibarettir.
AÇIKLAMALAR
A. Yönetim Planının Emredici Hükümleri
1- Deniz Yıldızı Sitesi yönetim planı 2018 yılında tüm kat maliklerince imzalanarak tapuya şerh edilmiştir. Yönetim planının 12. maddesi otopark kullanım esaslarını ayrıntılı biçimde düzenlemektedir. Açık otopark alanları tüm bağımsız bölüm maliklerine eşit şekilde tahsis edilmiştir. Hiçbir malike münhasıran otopark alanı özgülenemeyeceği hükme bağlanmıştır.
2- Yönetim planı kat mülkiyetinin anayasası niteliğindedir. Tüm kat maliklerini ve yönetimi bağlayıcıdır. Yönetim planına aykırı karar alınması mümkün değildir. Yönetim planı hükümleri ancak tüm kat maliklerinin beşte dördünün oyu ile değiştirilebilir.
B. Otopark Alanının Hukuka Aykırı Tahsisi
1- Kat malikleri kurulu 10.02.2026 tarihli toplantıda açık otoparkın büyük bölümünü yöneticiye tahsis etmiştir. Ayrıca site dışından üçüncü kişilere ücretli otopark hizmeti verilmesi kararlaştırılmıştır. Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 16. maddesine göre ortak yerler ancak tüm kat maliklerinin rızasıyla kiraya verilebilir. Üçüncü kişilere tahsis için oy birliği şarttır.
2- Alınan karar ile müvekkilin otopark kullanım hakkı büyük ölçüde kısıtlanmıştır. Otoparkta yeterli yer bulunmadığı için müvekkil aracını sokağa park etmek zorunda kalmaktadır. Bu durum mülkiyet hakkının özüne dokunan bir müdahale niteliğindedir. Kararın iptali mülkiyet hakkının korunması bakımından zorunludur.
C. Ticari Kullanıma İlişkin Yetki Aşımı
1- Site yönetiminin ticari faaliyet yürütme yetkisi bulunmamaktadır. Otoparkın ücret karşılığı üçüncü kişilere kiralanması ticari işletme faaliyetidir. Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 34. maddesi yöneticinin yetkilerini sınırlı olarak saymıştır. Yönetici ancak kanunda belirtilen işleri yürütebilir.
2- Ticari gelir elde edilmesi kat malikleri kurulunun olağan yetkileri arasında yer almaz. Bu tür bir karar ana sözleşme değişikliği niteliğindedir. Beşte dört çoğunluk sağlanmadan alınamaz. Toplantıda bu çoğunluğa ulaşılmadığı tutanakla sabittir.
D. Kararın Müvekkile Etkileri
1- Müvekkil site içinde bir daire ve bir de dükkan olmak üzere iki bağımsız bölüm malikidir. Otopark kısıtlaması nedeniyle dükkanına gelen müşteriler park yeri bulamamaktadır. Bu durum müvekkilin ticari faaliyetini doğrudan olumsuz etkilemektedir. Maddi kayıplar ortaya çıkmaktadır.
2- Kararın uygulanmaya başlanmasıyla birlikte site içi trafik akışı da bozulmuştur. Site dışından gelen araçlar güvenlik riski oluşturmaktadır. Site sakinlerinin huzuru ve güvenliği tehlikeye girmiştir. Kamu düzenine aykırı bu durumun devamına izin verilmemelidir.
E. İptal Davasının Hukuki Dayanakları
1- Müvekkil toplantıda alınan kararlara muhalif kalmış ve muhalefetini tutanağa şerh ettirmiştir. Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 33. maddesine göre muhalefet şerhi bulunan malik bir ay içinde iptal davası açabilir. Dava süresinde açılmaktadır. Kararın 3 ve 5 numaralı maddeleri açıkça hukuka aykırıdır.
2- Yönetim planına aykırılık kendiliğinden iptal sebebidir. Ayrıca oybirliği gerektiren bir konuda salt çoğunlukla karar alınmıştır. Karar bu yönüyle de sakatlanmıştır. İptali kaçınılmazdır.
Özetle, yönetim planına ve kanuna açıkça aykırı olan otopark tahsisi kararı mülkiyet hakkını ihlal etmektedir. Muhalefet şerhi bulunan müvekkilin iptal davası açma hakkı doğmuştur. Kararın kısmen iptali gerekmektedir.
HUKUKİ SEBEPLER
634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu madde 16, 28, 33, 34 ve ilgili diğer mevzuat.
HUKUKİ DELİLLER
1- Tapu kaydı ve bağımsız bölüm listeleri
2- Yönetim planının tapudan onaylı örneği
3- 10.02.2026 tarihli kat malikleri kurulu karar defteri sureti
4- Muhalefet şerhini içeren toplantı tutanağı
5- Otopark alanının fotoğraf ve video kayıtları
6- Site güvenlik kamerası görüntüleri
7- Tanık anlatımları
8- Keşif ve bilirkişi incelemesi
SONUÇ VE İSTEM
Yukarıda arz ve izah edilen ve re’sen gözetilecek nedenlerle;
1-) Deniz Yıldızı Sitesi Kat Malikleri Kurulu’nun 10.02.2026 tarihli kararının 3 ve 5 numaralı maddelerinin iptaline,
2-) Yargılama giderleri ile vekalet ücretinin davalıya yükletilmesine,
Karar verilmesini vekaleten arz ve talep ederim. 03.03.2026
Davacı Vekili
Av. Osman TURHAN
Örnek 3: Engelli Rampası Yapımının Reddi
İZMİR NÖBETÇİ SULH HUKUK MAHKEMESİ SAYIN HAKİMLİĞİ’NE
DOSYA NO: 2026/… E.
DAVACI: Mehmet Sedat ÖZTÜRK (T.C. Kimlik No: 45678901234)
ADRES: Zeytinlik Apartmanı, Fevzipaşa Bulvarı No: 101 Daire: 3, Konak/İZMİR
DAVALI: Zeytinlik Apartmanı Kat Malikleri Yönetimi
ADRES: Fevzipaşa Bulvarı No: 101, Konak/İZMİR
KONU: 20.01.2026 tarihli kat malikleri kurulu kararının engelli rampası talebinin reddine ilişkin 4 numaralı maddesinin iptali isteminden ibarettir.
AÇIKLAMALAR
A. Müvekkilin Sağlık Durumu ve Zorunlu İhtiyaç
1- Müvekkil 2024 yılında geçirdiği trafik kazası sonucu yürüme yetisini kaybetmiş olup tekerlekli sandalye kullanmaktadır. Sağlık kurulu raporu ile yüzde yetmiş sekiz engelli olduğu tescillidir. Apartman girişinde yalnızca merdiven bulunması müvekkilin eve girip çıkmasını imkansız hale getirmektedir. İnsan onuruna yakışır yaşam hakkının tesisi için rampa zorunludur.
2- Anayasa’nın 10. maddesi eşitliği ve devletin engellileri koruma yükümlülüğünü düzenlemektedir. 5378 sayılı Engelliler Hakkında Kanun kamuya açık alanlarda erişilebilirliği zorunlu kılmıştır. Her ne kadar apartman özel mülkiyet olsa da engelli hakkı kamu düzenindendir. Müvekkilin mağduriyetinin giderilmesi hukuk devletinin gereğidir.
B. Kat Malikleri Kurulunun Red Kararının Gerekçesizliği
1- Kurul toplantısında müvekkilin rampa talebi oy çokluğuyla reddedilmiştir. Ret gerekçesi olarak yalnızca estetik kaygılar ve maliyet belirtilmiş ancak somut hiçbir hesap sunulmamıştır. Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 19. maddesi ortak yerlerde yenilik ve ilaveleri düzenlemektedir. Faydalı ve zorunlu yenilikler için tüm kat maliklerinin rızası gerekir.
2- Ancak burada söz konusu olan basit bir yenilik değil engelli erişimini sağlamaya yönelik zorunlu bir düzenlemedir. Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 42. maddesine göre engelliler için gerekli düzenlemeler yapılabilir. Bu düzenleme için diğer maliklerin rızası aranmaz. Karar kanunun emredici hükmüne aykırıdır.
C. İnsan Hakları Boyutu ve Ayrımcılık Yasağı
1- Ret kararı engelliliğe dayalı dolaylı bir ayrımcılık niteliğindedir. Avrupa İnsan Hakları Sözleşmesi’nin 8. maddesi özel hayata saygı hakkını korumaktadır. Müvekkilin evine girememesi özel hayat hakkının ağır ihlalidir. AİHS’in 14. maddesi ayrımcılık yasağını düzenlemektedir.
2- Anayasa’nın 90. maddesi gereğince uluslararası sözleşmeler kanun hükmündedir. Türkiye Birleşmiş Milletler Engelli Hakları Sözleşmesi’ne taraftır. Erişilebilirlik temel bir insan hakkıdır. Mahkeme kararında bu ilkeleri göz önünde bulundurmalıdır.
D. Masrafların Karşılanmasındaki Hukuki Durum
1- Müvekkil rampa yapım masraflarının tamamını kendi cebinden karşılamayı taahhüt etmiştir. Buna rağmen ret kararı verilmesi kötü niyetin açık göstergesidir. Diğer kat maliklerine hiçbir mali yük getirilmemektedir. Ret kararının makul hiçbir hukuki gerekçesi bulunmamaktadır.
2- Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 42. maddesi masrafların engelli tarafından karşılanması halinde diğer maliklerin itiraz edemeyeceğini belirtir. Kanun koyucu engelli haklarını üstün tutmuştur. Ret kararı kanunun ruhuna ve lafzına açıkça aykırıdır. İptal edilmesi zorunludur.
E. İptal Davasının Hukuki Temelleri
1- Müvekkil toplantıya katılmış ve rampa talebinin reddine muhalefet etmiştir. Muhalefet şerhi karar defterine yazılmıştır. Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 33. maddesinde öngörülen bir aylık hak düşürücü süre içinde dava açılmaktadır. Usulüne uygun iptal davası şartları oluşmuştur.
2- Karar kanuna, Anayasa’ya ve uluslararası sözleşmelere aykırıdır. Aynı zamanda temel insan haklarının ihlali niteliğindedir. Medeni Kanun’un 2. maddesindeki dürüstlük kuralına da aykırıdır. Ret kararı hakkın kötüye kullanılmasıdır.
Özetle, engelli müvekkilin erişim hakkı engellenerek alınan ret kararı Anayasa’ya, kanuna ve insan haklarına aykırıdır. Masrafların müvekkil tarafından karşılanacak olmasına rağmen rampa talebinin reddedilmesi hukuken korunamaz. Kararın iptali elzemdir.
HUKUKİ SEBEPLER
634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu madde 19, 33, 42. 5378 sayılı Engelliler Hakkında Kanun. Türk Medeni Kanunu madde 2. Anayasa madde 10, 90. AİHS madde 8, 14 ve ilgili mevzuat.
HUKUKİ DELİLLER
1- Tapu kaydı ve bağımsız bölüm listeleri
2- Engelli sağlık kurulu raporu
3- 20.01.2026 tarihli kat malikleri kurulu karar defteri sureti
4- Muhalefet şerhini içeren toplantı tutanağı
5- Müvekkilin masrafları üstlenme taahhüdüne ilişkin yazılı beyanı
6- Apartman girişinin fotoğrafları
7- Rampa projesi taslağı ve maliyet hesaplaması
8- Keşif ve bilirkişi incelemesi
SONUÇ VE İSTEM
Yukarıda arz ve izah edilen ve re’sen gözetilecek nedenlerle;
1-) Zeytinlik Apartmanı Kat Malikleri Kurulu’nun 20.01.2026 tarihli kararının engelli rampası yapımının reddine ilişkin 4 numaralı maddesinin iptaline,
2-) Yargılama giderleri ile vekalet ücretinin davalıya yükletilmesine,
Karar verilmesini vekaleten arz ve talep ederim. 12.02.2026
Davacı Vekili
Av. Osman TURHAN
Hukuki Değerlendirme ve Dikkat Edilmesi Gereken Hususlar
Kat malikleri kurulu kararlarının iptali davaları Sulh Hukuk Mahkemelerinde görülmektedir. Davanın açılacağı mahkeme taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir. Yetki kesin yetkidir.
Dava açma süreleri kat malikinin toplantıya katılıp katılmadığına göre değişmektedir. Toplantıya katılan ve muhalefet şerhi koyan malik bir ay içinde dava açmalıdır. Toplantıya çağrılmamış veya usulsüz çağrılmış malik ise kararı öğrendiği tarihten itibaren altı ay içinde ve her halde karar tarihinden itibaren bir yıl içinde dava açabilmektedir.
Davalı taraf kat malikleri kurulu değil yönetimdir. Yönetim tüzel kişiliğe sahip olmasa da aktif ve pasif dava ehliyeti bulunmaktadır. Dilekçede davalının doğru gösterilmesi usul hukuku açısından hayati önem taşımaktadır.
Toplantı çağrısının usulüne uygun yapılması geçerlilik şartıdır. Tüm bağımsız bölüm maliklerine imza karşılığı tebligat yapılmalıdır. Çağrıda toplantı gündemi açıkça belirtilmelidir. Gündem dışı konularda karar alınamaz.
İptal davasında yürütmenin durdurulması talep edilebilir. Mahkeme gerekli görürse kararın uygulanmasını tedbiren durdurabilir. Özellikle telafisi güç zararların doğma ihtimali varsa ihtiyati tedbir talebi önem taşımaktadır.
KONU İLE İLGİLİ EK BİLGİLER
Kat Malikleri Kurulu Kararının İptali Davası
Kat mülkiyeti rejimine tabi yapılarda kat malikleri kurulu kararları zaman zaman hukuka aykırı olabilmektedir. Bu durum iptal davası açma gerekliliğini doğurmaktadır. İptal davası Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 33. maddesinde düzenlenmiştir. Kanun koyucu kat maliklerine etkili bir hukuki koruma sağlamayı amaçlamıştır.
Dava açma hakkı yalnızca bağımsız bölüm maliklerine aittir. Kiracı veya sınırlı ayni hak sahibi bu davayı açamamaktadır. Dava hakkı kişiye sıkı sıkıya bağlı bir haktır. Bağımsız bölümün devri halinde dava açma hakkı yeni malike geçmektedir.
İptal Sebepleri Nelerdir
Kat malikleri kurulu kararının iptali sebepleri çeşitlilik göstermektedir. Bu sebepleri üç ana başlık altında incelemek mümkündür.
Kanuna Aykırılık
Kararın emredici kanun hükümlerine aykırı olması en temel iptal sebebidir. Kat Mülkiyeti Kanunu’nda yer alan hükümlere aykırılık halinde iptal gündeme gelmektedir. Örneğin ortak yerlerin oybirliği olmaksızın kiraya verilmesi kararı kanuna aykırıdır. Aynı şekilde yeter sayıya uyulmadan alınan kararlar da iptal edilebilmektedir.
Toplantı ve karar yeter sayıları Kanun’un 30. maddesinde düzenlenmiştir. İlk toplantıda salt çoğunluk aranmaktadır. İkinci toplantıda karar yeter sayısı katılanların çoğunluğudur. Ancak bazı önemli konularda özel yeter sayılar öngörülmüştür.
Yönetim Planına Aykırılık
Yönetim planı kat mülkiyetinin temel düzenleyici belgesidir. Bütün kat maliklerini ve yönetimi bağlamaktadır. Yönetim planına aykırı kararların iptali mümkündür. Yönetim planı hükümleri sözleşme niteliğindedir.
Yönetim planının değiştirilmesi için beşte dört çoğunluk şartı aranmaktadır. Aykırı karar alınması halinde iptal yaptırımı devreye girmektedir. Yönetim planına aykırılık iddiası mahkemede her türlü delille ispatlanabilir.
Dürüstlük Kuralına Aykırılık
Kararların objektif iyi niyet kurallarına uygun olması şarttır. Türk Medeni Kanunu’nun 2. maddesindeki dürüstlük kuralı burada da geçerlidir. Hakkın kötüye kullanılması niteliğindeki kararlar iptal edilebilmektedir. Eşitlik ilkesine aykırı ve keyfi kararlar bu kapsamda değerlendirilmektedir.
Dava Açma Süreleri
Dava açma süreleri hak düşürücü süre niteliğindedir. Mahkeme bu süreleri kendiliğinden dikkate almaktadır. Sürelerin kaçırılması dava hakkını tamamen ortadan kaldırmaktadır.
Toplantıya katılan kat maliki için süre bir aydır. Bu bir aylık süre karar tarihinden itibaren işlemeye başlamaktadır. Muhalefet şerhi koymak dava açabilmek için zorunlu ön koşuldur. Muhalefet şerhi bulunmayan malik iptal davası açamamaktadır.
Toplantıya katılmayan malikler için süre farklı düzenlenmiştir. Kararı öğrenme tarihinden itibaren altı aylık süre öngörülmüştür. Ayrıca karar tarihinden itibaren bir yıllık üst sınır bulunmaktadır. Çağrının usulsüz yapılması katılmayan malik sayısını etkilememektedir.
Hak Düşürücü Sürelerin Hesaplanması
Sürelerin hesaplanmasında dikkatli olunması zorunludur. Bir aylık süre içinde dava açılmazsa hak düşmektedir. Kararın öğrenilme tarihinin ispatı davacıya aittir. Yönetimin kararı tebliğ etmesi halinde süre tebliğ tarihinden başlamaktadır.
Görevli ve Yetkili Mahkeme
Kat Mülkiyeti Kanunu’ndan doğan davalarda görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesidir. Görev kamu düzenine ilişkindir ve kendiliğinden dikkate alınmaktadır. Yanlış mahkemede dava açılması usulden ret sonucunu doğurmaktadır.
Yetkili mahkeme taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir. Yetki kuralı kesin yetkidir. Kesin yetki söz konusu olduğundan yetki itirazı ilk itiraz olarak ileri sürülebilmektedir. Ayrıca mahkeme de yetkisizliğini kendiliğinden dikkate alabilmektedir.
İspat Yükü ve Deliller
İspat yükü genel kural gereğince davacıya aittir. Davacı kararın hukuka aykırılığını ispatlamakla yükümlüdür. Kat malikleri kurulu karar defteri en önemli delil niteliğindedir. Karar defterinin incelenmesi toplantı usulünün denetlenmesini sağlamaktadır.
Yönetim planı ve tapu kayıtları yazılı delil başlangıcı sayılmaktadır. Tanık deliline başvurulması da mümkündür. Keşif ve bilirkişi incelemesi sıklıkla gerekli olmaktadır. Özellikle ortak alan kullanımına ilişkin uyuşmazlıklarda keşif yapılmaktadır.
Delillerin Değerlendirilmesi
Mahkeme delilleri serbestçe takdir etmektedir. Karar defterindeki imzaların aidiyeti önem arz etmektedir. Sahte imza iddiaları ayrıca incelenmeyi gerektirmektedir. Dijital deliller de ispat aracı olarak kullanılabilmektedir.
Uygulamada Sık Karşılaşılan Sorunlar
Kat malikleri kurulu kararlarının iptali davalarında bazı sorunlar sıklıkla yaşanmaktadır. Çağrının usulüne uygun yapılmaması en yaygın iptal sebebidir. Yöneticiler çoğu zaman çağrı yükümlülüğünü ihmal etmektedir.
Aidat artış kararları da sıkça dava konusu olmaktadır. Fahiş aidat artışları kat maliklerini mağdur etmektedir. Aidatın belirlenmesinde hakkaniyet ilkesi gözetilmelidir. Yalnızca enflasyon gerekçe gösterilerek yapılan artışlar yargı denetimine takılmaktadır.
Ortak alanların kullanımına ilişkin kararlar da uyuşmazlık yaratmaktadır. Otopark tahsisi, bahçe kullanımı gibi konular hassasiyet taşımaktadır. Tüm kat maliklerinin eşit hak sahibi olduğu unutulmamalıdır. İmtiyazlı kullanım kararları hukuka aykırıdır.
Yargılama Süreci ve Kararın Sonuçları
İptal davası basit yargılama usulüne tabidir. Yargılama süresi mahkemenin iş yoğunluğuna göre değişmektedir. Davanın kabulü halinde karar geçmişe etkili olarak ortadan kalkmaktadır. İptal kararı bütün kat maliklerini etkilemektedir.
İptal edilen karar hiç alınmamış sayılmaktadır. Karara dayanılarak yapılan işlemler de geçersiz hale gelmektedir. Yönetici iptal kararına uymak ve yeni bir karar alınmasını sağlamak zorundadır. Karara uymama halinde müdahalenin meni davası açılabilmektedir.
Yargılama Giderleri
Yargılama giderleri davayı kaybeden tarafa yükletilmektedir. Kararın kısmen iptali halinde giderler hakkaniyete göre paylaştırılmaktadır. Vekalet ücreti karar tarihindeki tarifeye göre belirlenmektedir. Yargılama giderlerine bilirkişi ücreti ve keşif masrafları dahildir.
Alternatif Çözüm Yolları
Dava yoluna başvurmadan önce alternatif çözüm yolları değerlendirilmelidir. Arabuluculuk kat mülkiyeti uyuşmazlıklarında giderek yaygınlaşmaktadır. Komşuluk ilişkilerinin korunması bakımından uzlaşma yolu önerilmektedir.
Olağanüstü kat malikleri kurulu toplantısı talep edilebilmektedir. Yeni bir karar alınması iptal davası ihtiyacını ortadan kaldırabilmektedir. Yönetimin keyfi uygulamalarına karşı denetim mekanizmaları işletilmelidir. Mahkemeye başvuru son çare olarak düşünülmelidir.
Sık Sorulan Sorular
Soru 1: Kat malikleri kurulu kararına muhalefet şerhi koymazsam dava açabilir miyim?
Toplantıya katılan kat malikinin iptal davası açabilmesi için muhalefet şerhi koyması zorunludur. Muhalefet şerhi bulunmayan kat maliki iptal davası açamaz. Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 33. maddesi bu şartı açıkça düzenlemektedir.
Soru 2: Kaç kat malikinin imzasıyla olağanüstü toplantı talep edilebilir?
Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 29. maddesine göre kat maliklerinin en az üçte biri yöneticiden olağanüstü toplantı talep edebilir. Yönetici bu talebi yerine getirmezse sulh hakiminin müdahalesi istenebilir.
Soru 3: Kat mülkiyeti davalarında arabuluculuk zorunlu mudur?
Kat Mülkiyeti Kanunu’ndan doğan uyuşmazlıklarda arabuluculuk dava şartı değildir. Ancak ihtiyari arabuluculuk her zaman mümkündür. Taraflar isterlerse arabulucuya başvurabilirler.
Soru 4: Aidat artışına itiraz için hangi mahkemeye başvurmalıyım?
Aidat artış kararının iptali için Sulh Hukuk Mahkemesine başvurulmalıdır. Taşınmazın bulunduğu yer Sulh Hukuk Mahkemesi kesin yetkilidir. Dava açmadan önce ihtiyati tedbir talebinde bulunulabilir.
Soru 5: Yöneticinin aldığı kararlar kat maliklerini bağlar mı?
Yönetici yalnızca kat malikleri kurulunun verdiği yetki çerçevesinde karar alabilir. Kurul kararı olmaksızın yöneticinin tek başına önemli kararlar alması hukuka aykırıdır. Bu tür kararlar yok hükmündedir ve iptal davasına konu edilebilir.
Etiketler
kat malikleri karar iptali, kat mülkiyeti kanunu, apartman yönetimi, site yönetimi, ortak alan kullanımı, aidat artışı iptal, yönetim planı, kat malikleri kurulu, toplantı çağrısı, muhalefet şerhi, sulh hukuk mahkemesi, hak düşürücü süre, engelli rampası, otopark tahsisi, kat mülkiyeti davası, bağımsız bölüm, yönetici yetkileri, toplantı yeter sayısı, iptal davası süresi, ortak yerler, kat irtifakı, yönetim planı değişikliği, arabuluculuk, ihtiyati tedbir, mülkiyet hakkı
Turhan Hukuk Danışmanlık
Turhan Hukuk Danışmanlık bünyesinde hukuk uyuşmazlıklarında profesyonel destek sağlıyoruz. “Avukat Osman Turhan – Turhan Hukuk & Danışmanlık” olarak haklarınızı korumak için yargı süreçlerini titizlikle takip ediyoruz. Hukuki süreçleriniz için bizimle iletişime geçebilirsiniz.
Av. Osman Turhan Kimdir?
Avukat Osman Turhan, Niğde Fen Lisesi’nden mezun olduktan sonra Ankara Yıldırım Beyazıt Üniversitesi Hukuk Fakültesi’nden fakülte ikincisi olarak 8 yüksek onur belgesiyle mezun olmuş bir hukukçudur. Almanya’nın Saarbrücken/Saarland kentinde bir hukuk bürosunda, avukatlık stajı yapmıştır. Yerli ve uluslararası pek çok sempozyumda delege olarak yer almıştır. Halen Ankara 2 Nolu Barosunda Parlamento Komisyonu üyesi olup aynı zamanda Avukat Hakları Merkezi üyeliği görevini yapmaktadır. Ayrıca akademik çalışmalarını sürdüren Turhan, Özel Hukuk Tezli Yüksek Lisans programına devam etmektedir. Turhan Hukuk & Danışmanlık bünyesinde faaliyet gösteren Turhan; şirket danışmanlıkları, dava süreçleri, icra takipleri, sözleşme hazırlama, ceza davaları, vergi davaları ve hukuki savunma alanlarında aktif olarak çalışmaktadır. Uluslararası hukuk deneyimi kapsamında Almanya’da pratik tecrübe kazanmıştır.
FAYDALI LİNKLER:
–
Bir yanıt yazın