Tapusuz Taşınmazlar, tapu kütüğünde kaydı bulunmayan, ancak üzerinde zilyetlik yoluyla hukuki bir menfaat kurulan arazilerdir. Hukuk tekniği açısından, tapusuz taşınmaz üzerinde mülkiyet hakkı olmaz; olsa olsa zilyetlik (fiili hâkimiyet) söz konusudur.
I. Tapusuz Taşınmazlarda Mülkiyetin Kazanılması
Tapusuz bir taşınmaz üzerinde ancak istisnai yollarla mülkiyet hakkı kurulabilir:
- Özel Kanunlar (Miri Arazi): Kadastro çalışmalarından önce Osmanlı döneminden kalan ve zilyetlik esasına dayanan miri arazilerde, kanunla zilyetleri lehine mülkiyet hakkı tanınması.
- Olağanüstü Zamanaşımı: Türk Medeni Kanunu (TMK) şartlarının gerçekleşmesiyle (davasız, aralıksız zilyetlik vb.) mülkiyetin aslen kazanılması.
- İmar ve İhya: Kadastro Kanunu’na göre devlete ait olmayan, sahipsiz yerlerin imar ve ihya edilerek (ekilip biçilerek) kazanılması.
II. Tapusuz Taşınmazın Devri ve Şekil Şartı
A. Hukuk Tekniği Açısından Olması Gereken
- Tasarruf İşlemi Kısıtlaması (TMK m. 705): TMK m. 705, malikin tasarruf işlemleri (mülkiyeti devir) yapabilmesini, mülkiyetin tapu kütüğüne tescil edilmiş olmasına bağlar. Olması gereken hukuk açısından, tapuya kayıtlı olmayan bir taşınmaz üzerinde tasarruf işlemi yapılamaz.
- Borçlandırıcı İşlem: Tapusuz taşınmazlar için devir borcu doğuran borçlandırıcı işlem yapılabilir. Ancak bu işlemin, taşınmaz mülkiyetinin devrini amaçladığı için resmî şekil şartına (Tapu Sicil Müdürlüğü önünde) tabi olması gerekir. Bu şekil şartına uyulmadan yapılan sözleşmeler, haricî satış hükümleri uyarınca geçersizdir.
B. Yargıtay Uygulaması ve Eleştirisi
Yargıtay, taşınmaz devri borcu doğuran sözleşmelerde tapu sicil memurlarının işlem yapmaktan kaçınması ve uygulamadaki yaygınlık sebebiyle hukuk tekniğiyle çelişen bir yol benimsemiştir:
- Taşınır Hükümlerinin Uygulanması: Yargıtay, tapusuz taşınmazların devrinde resmî şekil şartı aranmadığını, devir için zilyetliğin devri ve tarafların anlaşmasının yeterli olduğunu kabul ederek, bu işlemlere adeta taşınır mülkiyetinin devri hükümlerini uygulamaktadır.
- Eleştiri: Doktrin, taşınır ve taşınmazların hukuki niteliklerinin farklılığı ve kanunun taşınmazlar için getirdiği özel hükümler (şekil şartı, tescil mecburiyeti) nedeniyle Yargıtay’ın bu yaklaşımını eleştirmektedir.
III. Tapusuz Taşınmaz Devrinde Zilyetlik ve Bedelin İadesi
Hukuk tekniği açısından geçersiz sayılan haricî satış sözleşmelerinde dahi, tarafların ifa (edimlerini yerine getirme) durumuna göre sonuçlar doğar:
- Zilyetlik Verilmişse: Geçersiz bir sözleşmeye rağmen alıcıya zilyetlik (kullanım) hakkı verilmişse, alıcı bu zilyetliği sürdürerek şartları oluştuğunda olağanüstü zamanaşımı yoluyla mülkiyeti kazanma imkânı elde eder.
- Ecrimisil (Haksız İşgal Tazminatı) Talebi:
- Satıcı, haricî satış bedelini iade etmeye hazır olduğunu belirtmişse, alıcıdan taşınmazı boşaltmasını talep edebilir ve ecrimisil isteyebilir.
- Ancak, satıcı bedeli iade etmeye hazır olduğunu belirtmemişse, alıcının zilyetliğine zımni rıza göstermiş sayılır ve bu durumda alıcıdan ecrimisil talep edilemez.
- Sadece Bedel Ödenmişse: Alıcı zilyet kılınmayıp yalnızca bedel ödenmişse, geçersiz sözleşmeye dayanan bu ödeme için alıcı, satıcı aleyhine sebepsiz zenginleşme davası açabilir.
Anahtar Kelimeler
Tapusuz taşınmaz, mülkiyetin devri, zilyetlik, TMK m. 705, tasarruf işlemi, borçlandırıcı işlem, resmî şekil, harici satış, olağanüstü zamanaşımı, Yargıtay uygulaması, taşınır hükümleri, sebepsiz zenginleşme, ecrimisil.
Bu makale yapay zekadan destek alınarak üretilmiştir. Hukuki destek amacı gütmemektedir. Detaylı ve güvenilir bilgi için avukatınızdan destek almayı unutmayınız.
Bir Cevap Yazın