Türk Medeni Kanunu’nun (TMK) genel kuralı, taşınmaz mülkiyetinin devren kazanılması için tescili zorunlu kılsa da, bazı hallerde mülkiyet, tescilden önce (tapu siciline tescil edilmeden) kanun gereği kazanılır (TMK m. 705). Bu durumlarda, tapu siciline yapılan tescil işlemi sadece açıklayıcı (bildirici) niteliktedir.
Mülkiyet hakkı tescil olmasa bile kazanılmış olsa da, tescilin yaptırılması iki açıdan hayati önem taşır:
- Tasarruf Yetkisi: Malikin, mülkiyet hakkı üzerinde tasarruf işlemlerinde (satış, ipotek kurma vb.) bulunabilmesi için tescil zorunludur.
- Üçüncü Kişi Korunması: Tescil, tapu siciline güven ilkesi (TMK m. 1023) ve olağanüstü zamanaşımı yoluyla üçüncü kişilerin mülkiyeti iyiniyetle kazanmasının önüne geçer.
I. TMK m. 705’te Açıkça Düzenlenen Tescilden Önce Kazanma Halleri
A. Miras (Külli Halefiyet)
TMK m. 599 uyarınca, mirasçılar, mirasbırakanın ölümü ile mirası (taşınmazlar dâhil) bir bütün olarak, kanun gereğince, doğrudan doğruya kazanırlar.
- Tek Mirasçı Varsa: Ölüm anında mirasçı tek başına malik olur ve tescil açıklayıcıdır.
- Birden Çok Mirasçı Varsa: Ölüm anında mülkiyet, mirasçılar arasında miras ortaklığına geçer (elbirliği mülkiyeti). Tescil, mirasçıların paylı mülkiyete geçmesi (taksim) aşamasında kurucu nitelikte olur.
B. Mahkeme Kararı (Tescile Zorlama Davası)
TMK m. 716, mülkiyetin kazanılmasına esas olacak geçerli bir hukuki sebebe (satış vaadi, inançlı işlem vb.) dayanarak malikten tescili isteme hakkı olan kişinin, malikin kaçınması halinde hâkimden mülkiyetin hükmen geçirilmesini isteyebileceğini düzenler.
- Hukuki Nitelik: Dava, eda davası niteliğinde olsa da, mahkemenin verdiği karar, bir yenilik doğuran karar niteliğindedir. Bu kararın kesinleşmesiyle birlikte mülkiyet, tescile gerek olmaksızın alıcıya geçer.
- Davanın Konusu: Geçerli bir borçlandırıcı işlemle mülkiyeti devir borcu altına giren malikin bu borcunu yerine getirmekten kaçınmasıdır.
- Tedbir: Tescile zorlama davası devam ederken, alıcının mülkiyeti kazanmasını güvence altına almak için çekişmeli hakların korunmasına ilişkin şerh (ihtiyatî tedbir) talep edilmelidir. Aksi takdirde, malikin üçüncü kişiye yaptığı tescile karşı iyi niyet iddiası geçerli olur.
C. Cebri İcra (Açık Artırma Yoluyla Satış)
İcra ve İflas Kanunu (İİK) m. 134 uyarınca, icra dairesi tarafından taşınmaz kendisine ihale edilen alıcı, o taşınmazın mülkiyetini ihale anında iktisap etmiş olur.
- Açık Artırma Şartı: Bu durum, sadece rehnedilen veya haczedilen taşınmazların açık artırma yoluyla satılarak paraya çevrilmesi halinde geçerlidir.
- İstisna: İflas masasına dâhil taşınmazların pazarlık yoluyla veya kişinin kendi isteğiyle yaptığı açık artırmalarla satılması bu kapsama girmez; buralarda mülkiyet tescille kazanılır.
II. TMK m. 705’te Belirtilmemiş Olan Diğer Haller
Kanun, TMK m. 705’te sayılanlar dışında da bazı özel durumlar için tescilden önce kazanmayı düzenlemiştir:
A. Yeni Arazi Oluşumu (TMK m. 708)
- Birikme, dolma, toprak kayması gibi sebeplerle sahipsiz yerlerde yeniden oluşan yararlanmaya elverişli araziler Devlete ait olur (tescilden önce kazanma).
- Kendi arazisinden kopan toprak parçasını ispat eden malik, bu parçaları durumu öğrendiği tarihten itibaren bir (1) yıl ve her hâlde oluşumun gerçekleştiği tarihten itibaren on (10) yıl içinde geri alabilir.
B. Tüzel Kişiliğin Sona Ermesi
TMK m. 54 gereğince, sona eren bir tüzel kişinin malvarlığı, kanunda veya kuruluş belgesinde hüküm yoksa, en yakın amacı güden kamu kurum veya kuruluşuna geçer (tescilden önce kazanma).
C. Vakıf Kurulması
TMK m. 105 uyarınca, özgülenen malların mülkiyeti, vakfın tüzel kişiliği kazanılmasıyla birlikte vakfa geçer (tescilden önce kazanma). Mahkeme kararı tapu idaresine sadece tescil için bildirilir.
D. Diğer Hukuki İşlemler
- Mal Rejimi Sözleşmeleri sonucu meydana gelen mülkiyet değişiklikleri.
- Ticaret Ortaklıklarının Birleşmesi veya sermaye olarak taşınmaz konulması.
Anahtar Kelimeler
Tescilden önce kazanma, TMK m. 705, miras, külli halefiyet, mahkeme kararı, tescile zorlama davası, cebri icra, ihale, TMK m. 716, açıklayıcı tescil, tasarruf yetkisi, TMK m. 1023, yeni arazi oluşması, tüzel kişinin sona ermesi, vakıf.
“Bu makale yapay zekadan destek alınarak üretilmiştir. Hukuki destek amacı gütmemektedir. Detaylı ve güvenilir bilgi için avukatınızdan destek almayı unutmayınız.”
Bir Cevap Yazın