Kamulaştırma süreçlerinde idare ile malik arasında uzlaşma tutanağı imzalanıp tapuda ferağ (devir) yapılması sık rastlanan bir uygulamadır. Bu karar, uzlaşma sonrası bedel ödenmemesi hâlinde hangi hukuki yolun açık olduğu konusunda Yargıtay’ın kararlı yaklaşımını ortaya koymaktadır. Karar, özellikle belediyelerle yapılan uzlaşmalı kamulaştırmalarda uygulayıcılar için bağlayıcı bir yol göstericidir.
2. Somut olay (kısa)
Taraflar: Davacılar (malikler) — Davalı: Büyükşehir Belediyesi (idare).
Olay: İdare ile uzlaşma sağlanmış, malikler tapuda ferağ (tescil) işlemini yaptırmış; ancak idare uzlaşma bedelini süresinde ödememiş. İlk derece: Tapu iptali ve davacılar adına tescil yönünde hüküm kuruldu.
Bölge Adliye Mahkemesi: İlk derece kararını onadı (istinaf reddi).
Yargıtay: Bölge Adliye Mahkemesi kararını bozdu; ilk derece hükmünü de bozdu — tapu iptali yoluna gidilemeyeceği, tek yolu bedel tahsili olduğu vurgulandı.
3. Hukuki çerçeve — 2942 sayılı Kanun’un 8. maddesinin etkisi
2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu’nun 8. maddesi uyarınca uzlaşma tutanağı, malik tarafından verilen ferâğ beyannamesi yerine geçer ve tapuda idare adına tescil yapılmasının hukuki sebebidir. Bu düzenleme, uzlaşma yoluyla yapılan işlemlere ilişkin itiraz imkânlarını sınırlandırır; uzlaşma üzerine yapılan tescile ilişkin olarak ilgili maddenin kapsamı içinde ayrı bir iptal davası açılamaz — hak sahiplerinin başvurabileceği yol ödenmeyen bedelin tahsilidır.
4. Yargıtay’ın hukuki değerlendirmesi — gerekçe analizi
Yargıtay kararının temel gerekçeleri şunlardır:
Uzlaşma tutanağı malikin ferağ beyanı yerine geçer. Uzlaşmayla ilgili düzenleme (2942/8) gereği, tarafların imza koyduğu uzlaşma tutanağı, malikin tapuda ferağını hukuken ikame eder; dolayısıyla tescilin hukuki dayanağı vardır. Bu tür tescil işlemlerine karşı genel iptal davası kapalıdır. Kanun, uzlaşma suretiyle yapılan kamulaştırmanın ve bu kapsamda yapılan tescilin niteliği hakkında açık düzenleme getirerek, bu yola karşı klasik iptal iddialarını bertaraf eder (istisna: kanunda ayrıca belirtilen sınırlı hallerdir). Ödenmeyen bedel hukuki sonuç doğurur ama çözüm yolu farklıdır: Uzlaşma bedeli ödenmemişse maliklerin hakkı tapu iptali ve tescil talebi değil; ödenmeyen kamulaştırma bedelinin tahsili ve sair alacak davalarıdır. Bu nedenle ilk derece ve BAM’ın tapu iptaline dayalı karar vermesi hukuka aykırı bulunmuştur.
Usulî netice: Bölge adliye mahkemesi kararı kaldırılmış, ilk derece kararı bozulmuştur; dosya ilgili mahkemeye iade edilmiştir.
5. Uygulamalı çıkarımlar (pratik sonuçlar)
Malikler açısından: Uzlaşma tutanağı imzalandıktan ve tapuda ferağ tescil edildikten sonra idarenin bedeli ödememesi hâlinde doğrudan tapu iptali davası açmak yanlış stratejidir; öncelikle ödenmemiş bedelin tahsili (icra veya hukuk davası) yoluna başvurulmalıdır.
İdareler açısından: Tescili gerçekleştirmiş olmak, ödemeyi 45 gün içinde bildirmeme/ödememe riskini ortadan kaldırmaz; ancak tescilin hukuki dayanağı olduğu için iptal davası riski sınırlıdır. İdareler yine de ödeme yükümlülüğünü yerine getirmekle yükümlüdür.
Avukatlar için: Kamulaştırma davalarında dava stratejisi belirlenirken 2942/8’in hukuki sonuçları dikkate alınmalı; dava dilekçelerinde hangi merciide hangi hak yollarının kullanıldığı net olarak gösterilmelidir.
6. Kararın hukukî eleştirisi (kısa değerlendirme)
Yargıtay’ın yaklaşımı, kanun koyucunun uzlaşma mekanizmasını istikrarlı ve bağlayıcı kılma amacına uygundur. Bu düzenleme uygulamada idareye karşı maliklerin korunmasını zayıflatıyor gibi görülebilir; fakat hukuk düzeni, ödenmemiş bedel için doğrudan alacak yolu açık bırakarak maliklerin parasal taleplerini korumaya devam eder. Pratikte maliklerin zamanında ve etkili bir alacak takibi yapmaları önem kazanır.
7. Sonuç
Yargıtay 5. Hukuk Dairesi’nin 09.09.2025 tarihli kararı, kamulaştırma uzlaşmasının hukuki sonuçlarını netleştirmiştir: Uzlaşmayla ferağ verilip tescil yapılmışsa; tescil hukuka uygundur ve bedel ödenmeme hâlinde çözüm yolu tapu iptali değil, bedel tahsiline yöneliktir. Bu karar uygulayıcıya açık ve bağlayıcı bir rehberlik sağlar.
Anahtar Kelimeler
Yargıtay 5. Hukuk Dairesi kararları, kamulaştırma, 2942 sayılı Kanun, uzlaşma tutanağı, ferağ, tapu tescili, tapu iptali, bedel tahsili, uzlaşma bedeli, kamulaştırma davaları, nispi vekalet ücreti, istinaf, ön inceleme, hukuk blogu, kamulaştırma hukuku, uygulamalı hukuk, E.2024/13799 K.2025/11208, 09.09.2025.
KARARIN TAMAMI:
Yargıtay 5. Hukuk Dairesi
2024/13799 Esas
2025/11208 Karar
Karar Tarihi: 09.09.2025
Taraflar arasındaki tapuda ferağ verilmiş olunmasına rağmen uzlaşma bedelinin ödenmemesi nedeniyle taşınmazın tapu kaydının iptali ile davacılar adına tescili istemine ilişkin davada yapılan yargılama sonunda, İlk Derece Mahkemesince davanın kabulüne karar verilmiştir.
Kararın davalı idare vekili tarafından istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince başvurunun esastan reddine karar verilmiştir.
Bölge Adliye Mahkemesi kararı davalı idare vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:
I. DAVA
Davacılar vekili dava dilekçesinde özetle; müvekkillerinin … ili, … ilçesi, … Mahallesi, … parsele kayıtlı 93,00 m² taşınmazda dava dışı …ve… ile birlikte iştirak halinde malik iken davalı … Bükükşehir Belediyesi Başkanlığı tarafından dava konusu taşınmazın “Anadolu Caddesi-… Bulvarı Bağlantı Yolu Projesi” kapsamında kamulaştırıldığını, 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu’nun (2942 sayılı Kanun) 8 inci maddesi uyarınca uzlaşma sağlandığını, uzlaşmanın sağlanmasının akabinde tapuda ferağ işlemi gerçekleştirilerek dava konusu taşınmazın davalı idare adına tescil edildiğini, ancak uzlaşma tarihinden itibaren 45 gün içerisinde davalı idare tarafından bedelin hazır edildiğine dair yazılı bir bildirim yapılmaması ve tapuda davalı idare adına tescil işlemi yapılmış olmasına karşın uzlaşma bedelinin ödenmemesi karşısında taraflar arasındaki uzlaşma tutanağının hukuki bir değeri kalmadığından … ili, … ilçesi, … Mahallesi … parsel sayılı taşınmazda davalı … Başkanlığının hissesinin iptali ile davacılar adına hisseleri oranında tesciline karar verilmesini talep etmiştir.
II. CEVAP
Davalı idare vekili cevap dilekçesinde özetle; dava konusu taşınmazın 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Plan değişikliği ile taşıt yolunda (bir kısmı refuj) kaldığının tespit edildiğini, davacılar ile uzlaşma sağlandığını, tapuda devrin gerçekleştiğini, müvekkili kurumca eksik ya da hatalı herhangi bir işlem yapılmadığını, davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir.
III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile davanın kabulüne karar verilmiştir.
IV. İSTİNAF
A. İstinaf Yoluna Başvuranlar
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalı idare vekili istinaf başvurusunda bulunmuştur.
B. İstinaf Sebepleri
Davalı idare vekili istinaf dilekçesinde özetle; dava konusu taşınmazın 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Plan değişikliği ile taşıt yolunda (bir kısmı refuj) kaldığının tespit edildiğini, davacılar ile uzlaşma sağlandığını, tapuda devrin gerçekleştiğini, müvekkili kurumca eksik ya da hatalı herhangi bir işlem yapılmadığını, kamulaştırma işleminin iptaline ilişkin herhangi bir dava açılmadığını, söz konusu işlemin kesinleştiğini, nispi vekâlet ücretine hükmedilmesinin de usul ve kanuna aykırı olduğunu ileri sürerek İlk Derece Mahkemesi kararının kaldırılmasını talep etmiştir.
C. Gerekçe ve Sonuç
Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile 2942 sayılı Kanun’un 8 inci maddesinin altıncı fıkrasında belirtilen 45 günlük süre kesin vade içermekte olup 45 günlük süre içerisinde bedelin hazır edilmemesi ve bu durumun maliklere yazılı ile bildirilmemesi halinde uzlaşma tutanağının hukuki değerinin kalmadığı, davacıların tapuda ferağ verdikleri fakat uzlaşılan bedelin ödenmediği, bu hali ile oluşan tescilin yolsuz tescil halini aldığı görülmüş olup, davacıların hissesi nispetinde tapu iptali ile adlarına tesciline karar verilmesi doğru olup davalı idare vekilinin istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiştir.
V. TEMYİZ
A. Temyiz Yoluna Başvuranlar
Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalı idare vekili temyiz isteminde bulunmuştur.
B. Temyiz Sebepleri
Davalı idare vekili temyiz dilekçesinde özetle; istinaf dilekçesinde ileri sürdüğü sebepleri tekrar etmiştir.
C. Gerekçe
1. Uyuşmazlık ve Hukukî Nitelendirme
Uyuşmazlık, … olarak tapuda ferağ verilmiş olunmasına rağmen uzlaşma bedelinin ödenmemesi nedeniyle taşınmazın tapu kaydının iptali ile davacılar adına tescili istemine ilişkindir.
2. Değerlendirme
1. Bölge adliye mahkemelerinin nihai kararlarının bozulması 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun (6100 sayılı Kanun) 371 inci maddesi ile 369 uncu maddesinin birinci fıkrasında yer alan sebeplerden birinin varlığı hâlinde mümkündür.
2. Dava konusu … ili, … ilçesi, …. Mahallesi … parsel sayılı taşınmazın davalı idare tarafından 21.10.2021 tarihli ve 01.803 sayılı Encümen Kararı ile kamulaştırılmasına karar verildiği, davacıların 2942 sayılı Kanun’un 8 inci maddesi kapsamında uzlaşmaya davet edildiği, uzlaşma görüşmeleri sonucunda davacı … … ile 108.112,50 TL bedel üzerinden, davacı … ile 54.056,25 TL bedel üzerinden 17.01.2022 tarihinde, davacı … ve … ile 72.075,00 TL bedel üzerinden 27.12.2021 ve 30.12.2021 tarihlerinde uzlaşma tutanaklarının imzalandığı ve taşınmazın idare adına 21.02.2022 tarihinde tescil edildiği anlaşılmıştır.
3. 07.09.2016 tarihli ve 29824 sayılı Resmi Gazete’de yayımlanarak yürürlüğe giren 6745 sayılı Kanun’un 31 inci maddesi ile değişik 2942 sayılı Kanun’un 8 inci maddesinin beşinci fıkrası uyarınca uzlaşma görüşmeleri sonucunda taraflar arasında imzalanan uzlaşma tutanağı malikin ferağ beyanı ve tapuda idare adına yapılacak tescilin hukuki sebebi sayılır ve yine aynı maddenin yedinci fıkrası uyarınca “Bu madde uyarınca satın alınan veya trampa edilen taşınmaz mal, kaynak veya irtifak hakkı, sahibinden kamulaştırma yolu ile alınmış sayılır ve bu şekilde yapılan kamulaştırmaya veya bedeline karşı itiraz davaları açılamaz.” şeklinde düzenlenmiştir.
4. Bu itibarla davacıların davalı idare ile yapılan uzlaşma görüşmeleri sonucunda uzlaşma tutanağını imzaladığı ve bu uzlaşma tutanağının malikin ferağ beyanı yerine geçtiği ve bu madde uyarınca yapılan kamulaştırmaya karşı itiraz davası açılamayacağı, davacıların açabileceği tek davanın ödenmeyen kamulaştırma bedelinin tahsili istemine ilişkin olacağı gözetildiğinde davanın reddine karar verilmesi gerekirken yanılgılı değerlendirme şekli ile davanın kabulüne karar verilmesi bozmayı gerektirir.
VI. KARAR
Açıklanan sebeplerle;
1. Davalı idare vekilinin temyiz itirazları yerinde olduğundan temyiz olunan, İlk Derece Mahkemesi kararına karşı istinaf başvurusunun esastan reddine ilişkin Bölge Adliye Mahkemesi kararının ORTADAN KALDIRILMASINA,
2. İlk Derece Mahkemesi kararının BOZULMASINA,
Davalı idareden peşin alınan temyiz harcının istenildiğinde iadesine,
Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,
09.09.2025 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.
Bu makale yapay zekadan destek alınarak üretilmiştir. Hukuki destek amacı gütmemektedir. Detaylı ve güvenilir bilgi için avukatınızdan destek almayı unutmayınız.
Bir yanıt yazın