Kısa cevap: Kira, ortaklığın giderilmesi, kat mülkiyeti ve komşuluk hukukundan doğan uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabulucuya başvurmak zorunludur. Kira tespiti, tahliye ve önalım gibi taleplerde kanunda kısa süreler öngörülmüştür; bu süreler kaçırılırsa hak bir yıl ertelenebilir veya tamamen düşebilir. Ankara gayrimenkul avukatı olarak Turhan Hukuk & Danışmanlık, kira, tapu, kat mülkiyeti ve kat karşılığı inşaat uyuşmazlıklarında arabuluculuk ve dava süreçlerini yürütür.
Son güncelleme: 5 Ekim 2026 · Yazan: Av. Osman Turhan
Taşınmaz uyuşmazlıkları çoğu zaman yüksek değerli ve uzun soluklu olur. Kira artışında anlaşamayan ev sahibi, evini geri isteyen malik, hisseli tapusunu satamayan mirasçı veya dairesini teslim alamayan alıcı için doğru zamanda doğru yolu seçmek belirleyicidir. Bu sayfada hangi konularda destek verdiğimizi, sürecin nasıl işlediğini ve kaçırılmaması gereken süreleri bulacaksınız.
Ankara gayrimenkul avukatı olarak hangi konularda destek veriyoruz?
Kira tespiti ve tahliye
Kira bedelinin belirlenmesi, ihtiyaç, tahliye taahhüdü, kira borcunun ödenmemesi veya on yıllık uzama süresinin dolması nedeniyle tahliye; hem ev sahibi hem kiracı tarafında.
- Kira tespit davası: 5 yılı dolduran sözleşmeler
- İhtiyaç nedeniyle tahliye davası
- Kira ödenmemesi nedeniyle tahliye
- 10 yıllık kiracının tahliyesi ve tahliye taahhütnamesinin geçerliliği
Tapu, ortaklığın giderilmesi ve önalım
Muvazaa veya vekaletin kötüye kullanılması nedeniyle tapu iptali ve tescil, hisseli taşınmazlarda ortaklığın giderilmesi, önalım (şufa) hakkı ve haksız işgal nedeniyle ecrimisil talepleri.
Kat karşılığı inşaat ve konut teslimi
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinin hazırlanması ve feshi, müteahhidin daireyi geç teslim etmesi veya hiç teslim etmemesi, ayıplı imalat ve kentsel dönüşüm uyuşmazlıkları.
- Müteahhit daireyi teslim etmedi mi?
- Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi
- Kentsel dönüşümde azınlık maliklerin hakları
Kat mülkiyeti ve site yönetimi
Aidat alacakları, kat malikleri kurulu kararlarının iptali, ortak alana müdahale, projeye aykırılık ve yöneticiye karşı hesap sorma davaları.
- Kat malikleri karar iptali davası
- Ortak alana müdahale davası
- Eski yöneticiye karşı hesap görme davası
👉 Bu alandaki tüm yazılarımız için: Gayrimenkul Hukuku, Kira Hukuku ve Taşınmaz Hukuku kategorileri
Ankara gayrimenkul avukatı ile süreç nasıl işler?
- Belge ve tapu incelemesi: Tapu kaydı, kira veya inşaat sözleşmesi, yazışmalar ve ödeme kayıtları incelenir; talebin dayanağı ve işleyen süreler belirlenir.
- İhtar ve zorunlu arabuluculuk: Gerekiyorsa noter ihtarnamesi gönderilir. Kira, ortaklığın giderilmesi, kat mülkiyeti ve komşuluk uyuşmazlıklarında dava açmadan önce arabulucuya başvurulur (6325 sayılı Kanun m.18/B).
- Dava veya icra yolu: Anlaşma sağlanamazsa sulh hukuk veya asliye hukuk mahkemesinde dava açılır. Tahliye taahhüdü ve kira borcu gibi bazı durumlarda doğrudan icra yoluyla tahliye istenebilir.
- Keşif, bilirkişi ve infaz: Değer tespiti için keşif ve bilirkişi incelemesi takip edilir; karar sonrası tahliye, tescil veya satış işlemleri yürütülür.
Kaçırılmaması gereken süreler
| Durum | Süre | Dayanak |
|---|---|---|
| Kira tespitinin yeni dönemden geçerli olması | Yeni kira döneminin başlangıcından en geç 30 gün önce dava açılması veya yazılı bildirim yapılması | TBK m.345 |
| İhtiyaç nedeniyle tahliye (belirli süreli sözleşme) | Sözleşme süresinin sonundan itibaren 1 ay | TBK m.350 |
| Tahliye taahhüdüne dayalı tahliye | Taahhüt edilen tarihten itibaren 1 ay | TBK m.352/1 |
| İki haklı ihtar nedeniyle tahliye | İhtarların yapıldığı kira yılının bitiminden itibaren 1 ay | TBK m.352/2 |
| Önalım (şufa) davası | Satışın öğrenilmesinden itibaren 3 ay, her hâlde satıştan itibaren 2 yıl | TMK m.733 |
| Kat malikleri kurulu kararının iptali | Toplantıya katılan için 1 ay; katılmayan için öğrenmeden itibaren 1 ay, her hâlde 6 ay | 634 s. Kanun m.33 |
Ankara gayrimenkul avukatı ile görüşmeye gelirken hazırlamanız gerekenler
- Tapu kaydı veya e-Devlet’ten alınan tapu bilgileri
- Kira sözleşmesi, varsa tahliye taahhütnamesi ve kira ödeme dekontları
- Kat karşılığı inşaat veya satış vaadi sözleşmesi
- Gönderilen veya alınan ihtarnameler ve yazışmalar
- Kat mülkiyeti uyuşmazlıklarında yönetim planı ve kurul kararları
Ankara gayrimenkul avukatı ile ilk görüşme
Telefonla ya da WhatsApp üzerinden durumunuzu kısaca anlatmanız yeterlidir. Ardından ofisimizde veya çevrim içi bir görüşme planlanır. Görüşmede dosyanızın durumu, işleyen süreler ve izlenecek yol değerlendirilir; avukatlık ücreti ve masraflar da bu aşamada açıkça konuşulur.
Adres: Macun, 184. Cad. Gimathan Plaza No: 78/29, Yenimahalle/Ankara
Çalışma saatleri: Pazartesi–Cumartesi 09:00–17:00
Sıkça sorulan sorular
Kiracım evden çıkmıyor, ne yapabilirim?
Tahliye sebebine göre yol değişir. Yazılı tahliye taahhüdü veya ödenmeyen kira varsa icra yoluyla tahliye istenebilir; ihtiyaç veya on yıllık uzama süresinin dolması gibi sebeplerde ise arabuluculuğun ardından dava açılır.
Kira artışında anlaşamazsak ne olur?
Taraflardan biri kira tespit davası açabilir. Beş yılı dolduran kira ilişkilerinde yeni bedel emsal kiralar ve hakkaniyet dikkate alınarak belirlenir.
Kira uyuşmazlıklarında arabuluculuk zorunlu mu?
Evet. Kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabulucuya başvurmak dava şartıdır. İlamsız icra yoluyla tahliye talepleri bu zorunluluğun dışındadır.
Hisseli tapumu diğer paydaşlar istemese de satabilir miyim?
Paydaşlar anlaşamazsa ortaklığın giderilmesi davası açılabilir. Taşınmaz aynen bölünemiyorsa mahkeme satış yoluyla ortaklığın giderilmesine karar verir ve bedel paylar oranında dağıtılır.
Müteahhit daireyi zamanında teslim etmezse ne yapabilirim?
Sözleşmedeki teslim tarihi ve cezai şart hükümlerine göre gecikme tazminatı, kira kaybı veya şartları varsa sözleşmenin feshi talep edilebilir. Konut alıcıları için tüketici mevzuatı da ayrıca koruma sağlar.
Dayanak ve kaynaklar
- 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu – m.315 (kiracının temerrüdü), m.344–345 (kira bedelinin belirlenmesi), m.347 (on yıllık uzama), m.350–352 (tahliye sebepleri)
- 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu – m.698–699 (ortaklığın giderilmesi), m.732–734 (önalım hakkı), m.995 (iyiniyetli olmayan zilyedin sorumluluğu)
- 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu – m.33 (kurul kararlarına itiraz)
- 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu – m.18/B (kira ve taşınmaz uyuşmazlıklarında dava şartı arabuluculuk)
Bu sayfadaki bilgiler genel niteliktedir; somut olayınızın koşullarına göre sonuç değişebilir.