Kat İrtifakı, Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) uyarınca, bir arsa üzerindeki paylı mülkiyet paylarına bina inşa etme ve inşaat tamamlandığında Kat Mülkiyetini kurma borcu yükleyen bir irtifak hakkıdır. Temel amacı, henüz tamamlanmamış veya hiç başlanmamış bir yapıdaki bağımsız bölümler üzerinde önceden tasarruf etme imkânı sağlamaktır.
Kat irtifakı, her bir paydaş için arsa üzerinde bina inşa edilmesini isteme ve inşa edilen binayı Kat Mülkiyetine çevirtme konusunda hem bir hak hem de bir yetki özelliği taşır. Bu, eşyaya bağlı borç niteliğinde olup, arsa payından ayrı olarak kurulamaz ve devredilemez.
I. Kat İrtifakının Kurulması
Kat İrtifakı, yapı tamamlanmadan önceki aşamada kurulur ve Kat Mülkiyetinin tam tersine, tamamlanmış bir binada kurulamaz.
- İradi Kurulum ve Tescil: Kat irtifakı, malikin/paydaşların oy birliği ile aldıkları karara dayanır. Bu iradenin Tapu Sicil Müdürlüğü önünde resmî senetle düzenlenmesi ve Tapu Kütüğüne tescil edilmesi gerekir.
- Kurulma Zamanı: İnşaat başlamadan önce, inşaat sırasında veya yapının henüz tamamlanmamış her aşamasında kurulabilir.
- Kapsam: Kurulum kararı, taşınmazdaki bütün payların her birine inşaat borcunu yükletmeli ve sadece Kat Mülkiyetine konu olabilecek bağımsız bölümler için kurulmalıdır.
⚠️ İstisna: Kat İrtifakı Olmadan Kat Mülkiyetine Geçiş
Eğer arsa maliki, inşaatı tamamen kendi imkânlarıyla yapacak ve inşaat bitene kadar bağımsız bölümler üzerinde tasarruf yapma ihtiyacı duymayacaksa, doğrudan Kat İrtifakı kurmadan iskân alındıktan sonra Kat Mülkiyetine geçebilir.
II. Kat İrtifakının Hükümleri
Kat irtifakı, paydaşlara iki temel hak ve borç yükler:
1. Binanın İnşası Borcu
Paydaşlar, binanın onaylı projeye uygun olarak yapılmasını sağlamakla yükümlüdür. Bu katılım şekli sözleşmeyle belirlenir:
- Katılım Yolları: Borç, bizzat inşaat yaparak, inşaat için gerekli parayı ödeyerek ya da bir yükleniciye bağımsız bölüm devrederek (Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi – APKİS) yerine getirilebilir.
- Uyumsuzlukta Dava: İnşaat borcunu sözleşme hükümlerine uygun yerine getirmeyen paydaşa karşı diğer paydaşlar dava açabilir (Para borcu için TBK, devir borcu için tescile zorlama davası).
- Ortaklıktan Çıkarma: İhtara rağmen borcunu ödemeyen veya yükümlülüklerini yerine getirmeyen ortak, mahkeme kararıyla paylı mülkiyet birliğinden çıkarılabilir (KMK m. 26).
2. Kat Mülkiyetine Geçme Hakkı
Arsa üzerindeki inşaat tamamlanıp yapı oturmaya elverişli hale gelince (iskân alınınca), Kat İrtifakı sahiplerinin Kat Mülkiyetine geçme hakkı doğar.
- Talep Yetkisi: Paydaşlardan tek bir malikin dahi başvurusuyla Kat Mülkiyetine geçilebilir.
- Re’sen Geçiş: Gerektiğinde tapu memuru da resen (kendiliğinden) geçiş işlemini yapabilir.
III. Kat İrtifakının Sona Ermesi
Kat İrtifakı, mülkiyetin amacına ulaşması veya ortadan kalkmasıyla sona erer.
- Kat Mülkiyetine Geçiş: Yapı tamamlandığında Kat Mülkiyeti kurulursa, Kat İrtifakı amacına ulaşarak sona erer.
- Terkin (Kaldırma): Paydaşların oy birliğiyle alacağı kararla, Kat İrtifakı Tapu Kütüğündeki sayfalarından terkin (silinme) yoluyla sona erdirilebilir.
- Yapının Yok Olması: Binanın tamamen yıkılması, yanması veya depremle yok olması halinde Kat İrtifakı sona erer.
- Kamulaştırma: Arsanın kamu yararı için kamulaştırılması durumunda sona erer.
- 5 Yıl İçinde Yapının Yapılmaması: Kat İrtifakının kurulmasından itibaren beş yıl içinde inşaata başlanmaz veya başlanıp yarım kalırsa, maliklerden birinin talebi üzerine Sulh Hukuk Mahkemesi Kat İrtifakının sona ermesine karar verebilir.
- Mahkeme, paydaşların iradesini göz önünde bulundurarak ek süre verme yetkisine de sahiptir.
Anahtar Kelimeler
Kat irtifakı, Kat Mülkiyeti Kanunu, paylı mülkiyet, inşaat yapma borcu, Kat Mülkiyetine geçme, arsa payı, eşyaya bağlı borç, oy birliği, resmî senet, tescil, Kat Mülkiyetine geçme hakkı, terkin, kamulaştırma, 5 yıl içinde yapılmama, ortaklıktan çıkarma.
Bu makale yapay zekadan destek alınarak üretilmiştir. Hukuki destek amacı gütmemektedir. Detaylı ve güvenilir bilgi için avukatınızdan destek almayı unutmayınız.
Bir Cevap Yazın