Üst hakkı (İnşaat İrtifakı), hak sahibine başkasına ait bir arazinin altında veya üstünde yapı yaparak veya mevcut bir yapıyı muhafaza ederek ona malik olma yetkisi veren, kendine özgü bir irtifak hakkıdır. Bu hak, arazideki yapıların mülkiyetinin yerin mülkiyetinden bağımsızlaşmasını sağlayarak üst toprağa tabidir kuralına istisna getirir.
Üst Hakkının Temel Özellikleri ve Kazanılması
- Malik Olma Yetkisi Veren İrtifak: Üst hakkı, irtifak hakları arasında hak sahibine yapı üzerinde mülkiyet yetkisi tanımasıyla öne çıkar.
- Süre Sınırlaması: Bağımsız bir hak olarak kurulduğunda, üst hakkı en fazla yüz yıl için kurulabilir.
- Kazanılması (TMK m. 780/2): Taşınmaz mülkiyetinin kazanılmasına ilişkin hükümler, niteliğine uygun düştüğü ölçüde üst hakkının kazanılmasında da uygulanır. Buna göre, üst hakkı:
- Hukuki İşlemle (Tescil): Malik (M) ile Üst Hakkı Sahibi (Ü) arasında yapılan resmî şekle tabi üst hakkı sözleşmesi ve tapu siciline tescil ile kazanılır. Malik tescilden kaçınırsa, hak sahibi tescile zorlama davası açabilir.
- Mahkeme Kararıyla
- Zamanaşımı Yoluyla kazanılabilir.
Üst Hakkının Sona Ermesi
Üst hakkının sona erme nedenleri, hakkın eşyaya bağlı mı yoksa kişiye bağlı mı kurulduğuna göre değişir:
1. Eşyaya Bağlı İrtifak Şeklinde Kurulmuşsa
- Terkin: Üst hakkı sahibinin talebi üzerine tapu sicilinden silinmesi.
- Sicil Dışı Sona Erme ve Terkin Talebi:
- Yapının Yok Olması: Üzerinde kurulu olduğu yapının tamamen yok olması.
- Yararlanmanın Sona Ermesi: Lehine kurulan taşınmaz için sağladığı yararın tamamen sona ermesi durumunda (Örn: Bir amaç için yapılan yapının amacının kalmaması), yüklü taşınmaz maliki, mahkemeye başvurarak hakkın terkinini isteyebilir. Yararın önemli ölçüde azalması durumunda ise bedel karşılığında terkin istenebilir (TMK m. 785 kıyasen).
2. Kişiye Bağlı İrtifak Şeklinde Kurulmuşsa
- Sürenin Dolması: Sözleşmede belirlenen sürenin sona ermesi (Bu durumda tapu sicilindeki terkin açıklayıcı niteliktedir).
- Hak Sahibinin Ölümü: Sözleşmeyle kararlaştırılmışsa veya düzenli kişiye bağlı irtifak hükümleri gereği, hak sahibinin ölümüyle sona erer.
Üst Hakkı Sahibinin ve Malikinin Hakları
A. Üst Hakkı Sahibinin Hakları
- Yapma ve Muhafaza Yetkisi: Arazinin altında veya üstünde yeni bir yapı yapma veya önceden yapılmış bir yapıyı muhafaza etme yetkisi. Hak sahibi, mutlaka inşaat yapmak zorunda değildir; mevcut yapıyı koruyabilir.
- Yapının Mülkiyeti: Yapının mülkiyeti üst hakkı sahibine aittir. Ancak bu mülkiyet, üst hakkına bağlıdır. Üst hakkı devredildiğinde, yapı üzerindeki mülkiyet de otomatik olarak devredilmiş olur.
- Arazinin Mülkiyeti: Arazinin mülkiyeti daima malike aittir.
- Sona Erme Sonrası Bedel İsteme Yetkisi: Üst hakkı sona erdiğinde, sözleşmede hüküm varsa, yapının mülkiyeti kendiliğinden malike geçeceği için, hak sahibi malikten kalan yapılar için bedel ödenmesini isteyebilir. Sözleşmede hüküm yoksa bu bedel istenemez.
B. Malik’in Hakları
- İpotek Kurulmasını İsteme Hakkı: Malik, üst hakkı ivazlı kurulmuş ve ivazı (karşılığı) irat (dönemsel ödeme) biçiminde ödendiği hallerde, alacağını güvence altına almak amacıyla üst hakkı üzerinde ipotek kurulmasını isteyebilir.
- Bu hakkın kullanılabilmesi için üst hakkının tapu kütüğünde taşınmaz olarak kaydedilmiş olması gerekir.
- Üst Hakkının Süresinden Önce Devrini İsteme Hakkı: Malik, üst hakkının tapu sicilinden terkinini ve yapının mülkiyetini süresinden önce kendisine devrini aşağıdaki şartlarla talep edebilir:
- Üst hakkından doğan yetkilerin sınırının ağır şekilde aşılması (Örn: Konutta yapılması gereken yapının otel inşaatına dönüştürülmesi).
- Sözleşmeden doğan yükümlülüklere önemli ölçüde aykırılık olması (Örn: Kararlaştırılan kat sayısının aşılması).
- Zorunlu Bedel Ödeme: Malik, kendisine geçecek yapılar için üst hakkı sahibine uygun bir bedel ödemek zorundadır (Hakkın ivazlı veya ivazsız kurulmuş olması bu zorunluluğu değiştirmez). Eğer üst hakkı sahibinin kusuru varsa, hâkim bedelden indirim yapabilir.
Anahtar Kelimeler
Üst hakkı, inşaat irtifakı, yapı malikliği, arazinin mülkiyeti, üst toprağa tabidir istisnası, bağımsız üst hakkı, tescile zorlama, irtifakın sona ermesi, sicil dışı sona erme, ipotek kurulması, ivazlı irat, bedel ödeme zorunluluğu, süresinden önce devir.
Bu makale yapay zekadan destek alınarak üretilmiştir. Hukuki destek amacı gütmemektedir. Detaylı ve güvenilir bilgi için avukatınızdan destek almayı unutmayınız.
Bir Cevap Yazın