Bu bölümde üç farklı ecrimisil dilekçesi sunulmaktadır. Her örnek, ortak alan işgaline dair ayrı bir olay kurgusuna dayanır. Depo, kapıcı dairesi ve otopark kullanımı ele alınmıştır. Davacılar farklı sıfatlarla hareket eder. Dilekçeler güncel mevzuata uygun hazırlanmıştır.
Ecrimisil Davası: Ortak Alanları İzinsiz Kullanımı Davası
Örnek 1: Depo Alanının İzinsiz Kullanımı Nedeniyle Ecrimisil Davası
Mahkeme: Ankara Sulh Hukuk Mahkemesi
Dosya No: …. / …. E.
Davacı: Ayşe YILMAZ (T.C. Kimlik No: 98765432102)
Adres: Merkez Mahallesi, Gül Sokak No: 12, Kat: 3, Daire: 5, Çankaya/Ankara
Davacı Vekili: Av. Osman TURHAN
Davalı: (boş bırakılır)
Konu: Ortak depo alanının izinsiz kullanımı nedeniyle şimdilik 50.000 TL ecrimisil bedelinin tahsili talebidir.
Açıklamalar
A. Davacının Kat Maliki Olduğu ve Ortak Alanın Niteliği
1- Davacı, Ankara ili Çankaya ilçesinde bulunan kat mülkiyetine tabi binada 5 numaralı bağımsız bölümün malikidir. Bu husus tapu kaydı ile sabittir. Binanın ortak yerleri arasında zemin katta bulunan depo alanı yer alır. Depo alanı, mimari projede ortak alan olarak gösterilmiştir. Yönetim planı da bu alanı ortak yer kabul eder. Dolayısıyla davacının bu alan üzerinde paydaşlık hakkı vardır.
2- Ortak alanlar, Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 4. maddesinde tanımlanır. Bu maddeye göre depo, kapıcı dairesi ve otopark gibi yerler ortak yer sayılır. Ayrıca Türk Medeni Kanunu’nun 688. maddesi paylı mülkiyeti düzenler. Davacı, bu hükümler uyarınca ortak depodan yararlanma hakkına sahiptir. Ancak bu yararlanma, diğer maliklerin haklarını ihlal etmemelidir. Somut olayda davalı bu sınırı aşmıştır.
B. Davalının Depoyu İzinsiz Kullandığı
1- Davalı, aynı binada 8 numaralı bağımsız bölümün malikidir. Davalı, 2025 yılı Mart ayından itibaren ortak depoyu kendi eşyalarıyla doldurmuştur. Depo kapısına kilit takmıştır. Diğer kat maliklerinin depoya girişi engellenmiştir. Davalı bu kullanım için kat malikleri kurulundan izin almamıştır. Ayrıca yönetim planında deponun ortak kullanımına dair bir düzenleme yoktur.
2- Bu durum, 2025 yılı Nisan ayında yapılan kat malikleri kurulu toplantısında görüşülmüştür. Toplantıda davalının depoyu boşaltması kararlaştırılmıştır. Ancak davalı bu karara uymamıştır. Bunun üzerine yönetim, davalıya ihtarname göndermiştir. İhtarname, 2025 yılı Mayıs ayında tebliğ edilmiştir. Davalı yine de depoyu boşaltmamıştır. Bu nedenle haksız işgal devam etmektedir.
C. Ecrimisil Talep Hakkının Doğduğu
1- Türk Medeni Kanunu’nun 683. maddesi malike, haksız elatmanın önlenmesini isteme hakkı tanır. Ayrıca haksız işgal nedeniyle tazminat talep edilebilir. Yerleşik Yargıtay içtihatlarına göre ecrimisil, haksız zilyetlikten doğan kullanım bedelidir. Davalı, ortak depoyu haksız olarak kullanmaktadır. Bu kullanım davacının paydaşlık hakkını ihlal eder. Dolayısıyla davacı, kullanım bedeli talep edebilir.
2- Ecrimisil talebi için davalının kötüniyetli olması gerekir. Davalı, yönetim kurulu kararı ve ihtarnameye rağmen depoyu boşaltmamıştır. Bu durum kötüniyeti açıkça gösterir. Ayrıca davalı, depoyu kendi mülkiyeti gibi kullanmıştır. Bu kullanım hukuka aykırıdır. Bu nedenle ecrimisil şartları oluşmuştur.
D. Bedelin Hesaplanması ve Talep Edilen Tutar
1- Davalının işgal ettiği depo alanı yaklaşık 20 metrekaredir. Bu alanın rayiç kira bedeli aylık 5.000 TL olarak belirlenmiştir. Bu bedel, çevredeki benzer depo kiraları dikkate alınarak hesaplanmıştır. Davalı, 2025 yılı Mart ayından 2026 yılı Ocak ayına kadar toplam 10 ay depoyu işgal etmiştir. Bu süre için kullanım bedeli 50.000 TL tutarındadır. Davacı, bu tutarı şimdilik talep etmektedir.
2- Bilirkişi incelemesi sonucunda gerçek bedel daha yüksek çıkabilir. Bu nedenle davacı, fazlaya ilişkin haklarını saklı tutmaktadır. Ayrıca dava tarihinden itibaren yasal faiz talep edilmektedir. Haksız işgal süresi boyunca işleyen faiz de hesaplanabilir. Ancak bu talep, belirsiz alacak davası olarak ileri sürülmüştür. HMK m. 107 bu davaya imkan tanır.
E. Arabuluculuk ve Dava Şartı
1- Bu dava, 7036 sayılı İş Mahkemeleri Kanunu kapsamında değildir. Ayrıca 6102 sayılı Türk Ticaret Kanunu’na göre ticari dava da değildir. Buna rağmen dava şartı olarak arabuluculuk zorunlu mudur? Ecrimisil davaları, haksız fiil veya sebepsiz zenginleşme temeline dayanır. Bu tür davalarda arabuluculuk dava şartı değildir. Buna karşın taraflar ihtiyari olarak arabulucuya başvurabilir.
2- Somut olayda davacı, dava öncesinde arabulucuya başvurmuştur. Ancak arabuluculuk görüşmeleri anlaşmazlıkla sonuçlanmıştır. Bu nedenle dava açılması zorunlu hale gelmiştir. Ayrıca dava açılmadan önce ihtarname gönderilmiştir. Böylece davalıya işgali sona erdirme fırsatı tanınmıştır. Ancak davalı bu fırsatı değerlendirmemiştir.
Özetle, davacı kat maliki olarak ortak depo alanındaki haksız işgal nedeniyle ecrimisil talep etmektedir. Davalı, ihtarlara rağmen depoyu boşaltmamıştır. Bu nedenle 50.000 TL kullanım bedelinin tahsili istenmektedir.
Hukuki Sebepler: 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu m. 683, 688, 689, 694, 695; 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu m. 4, 16, 19, 20, 33, 34; 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m. 49, 50, 77, 82, 117, 146; 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu m. 107.
Hukuki Deliller: Tapu kaydı, yönetim planı, kat malikleri kurulu kararı, ihtarname, fotoğraflar, tanık beyanları, bilirkişi raporu, keşif, emsal kira sözleşmeleri.
Sonuç ve İstem
Yukarıda arz ve izah edilen ve re’sen gözetilecek nedenlerle;
1-) Davalının ortak depo alanını haksız işgali nedeniyle şimdilik 50.000 TL ecrimisil bedelinin dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte davalıdan tahsiline,
2-) Yargılama giderleri ile vekalet ücretinin davalıya yükletilmesine,
karar verilmesini vekaleten arz ve talep ederim. [10.03.2026]
Av. Osman TURHAN
Örnek 2: Kapıcı Dairesinin İzinsiz Kullanımı Nedeniyle Ecrimisil Davası
Mahkeme: İstanbul Sulh Hukuk Mahkemesi
Dosya No: …. / …. E.
Davacı: Mehmet DEMİR (T.C. Kimlik No: 12345678901)
Adres: Bahçelievler Mahallesi, Zambak Sokak No: 8, Kat: 2, Daire: 4, Kadıköy/İstanbul
Davacı Vekili: Av. Osman TURHAN
Davalı: (boş bırakılır)
Konu: Ortak kapıcı dairesinin haksız işgali nedeniyle şimdilik 80.000 TL ecrimisil bedelinin tahsili talebidir.
Açıklamalar
A. Davacının Malik Sıfatı ve Kapıcı Dairesinin Ortak Yer Niteliği
1- Davacı, Kadıköy ilçesinde kat mülkiyetine tabi binada 4 numaralı bağımsız bölümün malikidir. Tapu kaydı bu durumu doğrular. Binanın giriş katında bulunan kapıcı dairesi, ortak alan olarak projede yer alır. Yönetim planı da kapıcı dairesini ortak yer kabul eder. Bu alan, tüm kat maliklerinin ortak kullanımına özgülenmiştir. Dolayısıyla davacının bu alanda paydaşlık hakkı mevcuttur.
2- Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 4. maddesi, kapıcı dairelerini ortak yerler arasında sayar. Ayrıca aynı kanunun 16. maddesi, ortak yerlerin kullanımını düzenler. Bu maddeye göre her kat maliki, ortak yerlerden yararlanma hakkına sahiptir. Ancak hiçbir kat maliki, diğerlerinin rızası olmadan ortak yeri tek başına kullanamaz. Somut olayda bu kural ihlal edilmiştir.
B. Davalının Kapıcı Dairesini Haksız İşgali
1- Davalı, binanın eski kapıcısıdır. Davalı, 2024 yılı Aralık ayında işten çıkarılmıştır. İşten çıkarılmasına rağmen kapıcı dairesini boşaltmamıştır. Davalı, bu daireyi halen ikamet amacıyla kullanmaktadır. Ayrıca daireye kendi eşyalarını yerleştirmiştir. Kat malikleri kurulu, davalının tahliyesi için karar almıştır.
2- Bu karar, 2025 yılı Ocak ayında davalıya tebliğ edilmiştir. Davalı yine de daireyi terk etmemiştir. Bunun üzerine yönetim, davalıya ihtarname göndermiştir. İhtarname, 2025 yılı Şubat ayında tebliğ edilmiştir. Davalı, bu ihtara da uymamıştır. Haksız işgal, dava tarihine kadar sürmüştür. Bu nedenle ecrimisil talep edilmesi zorunlu olmuştur.
C. Ecrimisil Hakkının Hukuki Dayanağı
1- Davalı, kapıcı dairesini haksız zilyet sıfatıyla işgal etmektedir. Türk Medeni Kanunu’nun 683. maddesi, malike haksız elatmanın önlenmesini isteme yetkisi verir. Ayrıca Borçlar Kanunu’nun 49. maddesi haksız fiil sorumluluğunu düzenler. Davalının eylemi haksız fiil niteliğindedir. Bu eylem nedeniyle davacının payına düşen kullanım bedeli zarar olarak doğmuştur. Yerleşik Yargıtay uygulaması da bu yöndedir.
2- Ecrimisil, haksız işgal edilen taşınmazın kullanım bedelidir. Bu bedel, taşınmazın rayiç kira değeri üzerinden hesaplanır. Davalının kötüniyeti, ihtarnameye rağmen tahliye etmemesinden bellidir. Bu nedenle davacı, işgal süresi boyunca kullanım bedeli talep edebilir. Ayrıca davalı, işgal nedeniyle elde ettiği menfaati iade etmelidir. Bu talep, sebepsiz zenginleşme hükümlerine de dayanır.
D. Kullanım Bedelinin Hesaplanması ve Talep
1- Kapıcı dairesinin rayiç kira bedeli aylık 8.000 TL olarak belirlenmiştir. Bu bedel, bölgedeki benzer konut kiraları dikkate alınarak tespit edilmiştir. Davalı, 2025 yılı Ocak ayından 2026 yılı Şubat ayına kadar 13 ay boyunca daireyi işgal etmiştir. Bu süre için toplam kullanım bedeli 104.000 TL tutarındadır. Davacı, şimdilik 80.000 TL talep etmektedir. Fazlaya ilişkin haklar saklı tutulmuştur.
2- Bilirkişi incelemesi ile gerçek kira bedeli daha yüksek çıkabilir. Ayrıca işgal süresi de daha uzun olabilir. Bu nedenle belirsiz alacak davası açılmıştır. HMK m. 107, bu tür taleplere imkan verir. Davacı, dava tarihinden itibaren yasal faiz de talep etmektedir. Bu faiz, haksız işgalin sona erdiği tarihe kadar işleyebilir.
E. Dava Şartları ve Arabuluculuk
1- Ecrimisil davaları, haksız fiil veya sebepsiz zenginleşme temeline dayanır. Bu nedenle dava öncesi arabuluculuk zorunlu değildir. Ancak kat malikleri arasındaki uyuşmazlıklarda arabuluculuk önerilebilir. Somut olayda davacı, ihtiyari arabulucuya başvurmuştur. Arabuluculuk görüşmeleri, davalının katılmaması nedeniyle sonuçsuz kalmıştır. Bu nedenle dava açılması gerekmiştir.
2- Ayrıca dava açılmadan önce davalıya ihtarname gönderilmiştir. İhtarname, davalının tahliyesi ve kullanım bedeli ödemesi için süre tanımıştır. Davalı bu süre içinde herhangi bir ödeme yapmamıştır. Bu durum, davalının kötüniyetini pekiştirmiştir. Böylece dava şartları tamamlanmıştır. Mahkemeye başvurulması kaçınılmaz olmuştur.
Özetle, davalı eski kapıcı olarak ortak kapıcı dairesini haksız işgal etmiştir. İhtarlara rağmen tahliye etmemiştir. Bu nedenle 80.000 TL ecrimisil bedelinin tahsili istenmektedir.
Hukuki Sebepler: 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu m. 683, 688, 689, 694, 695; 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu m. 4, 16, 19, 20, 33; 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m. 49, 50, 77, 82, 117, 146; 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu m. 107.
Hukuki Deliller: Tapu kaydı, yönetim planı, kat malikleri kurulu kararları, ihtarname, işten çıkış bildirimi, tanık beyanları, bilirkişi raporu, keşif, emsal kira sözleşmeleri.
Sonuç ve İstem
Yukarıda arz ve izah edilen ve re’sen gözetilecek nedenlerle;
1-) Davalının ortak kapıcı dairesini haksız işgali nedeniyle şimdilik 80.000 TL ecrimisil bedelinin dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte davalıdan tahsiline,
2-) Yargılama giderleri ile vekalet ücretinin davalıya yükletilmesine,
karar verilmesini vekaleten arz ve talep ederim. [10.03.2026]
Av. Osman TURHAN
Örnek 3: Otopark Alanının İzinsiz Kullanımı Nedeniyle Ecrimisil Davası
Mahkeme: İzmir Sulh Hukuk Mahkemesi
Dosya No: …. / …. E.
Davacı: Zeynep AKSOY (T.C. Kimlik No: 45678901234)
Adres: Kordon Mahallesi, Atatürk Caddesi No: 25, Kat: 1, Daire: 2, Konak/İzmir
Davacı Vekili: Av. Osman TURHAN
Davalı: (boş bırakılır)
Konu: Ortak otopark alanının izinsiz kullanımı nedeniyle şimdilik 30.000 TL ecrimisil bedelinin tahsili talebidir.
Açıklamalar
A. Davacının Malik Sıfatı ve Otoparkın Ortak Alan Niteliği
1- Davacı, İzmir Konak’ta kat mülkiyetine tabi binada 2 numaralı bağımsız bölümün malikidir. Tapu kaydı bu hususu kanıtlar. Binanın bodrum katında bulunan otopark alanı, ortak yer olarak projede gösterilmiştir. Yönetim planı da otoparkı ortak alan kabul eder. Bu alan, tüm kat maliklerinin araç park etmesi için ayrılmıştır. Dolayısıyla davacının bu alanda paydaşlık hakkı vardır.
2- Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 4. maddesi otoparkı ortak yerler arasında sayar. Ayrıca aynı kanunun 16. maddesi, ortak yerlerden yararlanmayı düzenler. Her kat maliki, ortak yerlerden eşit şekilde faydalanır. Ancak bu faydalanma, diğer maliklerin haklarını ihlal etmemelidir. Davalı, bu dengeyi bozmuştur. Bu nedenle müdahalenin men’i ve tazminat gerekir.
B. Davalının Otoparkı İzinsiz Kullanımı ve Kiraya Vermesi
1- Davalı, aynı binada 7 numaralı bağımsız bölümün malikidir. Davalı, 2025 yılı Haziran ayından itibaren otoparkın üç ayrı bölümünü kendi araçları için işgal etmiştir. Ayrıca bu bölümlerden birini, dışarıdan bir kişiye aylık 3.000 TL karşılığında kiralamıştır. Kat malikleri kurulundan herhangi bir izin alınmamıştır. Bu kullanım, ortak alanın amacına aykırıdır.
2- Davalının bu eylemi, diğer kat maliklerinin otopark kullanımını engellemiştir. Davacı dahil birçok malik, araçlarını park edecek yer bulamamıştır. Kat malikleri kurulu, 2025 yılı Temmuz ayında davalının işgaline son vermesini kararlaştırmıştır. Ancak davalı bu karara uymamıştır. Yönetim, davalıya ihtarname göndermiştir. İhtarname, 2025 yılı Ağustos ayında tebliğ edilmiştir. Davalı yine de otoparkı boşaltmamıştır.
C. Ecrimisil Hakkının Doğuşu ve Hukuki Niteliği
1- Davalının ortak otoparkı işgali, haksız fiil oluşturur. Türk Medeni Kanunu’nun 683. maddesi, malike elatmanın önlenmesini isteme hakkı verir. Ayrıca paydaşlar, ortak alanlardan yararlanma hakkını engelleyen eylemlere karşı dava açabilir. Yargıtay, ortak alan işgalinde ecrimisil talep edilebileceğini kabul eder. Bu talep, kullanım bedelinin paydaşlara ödenmesini sağlar. Somut olayda davacının payına düşen bedel talep edilmektedir.
2- Ecrimisil, kötüniyetli zilyedin ödemesi gereken tazminattır. Davalı, kat malikleri kurulu kararına ve ihtarnameye rağmen işgale devam etmiştir. Bu davranış kötüniyeti açıkça ortaya koyar. Ayrıca davalı, otoparkı üçüncü kişiye kiralayarak haksız kazanç elde etmiştir. Bu kazanç, sebepsiz zenginleşme hükümleri uyarınca iade edilmelidir. Dolayısıyla ecrimisil talebi hukuka uygundur.
D. Bedelin Hesaplanması ve Talep Edilen Tutar
1- Otopark alanının her bir bölümü için rayiç kira bedeli aylık 2.000 TL olarak belirlenmiştir. Davalı, üç bölümü toplam 5 ay boyunca işgal etmiştir. Bu süre için toplam kullanım bedeli 30.000 TL tutarındadır. Ayrıca davalının üçüncü kişiden aldığı kira bedeli de hesaplamaya dahil edilebilir. Davacı, şimdilik 30.000 TL talep etmektedir. Bu tutar, davacının payına düşen kısmı aşmamaktadır.
2- Bilirkişi incelemesi, otoparkın gerçek kira değerini daha yüksek gösterebilir. Bu nedenle fazlaya ilişkin haklar saklı tutulmuştur. Dava, belirsiz alacak davası olarak açılmıştır. HMK m. 107, bu tür davalara imkan tanır. Ayrıca dava tarihinden itibaren yasal faiz talep edilmektedir. Bu faiz, işgalin sona erdiği tarihe kadar devam edebilir.
E. Dava Şartları ve Usul
1- Bu dava, kat mülkiyetinden kaynaklanan bir uyuşmazlıktır. Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 33. maddesi, ortak yerlerin yönetimi ve kullanımına dair uyuşmazlıkları düzenler. Bu tür davalarda arabuluculuk dava şartı değildir. Ancak kat malikleri kurulu, uyuşmazlığı önce kendi içinde çözmeye çalışmıştır. Bu çaba sonuçsuz kalmıştır. Ayrıca ihtar çekilmiştir. Böylece dava açılması için tüm koşullar sağlanmıştır.
2- Görevli mahkeme, dava değerine göre Sulh Hukuk Mahkemesi’dir. Yetkili mahkeme, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir. Bu dava, İzmir Sulh Hukuk Mahkemesi’nde açılmıştır. Davacı, dava dilekçesinde tüm delillerini sunmuştur. Mahkeme, keşif ve bilirkişi incelemesi yapabilir. Bu inceleme sonucunda bedel netleşecektir.
Özetle, davalı ortak otopark alanını izinsiz kullanmış ve kiraya vermiştir. İhtarlara rağmen işgale son vermemiştir. Bu nedenle 30.000 TL ecrimisil bedelinin tahsili istenmektedir.
Hukuki Sebepler: 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu m. 683, 688, 689, 694, 695; 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu m. 4, 16, 19, 20, 33, 34; 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m. 49, 50, 77, 82, 117, 146; 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu m. 107.
Hukuki Deliller: Tapu kaydı, yönetim planı, kat malikleri kurulu kararları, ihtarname, fotoğraflar, tanık beyanları, kira sözleşmesi örneği, bilirkişi raporu, keşif.
Sonuç ve İstem
Yukarıda arz ve izah edilen ve re’sen gözetilecek nedenlerle;
1-) Davalının ortak otopark alanını haksız işgali nedeniyle şimdilik 30.000 TL ecrimisil bedelinin dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte davalıdan tahsiline,
2-) Yargılama giderleri ile vekalet ücretinin davalıya yükletilmesine,
karar verilmesini vekaleten arz ve talep ederim. [10.03.2026]
Av. Osman TURHAN
Hukuki Değerlendirme ve Dikkat Edilmesi Gereken Hususlar
Ecrimisil davalarında ispat yükü davacıya aittir. Davacı, haksız işgali ve süreyi kanıtlamalıdır. Ortak alanın niteliği tapu ve proje ile ispatlanır. İşgalin sürdüğü döneme dair deliller önem taşır. Fotoğraf, tanık ve keşif bu konuda etkilidir. Ayrıca ihtarname çekilmesi kötüniyeti gösterir. Dava değeri, bilirkişi raporuyla netleşebilir. Bu nedenle fazlaya ilişkin haklar saklı tutulmalıdır. Zamanaşımı süresi beş yıldır. Bu süre, işgalin sona erdiği tarihten itibaren işler. Dava açmadan önce kat malikleri kurulu kararı alınmalıdır. Bu karar, davanın hukuki dayanağını güçlendirir.
KONU İLE İLGİLİ EK BİLGİLER
Ecrimisil Davası: Ortak Alanları İzinsiz Kullanan Kişiden Bedel Nasıl Talep Edilir?
Ecrimisil davası, kat mülkiyetine tabi binalarda sıklıkla karşılaşılır. Ortak alanların izinsiz kullanımı ciddi uyuşmazlıklar doğurur. Depo, kapıcı dairesi ve otopark gibi yerler bu kapsamdadır. Malikler veya yönetici, haksız işgal nedeniyle dava açabilir. Bu dava, haksız zilyetten kullanım bedeli talep etmeyi sağlar. Ayrıca işgalin sona erdirilmesi de amaçlanır. Bu makalede ecrimisil davasının tüm yönleri ele alınmaktadır.
Ecrimisil Davasının Hukuki Dayanağı
Ecrimisil, haksız işgal tazminatıdır. Bu kavram, Türk Medeni Kanunu’nda düzenlenir. Ayrıca Kat Mülkiyeti Kanunu ve Borçlar Kanunu da ilgili hükümler içerir. Türk Medeni Kanunu’nun 683. maddesi malike yetki verir. Mal sahibi, haksız elatmanın önlenmesini isteyebilir. Bunun yanında kullanım bedeli de talep edebilir. Yerleşik Yargıtay içtihatları bu hakkı kabul eder. Öte yandan ecrimisil, kötüniyetli zilyetlikten doğar. Dolayısıyla işgal eden kişinin iyi niyeti burada önem taşır.
Ortak Alanların İzinsiz Kullanımından Doğan Ecrimisil Talebinin Şartları
Ecrimisil talebi için bazı şartlar gerekir. Öncelikle ortak alanın haksız işgali söz konusu olmalıdır. İkinci olarak işgal eden kişi kötüniyetli olmalıdır. Üçüncü olarak davacı, paydaş veya yönetici sıfatına sahip olmalıdır. Ayrıca işgal süresi ve kullanım bedeli ispat edilmelidir. Buna rağmen iyi niyetli zilyetten ecrimisil istenemez. Ancak ihtar sonrası işgal sürerse kötüniyet oluşur. Böylece ecrimisil talebi güçlenir.
Taraflar ve Dava Açma Yetkisi
Ecrimisil davasında aktif taraf, paydaşlardır. Her kat maliki, kendi payına düşen bedeli talep edebilir. Ayrıca kat malikleri kurulu adına yönetici de dava açabilir. Yönetici, ortak alanları korumakla yükümlüdür. Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 33. maddesi bu yetkiyi tanır. Buna karşın üçüncü kişiler dava açamaz. Ancak kiracı, kendi kullanım hakkı ihlal edilirse dava açabilir. Bu durum istisnaidir. Dolayısıyla uygulamada genellikle kat malikleri davacıdır.
Görevli ve Yetkili Mahkeme
Ecrimisil davasında görevli mahkeme, dava değerine göre belirlenir. 2026 yılı itibarıyla Sulh Hukuk Mahkemeleri belirli bir parasal sınıra kadar bakar. Bu sınır, her yıl yeniden değerleme oranına göre artar. Dava değeri bu sınırı aşarsa Asliye Hukuk Mahkemesi görevlidir. Yetkili mahkeme ise taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir. Bu kural, kesin yetki kuralıdır. Ayrıca davalının yerleşim yeri mahkemesi de yetkili olabilir. Ancak taşınmaza ilişkin davalarda taşınmazın yeri önceliklidir. Böylece yetki itirazı riski azalır.
Zamanaşımı ve Süreler
Ecrimisil davasında zamanaşımı süresi beş yıldır. Bu süre, işgalin sona erdiği tarihten itibaren işler. İşgal devam ediyorsa zamanaşımı işlemez. Ayrıca her ay için ayrı bir alacak doğar. Her alacak, doğduğu tarihten itibaren beş yıl içinde istenmelidir. Nitekim Yargıtay bu görüşü benimser. Bununla birlikte ihtar, süreyi kesmez. Ancak dava açılması zamanaşımını keser. Dolayısıyla gecikmeden dava açmak gerekir.
İspat Yükü ve Deliller
İspat yükü davacıya aittir. Davacı, haksız işgali ve süreyi kanıtlamalıdır. Tapu kaydı, proje ve yönetim planı ortak alanı gösterir. Fotoğraflar ve tanık beyanları işgali ispatlar. Ayrıca ihtarname, kötüniyeti ortaya koyar. Bilirkişi raporu, kullanım bedelini hesaplar. Keşif, mahkemece yerinde inceleme sağlar. Buna rağmen davacı delillerini zamanında sunmalıdır. Aksi halde hak kaybı yaşanabilir.
Ecrimisil Bedelinin Hesaplanması
Ecrimisil bedeli, taşınmazın rayiç kira değeri üzerinden hesaplanır. Bu değer, bilirkişi tarafından tespit edilir. Ayrıca emsal kira sözleşmeleri dikkate alınır. Bedel hesaplanırken işgal süresi esas alınır. İşgal edilen alanın büyüklüğü de önem taşır. Örneğin 20 metrekarelik bir depo için aylık 5.000 TL kira bedeli belirlenebilir. Bunun yanında otopark gibi alanlarda bedel daha düşük olabilir. Aşağıdaki tablo örnek bir hesaplamayı gösterir.
| Ortak Alan | Aylık Rayiç Kira | İşgal Süresi | Toplam Bedel |
|---|---|---|---|
| Depo (20 m²) | 5.000 TL | 10 ay | 50.000 TL |
| Kapıcı Dairesi | 8.000 TL | 13 ay | 104.000 TL |
| Otopark (3 bölüm) | 6.000 TL | 5 ay | 30.000 TL |
Bu tablo, uygulamada sık karşılaşılan değerleri gösterir. Ancak her olay kendi koşullarına göre değerlendirilir. Dolayısıyla bilirkişi raporu belirleyicidir.
Dava Süreci ve Arabuluculuk
Ecrimisil davaları, genellikle basit yargılama usulüne tabidir. Bu usul, daha hızlı sonuç verir. Ayrıca dava öncesi arabuluculuk zorunlu değildir. Ancak ihtiyari arabuluculuk mümkündür. Kat malikleri kurulu, önce kendi içinde çözüm aramalıdır. Bu aşamada ihtarname gönderilmesi önem taşır. İhtar, işgalin sona ermesi için süre tanır. Buna rağmen işgal sürerse davacı dava açar. Mahkeme, keşif ve bilirkişi incelemesi yapar. Sonuç olarak mahkeme hüküm kurar.
Sonuç
Ecrimisil davası, ortak alan işgalinde etkili bir hukuki yoldur. Malikler, bu dava ile kullanım bedeli talep edebilir. Ayrıca işgalin sona erdirilmesini de sağlayabilir. Ancak dava açmadan önce deliller toplanmalıdır. İhtarname çekilmesi ve kurul kararı alınması önem taşır. Böylece dava şansı artar. Dolayısıyla bu konuda dikkatli hareket etmek gerekir.
Sık Sorulan Sorular
1. Ecrimisil davasını kimler açabilir?
Kat malikleri ve yönetici ecrimisil davası açabilir. Her paydaş, kendi payına düşen bedeli talep edebilir. Ayrıca yönetici, kat malikleri kurulu adına dava açabilir.
2. Ecrimisil bedeli nasıl hesaplanır?
Ecrimisil bedeli, işgal edilen alanın rayiç kira değeri üzerinden hesaplanır. Bilirkişi, emsal kiraları dikkate alır. İşgal süresi ile aylık bedel çarpılır.
3. Ecrimisil davasında zamanaşımı süresi nedir?
Zamanaşımı süresi beş yıldır. Bu süre, işgalin sona erdiği tarihten itibaren işler. İşgal devam ederken zamanaşımı işlemez.
4. Ortak alan işgalinde ihtar zorunlu mu?
İhtar zorunlu değildir. Ancak ihtar, davalının kötüniyetini ispatlar. Ayrıca işgalin sona ermesi için süre tanır.
5. Ecrimisil davasında görevli mahkeme hangisidir?
Dava değerine göre Sulh Hukuk veya Asliye Hukuk Mahkemesi görevlidir. Taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi yetkilidir.
Etiketler: ecrimisil davası, haksız işgal tazminatı, ortak alan işgali, depo izinsiz kullanım, kapıcı dairesi işgali, otopark haksız kullanım, kat mülkiyeti kanunu, türk medeni kanunu 683, ecrimisil hesaplama, ecrimisil dava dilekçesi, ortak yer işgali, kat maliki ecrimisil, yönetici dava açabilir mi, ecrimisil zamanaşımı, arabuluculuk ecrimisil, sulh hukuk mahkemesi ecrimisil, ecrimisil bilirkişi raporu, haksız zilyetlik bedel, kira bedeli tazminatı, kat mülkiyeti ortak alan, izinsiz kullanım tazminatı, ecrimisil yargıtay kararları, ecrimisil faiz, ecrimisil dava değeri, ecrimisil örnek dilekçe
Turhan Hukuk Danışmanlık
Turhan Hukuk Danışmanlık bünyesinde hukuk uyuşmazlıklarında profesyonel destek sağlıyoruz. “Avukat Osman Turhan – Turhan Hukuk & Danışmanlık” olarak haklarınızı korumak için yargı süreçlerini titizlikle takip ediyoruz. Hukuki süreçleriniz için bizimle iletişime geçebilirsiniz.
Av. Osman Turhan Kimdir?
Avukat Osman Turhan, Niğde Fen Lisesi’nden mezun olduktan sonra Ankara Yıldırım Beyazıt Üniversitesi Hukuk Fakültesi’nden fakülte ikincisi olarak 8 yüksek onur belgesiyle mezun olmuş bir hukukçudur. Almanya’nın Saarbrücken/Saarland kentinde bir hukuk bürosunda, avukatlık stajı yapmıştır. Yerli ve uluslararası pek çok sempozyumda delege olarak yer almıştır. Halen Ankara 2 Nolu Barosunda Parlamento Komisyonu üyesi olup aynı zamanda Avukat Hakları Merkezi üyeliği görevini yapmaktadır. Ayrıca akademik çalışmalarını sürdüren Turhan, Özel Hukuk Tezli Yüksek Lisans programına devam etmektedir. Turhan Hukuk & Danışmanlık bünyesinde faaliyet gösteren Turhan; şirket danışmanlıkları, dava süreçleri, icra takipleri, sözleşme hazırlama, ceza davaları, vergi davaları ve hukuki savunma alanlarında aktif olarak çalışmaktadır. Uluslararası hukuk deneyimi kapsamında Almanya’da pratik tecrübe kazanmıştır.
FAYDALI LİNKLER:
–
Bir yanıt yazın