Türkische Staatsangehörigkeit durch Immobilien (400.000 USD): Voraussetzungen, Bewertung und Grundbuch

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Der Immobilienweg hat die niedrigste Investitionsschwelle aller Wege. Zugleich entscheiden hier die Details über die Akte: Wert, Bewertungsgutachten, Zahlung, Grundbuch und Vermerk müssen zusammenpassen.

Zuletzt aktualisiert: 28. Oktober 2026 · Von Rechtsanwalt Osman Turhan

Änderungsprotokoll

• 29. Oktober 2026 – Wichtige Fakten, Brotkrumenpfad sowie Autoren- und Prüfangaben ergänzt; Honorarformulierung präzisiert.
• 28. Oktober 2026 – Erstveröffentlichung; abgeglichen mit Gesetz Nr. 5901, der Durchführungsverordnung und den veröffentlichten Verfahren der Behörden.

Was die Verordnung verlangt

• Betrag: mindestens 400.000 US-Dollar oder der Gegenwert in Fremdwährung, umgerechnet zum effektiven Verkaufskurs der Zentralbank am Feststellungstag (Art. 20 Abs. 6).
• Art der Immobilie: Der Text nennt Wohnungs- oder Stockwerkseigentum (kat mülkiyeti bzw. kat irtifakı) und Grundstücke mit Gebäude. Seit der Änderung vom 12. Dezember 2023 (Präsidialbeschluss Nr. 7938) sind andere Immobilienarten im Text nicht aufgeführt.
• Vermerk: Im Grundbuch muss ein Vermerk eingetragen sein, dass die Immobilie drei Jahre nicht veräußert wird. Im Antrag und im Grundbuch erklären Sie, dass Sie die Immobilie zum Zweck der Einbürgerung erwerben und drei Jahre nicht verkaufen.
• Alternative Verkaufsvorvertrag: ein notarieller Verkaufsvorvertrag über Wohnungs- oder Stockwerkseigentum bei vollständiger Zahlung von mindestens 400.000 US-Dollar und mit Vermerk, dass der Vertrag drei Jahre weder übertragen noch aufgehoben wird.
• Fremdwährung: Die Fremdwährung muss vor der Transaktion an eine Bank und über diese an die Zentralbank verkauft werden (Art. 20 Abs. 10).

Bewertung und Bestätigung des Betrags

Maßgeblich ist der Wert, der im Verfahren der Generaldirektion für Grundbuch und Kataster (TKGM) bestätigt wird. Ihre Rundschreiben (2024/2 und 2024/4 samt dem beigefügten Leitfaden) verlangen ein Bewertungsgutachten, und eine Betragsfeststellungsbescheinigung (TTB) bestätigt das Erreichen der Schwelle von 400.000 US-Dollar. Anschließend wird nach dem TKGM-Leitfaden die Bescheinigung über die Feststellung der Immobilieninvestition (TYTB) für die Einbürgerungsakte ausgestellt.

Zwischen dem 4. März 2024 und dem 28. September 2026 wurden nur Gutachten von GEDAŞ akzeptiert. Nach veröffentlichten Zusammenfassungen der Rundschreiben in der am 28. September 2026 geänderten Fassung kann das Gutachten nun von jedem von der Kapitalmarktbehörde zugelassenen Bewertungsunternehmen erstellt werden, das aktives Mitglied des türkischen Bewerterverbands und an das System TADEBİS angeschlossen ist; die Gültigkeit von Gutachten und Bescheinigung beträgt zwölf Monate. Vor jedem Kauf prüfen wir die aktuellen TKGM-Texte und das Verfahren. Siehe auch unsere Seite Kosten, Steuern und Neuerungen 2026.

Grundbuch und Kaufschritte

• Das Eigentum geht nur durch Eintragung beim Grundbuchamt (Tapu) über. Ein notarieller oder privater Vorvertrag zwischen Privatpersonen überträgt kein Eigentum.
• Prüfen Sie vor jeder Zahlung die Grundbucheintragung auf Hypotheken, Pfändungen und andere Belastungen. Grundlegende Flurstücksinformationen lassen sich unter parselsorgu.tkgm.gov.tr abfragen.
• Üblicherweise erforderlich: Ihr Reisepass (mit beeidigter, notariell beglaubigter Übersetzung, wenn er nicht in lateinischer Schrift ist), eine Vollmacht, falls jemand für Sie handelt, die Bewertungsunterlagen, eine obligatorische Erdbebenversicherung für Gebäude, Fotos und ein beeidigter Dolmetscher, wenn eine Partei kein Türkisch spricht.
• Ausländer dürfen in militärischen Sperrzonen nicht erwerben, in besonderen Sicherheitszonen ist die Genehmigung des Gouverneurs nötig, und es gelten Flächenbegrenzungen sowie eine Obergrenze für den Anteil privat nutzbarer Flächen einer Provinz (Grundbuchgesetz Nr. 2644, Art. 35). Staatsangehörige einiger Länder dürfen in der Türkei keine Immobilien erwerben.
• Handelt für Sie aus dem Ausland ein Bevollmächtigter, muss die Vollmacht das konkrete Geschäft ausdrücklich umfassen und die Formerfordernisse erfüllen: ausgestellt von einem türkischen Konsulat oder der zuständigen Stelle Ihres Landes, in der Sprache dieses Landes mit Foto, mit Apostille oder konsularischer Beglaubigung und mit beeidigter, notariell beglaubigter türkischer Übersetzung.

Zwölf Prüfpunkte vor der Investition

1. Gehört die Immobilie zu den in der Verordnung genannten Arten (Wohnungseigentum, Baurecht oder bebautes Grundstück)?
2. Zeigt der Grundbuchauszug Hypotheken, Pfändungen oder andere Belastungen?
3. Ist der Verkäufer der eingetragene Eigentümer und ist seine Vertretungsmacht belegt?
4. Entspricht der Preis dem Wert, der im Bewertungsverfahren bestätigt wird?
5. Beträgt der Betrag mindestens 400.000 US-Dollar oder den Gegenwert nach Art. 20 Abs. 6?
6. Wird die Fremdwährung vor dem Geschäft an eine Bank verkauft (Art. 20 Abs. 10)?
7. Wird der dreijährige Veräußerungsvermerk im Grundbuch eingetragen?
8. Wird das Bewertungsgutachten nach dem aktuellen TKGM-Verfahren erstellt?
9. Besteht die Pflichtversicherung gegen Erdbeben?
10. Liegt die Immobilie außerhalb verbotener oder beschränkter Zonen und erlaubt die Staatsangehörigkeit des Käufers den Erwerb?
11. Wenn jemand für Sie handelt: Deckt die Vollmacht genau dieses Geschäft ab und erfüllt sie die Formvorschriften?
12. Liegen Leistungsumfang und Honorar schriftlich vor, ohne Erfolgsversprechen? Die Entscheidung treffen die Behörden.

Diese Liste ist eine allgemeine Information. Jeder Kauf muss anhand der aktuellen Texte und Ihrer Unterlagen geprüft werden.

Häufige Fehler

• Eine Anzahlung leisten, bevor Grundbuch, Verkäufer und Preis im Vergleich zur Bewertung geprüft wurden.
• Annehmen, der Preis im Vertrag genüge: Maßgeblich ist der bestätigte Wert.
• Zahlung auf eine Weise, die die Regeln zum Währungsumtausch nicht einhält.
• Fehlender Vermerk oder fehlende Zweckerklärung.
• Verkauf oder Übertragung der Immobilie innerhalb der Dreijahresfrist.
• Sich auf das Versprechen eines Bauträgers oder Maklers verlassen, die Staatsangehörigkeit zu erhalten. Darüber entscheiden die Behörden.

Häufig gestellte Fragen

Kann ich eine Immobilie im Bau für die Einbürgerung kaufen?

Die Verordnung erfasst Wohnungs- oder Stockwerkseigentum sowie einen vollständig bezahlten notariellen Verkaufsvorvertrag mit Dreijahresvermerk. Ob ein bestimmtes Bauvorhaben in Frage kommt, hängt von seinem Eintragungsstand und der Zahlungsstruktur ab; lassen Sie es vor der Zahlung prüfen.

Welches Bewertungsunternehmen darf das Gutachten erstellen?

Nach veröffentlichten Zusammenfassungen der TKGM-Rundschreiben in der am 28. September 2026 geänderten Fassung kann jedes von der Kapitalmarktbehörde zugelassene Bewertungsunternehmen, das die Registrierungsvoraussetzungen erfüllt, das Gutachten erstellen. Das aktuelle Verfahren bestätigen wir zum Zeitpunkt des Kaufs.

Kann ich die Immobilie nach drei Jahren verkaufen?

Der Vermerk beschränkt den Verkauf für drei Jahre. Verkaufen oder übertragen Sie nicht vor Ablauf, und lassen Sie Ihre Akte vor einem späteren Verkauf von uns prüfen.

Sind Hypotheken oder Pfändungen auf der Immobilie relevant?

Ja. Belastungen müssen vor dem Kauf geprüft werden, und jede Akte wird nach ihren Tatsachen beurteilt. Zahlen Sie nicht, bevor die Grundbucheintragung geprüft wurde.

Rechtsgrundlage und Quellen

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Diese Seite enthält allgemeine Informationen und ersetzt keine Rechtsberatung für Ihren Fall. Das Ergebnis hängt von den Tatsachen des jeweiligen Falls und den Entscheidungen der Behörden ab.