Гражданство Турции за недвижимость (400 000 долларов): условия, оценка и право собственности

← Гражданство Турции за инвестиции: обзор

Путь через недвижимость имеет самый низкий инвестиционный порог из всех. Это также путь, где всё решают детали: стоимость, отчёт об оценке, оплата, свидетельство о праве собственности и пометка должны согласоваться друг с другом.

Последнее обновление: 28 октября 2026 · Автор: адвокат Осман Турхан

История изменений

• 29 октября 2026 г. – добавлены блок «Главное», навигационная цепочка, сведения об авторе и проверке; уточнена формулировка о гонораре.
• 28 октября 2026 г. – первая публикация; сверка с Законом № 5901, Положением о применении и опубликованными процедурами органов.

Что требует Положение

• Сумма: не менее 400 000 долларов США или эквивалент в иностранной валюте по эффективному курсу продажи Центрального банка на дату определения (ст. 20/6).
• Вид недвижимости: в тексте названы недвижимость с долей в здании (kat mülkiyeti) или с правом застройки этажа (kat irtifakı) и земельный участок с постройкой. После изменения от 12 декабря 2023 года (Решение Президента № 7938) иные виды недвижимости в тексте не названы.
• Пометка: в свидетельстве о праве собственности должна быть пометка о запрете продажи на три года. В заявлении и в реестре вы заявляете, что покупаете недвижимость ради гражданства и не продадите её три года.
• Альтернатива — предварительный договор: нотариальный договор о продаже квартиры с долей в здании или с правом застройки этажа при полной оплате не менее 400 000 долларов и пометке о запрете передачи и расторжения на три года.
• Иностранная валюта: валюта должна быть продана банку, а через него — Центральному банку до сделки (ст. 20/10).

Оценка и подтверждение суммы

Значение имеет стоимость, подтверждённая по процедуре Главного управления земельного реестра и кадастра (TKGM). Его циркуляры (2024/2 и 2024/4 с приложенным руководством) требуют отчёта об оценке, а справка об определении суммы (TTB) подтверждает достижение порога в 400 000 долларов. Затем по руководству TKGM выдаётся справка об определении инвестиции в недвижимость (TYTB) для дела о гражданстве.

С 4 марта 2024 года по 28 сентября 2026 года принимались только отчёты GEDAŞ. Согласно опубликованным кратким изложениям циркуляров в редакции от 28 сентября 2026 года, отчёт теперь может подготовить любая оценочная компания, уполномоченная Советом по рынкам капитала, с действующим членством в Союзе оценщиков Турции и подключённая к системе TADEBİS, а срок действия отчёта и справки составляет двенадцать месяцев. Перед каждой покупкой мы проверяем действующие тексты TKGM и порядок. См. также страницу «Расходы, налоги и новости 2026 года».

Свидетельство о праве собственности и шаги покупки

• Право собственности переходит только регистрацией в земельном реестре (тапу). Нотариальный или простой предварительный договор между частными лицами собственность не передаёт.
• Перед любым платежом проверьте запись в реестре на ипотеки, аресты и иные обременения. Основные сведения об участке можно запросить на parselsorgu.tkgm.gov.tr.
• Обычно нужны: ваш паспорт (с присяжным нотариально заверенным переводом, если он не на латинице), доверенность, если за вас действует другое лицо, документы об оценке, полис обязательного страхования от землетрясений для зданий, фотографии и присяжный переводчик, если одна из сторон не говорит по-турецки.
• Иностранцы не могут приобретать недвижимость в запретных военных зонах, в зонах особой безопасности нужно разрешение губернатора; действуют ограничения по площади и по доле частных земель в провинции (Закон о земельном реестре № 2644, ст. 35). Граждане некоторых стран не могут приобретать недвижимость в Турции.
• Если за вас из-за границы действует представитель, доверенность должна прямо охватывать конкретную сделку и соответствовать формальным требованиям: быть выданной турецким консульством или компетентным органом вашей страны, на языке этой страны, с фотографией, с апостилем или консульской легализацией и с присяжным нотариально заверенным переводом на турецкий.

Двенадцать проверок перед инвестицией

1. Относится ли объект к типам, которые перечисляет Положение (квартира в кондоминиуме, право застройки или участок со зданием)?
2. Нет ли в записи о праве собственности ипотеки, ареста или иных обременений?
3. Является ли продавец зарегистрированным владельцем и подтверждены ли его полномочия?
4. Соответствует ли цена стоимости, которая будет подтверждена в процедуре оценки?
5. Составляет ли сумма не менее 400 000 долларов США или эквивалент, рассчитанный по ст. 20/6?
6. Будет ли иностранная валюта продана банку до сделки (ст. 20/10)?
7. Будет ли в реестре сделана отметка о запрете продажи на три года?
8. Подготовлен ли отчёт об оценке по действующей процедуре TKGM?
9. Есть ли обязательная страховка от землетрясения?
10. Находится ли объект вне запретных и ограниченных зон и позволяет ли гражданство покупателя совершить покупку?
11. Если за вас действует представитель, охватывает ли доверенность именно эту сделку и соответствует ли она требованиям к форме?
12. Получили ли вы письменное описание работ и размер вознаграждения без обещаний результата? Решение принимают органы власти.

Этот список носит общий информационный характер. Каждую покупку нужно проверять по действующим текстам и вашим документам.

Частые ошибки

• Внесение задатка до проверки свидетельства о праве собственности, продавца и соотнесения цены с оценкой.
• Предположение, что цены в договоре достаточно: учитывается подтверждённая стоимость.
• Оплата способом, не соответствующим правилам конвертации валюты.
• Отсутствие пометки или заявления о цели.
• Продажа или передача недвижимости в течение трёх лет.
• Доверие обещанию застройщика или агента о гражданстве. Решение принимают органы власти.

Часто задаваемые вопросы

Можно ли получить гражданство, купив недвижимость на стадии строительства?

Положение охватывает недвижимость с долей в здании или с правом застройки этажа и полностью оплаченный нотариальный предварительный договор с трёхлетней пометкой. Подходит ли конкретный проект, зависит от его регистрационного статуса и структуры оплаты, поэтому проверьте его до платежа.

Какая компания может подготовить отчёт об оценке?

Согласно опубликованным кратким изложениям циркуляров TKGM в редакции от 28 сентября 2026 года, отчёт может подготовить любая оценочная компания, уполномоченная Советом по рынкам капитала и отвечающая условиям регистрации. Действующий порядок мы уточняем на момент покупки.

Можно ли продать недвижимость через три года?

Пометка запрещает продажу на три года. Не продавайте и не передавайте недвижимость до окончания срока и попросите нас проверить дело перед любой последующей продажей.

Важны ли ипотека или арест на недвижимости?

Да. Обременения нужно проверить до покупки, а каждое дело оценивается по своим обстоятельствам. Не платите, пока не проверена запись в реестре.

Правовая основа и источники

Другие страницы руководства

• Гражданство Турции за инвестиции: обзор
• Другие способы инвестирования
• Процесс и документы
• Супруг(а) и дети
• Отказ, аннулирование и суды
• Расходы, налоги и новости 2026 года
• Адвокат по гражданству Турции в Анкаре

Эта страница носит общий информационный характер и не заменяет юридическую консультацию по вашему делу. Результат зависит от обстоятельств каждого дела и решений органов.