تنبيه: يُرجى إرسال رسائلك (واتساب أو هاتف أو بريد إلكتروني) وحجز موعدك بالإنجليزية أو التركية. ويمكن لمترجم عربي حضور الاجتماعات الفردية بموعد مسبق، حضوريًا أو عبر الإنترنت، ويُحتسب أجر الترجمة الفورية بشكل منفصل.
← الجنسية التركية عن طريق الاستثمار: نظرة عامة
مسار العقارات هو الأدنى من حيث حد الاستثمار بين جميع المسارات. وهو أيضًا مسار تحسم فيه التفاصيل مصير الملف: القيمة وتقرير التقييم والدفع وسند الملكية والإشارة، وكلها يجب أن تتوافق.
الجواب المختصر: لاستخدام مسار العقارات يجب أن تشتري عقارًا لا تقل قيمته عن 400,000 دولار أمريكي (أو ما يعادلها بالعملة الأجنبية) مع إشارة عدم البيع لمدة ثلاث سنوات على سند الملكية. وتقبل اللائحة أيضًا وعدًا بالبيع موثقًا لدى الكاتب بالعدل لعقار خاضع لملكية الطوابق أو حق ارتفاق الطابق إذا دُفع 400,000 دولار على الأقل دفعة واحدة وسُجّل في السجل العقاري التزام بعدم النقل لمدة ثلاث سنوات (المادة 20/2-ب). وتحدد وزارة البيئة والتحضر وتغير المناخ الاستثمار، وتُؤكَّد القيمة بتقرير تقييم وفق تعميمات المديرية العامة للطابو والمساحة.
آخر تحديث: 28 أكتوبر 2026 · بقلم المحامي عثمان تورهان
معلومات أساسية
- الأساس القانوني: قانون الجنسية التركية رقم 5901، المادة 12/1-ب؛ اللائحة التنفيذية، المادة 20/2
- أدنى حد: 400,000 دولار أمريكي في العقارات مع إشارة منع البيع على سند الملكية لمدة ثلاث سنوات
- المسارات الأخرى: 500,000 دولار أمريكي (رأس مال ثابت، وديعة مصرفية، أدوات الدين الحكومية، وحدات الصناديق، نظام التقاعد الخاص) أو توظيف 50 شخصًا
- مدة الاحتفاظ: ثلاث سنوات للعقارات والودائع وأدوات الدين الحكومية ووحدات الصناديق واشتراكات التقاعد
- القرار: قرار رئاسي بعد مراجعة الأمن القومي والنظام العام؛ استيفاء الحد الأدنى لا يضمن الموافقة
- آخر تحقق: 28 أكتوبر 2026 مقابل النصوص القانونية المذكورة أدناه
سجل التعديلات
- 29 أكتوبر 2026 – إضافة المعلومات الأساسية ومسار التنقل ومعلومات المؤلف والمراجعة، وتوضيح صياغة الأتعاب.
- 28 أكتوبر 2026 – النشر الأول بعد المطابقة مع القانون رقم 5901 واللائحة التنفيذية والإجراءات المنشورة للجهات.
ماذا تشترط اللائحة
- المبلغ: 400,000 دولار أمريكي على الأقل أو ما يعادله بالعملة الأجنبية، بسعر صرف البيع الفعلي للبنك المركزي في تاريخ التحديد (المادة 20/6).
- نوع العقار: يذكر النص العقار الخاضع لملكية الطوابق (kat mülkiyeti) أو حق ارتفاق الطابق (kat irtifakı)، والأرض التي عليها بناء. ومنذ التعديل الصادر في 12 ديسمبر 2023 (القرار الرئاسي رقم 7938) لم تعد أنواع العقارات الأخرى مذكورة في النص.
- الإشارة: يجب أن يحمل سند الملكية إشارة بعدم بيع العقار لمدة ثلاث سنوات. وتصرّح في الطلب وعلى السند بأنك تشتري العقار لأغراض الجنسية وأنك لن تبيعه خلال ثلاث سنوات.
- بديل وعد البيع: وعد بيع موثق لدى الكاتب بالعدل لعقار خاضع لملكية الطوابق أو حق ارتفاق الطابق، مع دفع 400,000 دولار على الأقل دفعة واحدة وإشارة بعدم نقل الوعد أو إلغائه لمدة ثلاث سنوات.
- العملة الأجنبية: يجب بيع العملة الأجنبية إلى بنك ثم إلى البنك المركزي قبل العملية (المادة 20/10).
التقييم وتأكيد المبلغ
القيمة المعتمدة هي القيمة المؤكدة وفق إجراءات المديرية العامة للطابو والمساحة (TKGM). وتشترط تعميماتها (2024/2 و2024/4 والدليل المرفق بها) تقرير تقييم، وتؤكد شهادة تحديد المبلغ (TTB) بلوغ حد 400,000 دولار. ثم تصدر شهادة تحديد الاستثمار العقاري (TYTB) وفق دليل TKGM لملف الجنسية.
بين 4 مارس 2024 و28 سبتمبر 2026 لم تكن تُقبل إلا التقارير التي تعدّها شركة GEDAŞ. ووفق ملخصات منشورة للتعميمات بصيغتها المعدّلة في 28 سبتمبر 2026، يمكن الآن لأي شركة تقييم مرخّصة من هيئة أسواق المال، وعضويتها فاعلة في اتحاد خبراء التقييم التركي ومتصلة بنظام TADEBİS، إعداد التقرير، وتكون مدة صلاحية التقرير والشهادة اثني عشر شهرًا. نتحقق من نصوص TKGM والإجراءات الحالية قبل كل عملية شراء. راجع أيضًا صفحة التكاليف والضرائب ومستجدات 2026.
إجراءات سند الملكية والشراء
- تنتقل الملكية بالتسجيل فقط لدى دائرة السجل العقاري (الطابو). ولا ينقل عقد أولي موثق أو عادي بين الأفراد الملكية.
- افحص سجل سند الملكية بحثًا عن الرهون والحجوزات وغيرها من القيود قبل أي دفعة. ويمكن الاستعلام عن معلومات القطعة الأساسية عبر parselsorgu.tkgm.gov.tr.
- المستندات المطلوبة عادة: جواز سفرك (مع ترجمة محلفة وموثقة إن لم يكن بالأبجدية اللاتينية)، والوكالة إن كان شخص آخر ينوب عنك، ومستندات التقييم، ووثيقة التأمين الإلزامي ضد الزلازل للمباني، والصور، ومترجم محلف إن كان أحد الأطراف لا يتكلم التركية.
- لا يجوز للأجانب شراء عقارات في المناطق العسكرية المحظورة، ويلزمهم إذن الولاية في مناطق الأمن الخاصة، ويخضعون لحدود المساحة ولحد نسبة الأراضي الخاصة في الولاية الواحدة (قانون الطابو رقم 2644، المادة 35). ولا يجوز لمواطني بعض الدول تملّك العقار في تركيا.
- إذا نابك وكيل من الخارج، فيجب أن تشمل الوكالة العملية المحددة وأن تستوفي الشروط الشكلية: صادرة عن قنصلية تركية أو عن الجهة المختصة في بلدك، بلغة ذلك البلد ومع صورة شخصية، ومصدّقة بالأبوستيل أو بتصديق قنصلي، ومع ترجمة تركية محلفة وموثقة.
اثنا عشر فحصًا قبل الاستثمار
- هل العقار من النوع الذي تذكره اللائحة (ملكية طوابق أو حق بناء أو أرض عليها مبنى)؟
- هل يُظهر سجل سند الملكية رهونًا أو حجوزات أو قيودًا أخرى؟
- هل البائع هو المالك المسجّل، وهل صلاحيته موثقة؟
- هل يتوافق السعر مع القيمة التي ستُؤكَّد عبر إجراء التقييم؟
- هل المبلغ لا يقل عن 400,000 دولار أمريكي أو ما يعادله وفق المادة 20/6؟
- هل ستُباع العملة الأجنبية إلى مصرف قبل المعاملة (المادة 20/10)؟
- هل سيُسجَّل على سند الملكية قيد عدم البيع لمدة ثلاث سنوات؟
- هل أُعدّ تقرير التقييم وفق إجراء TKGM الحالي؟
- هل توجد وثيقة تأمين إلزامي ضد الزلازل؟
- هل العقار خارج المناطق المحظورة أو المقيّدة، وهل تسمح جنسية المشتري بالشراء؟
- إذا كان شخص يتصرف نيابة عنك، فهل تشمل الوكالة هذه المعاملة تحديدًا وتستوفي الشروط الشكلية؟
- هل حصلت على نطاق عمل ورسوم مكتوبَين دون وعد بنتيجة؟ القرار للجهات المختصة.
هذه القائمة معلومات عامة. يجب فحص كل عملية شراء وفق النصوص الحالية ومستنداتك.
أخطاء شائعة
- دفع عربون قبل فحص سند الملكية والبائع ومقارنة السعر بالتقييم.
- افتراض أن السعر في العقد كافٍ: فالقيمة المعتمدة هي القيمة المؤكدة.
- الدفع بطريقة لا تتبع قواعد تحويل العملة الأجنبية.
- غياب الإشارة أو إعلان الغرض.
- بيع العقار أو نقله خلال مدة السنوات الثلاث.
- الاعتماد على وعد مطوّر أو وسيط بالحصول على الجنسية. فالجهات المختصة هي التي تقرر.
الأسئلة الشائعة
هل يمكنني شراء عقار قيد الإنشاء للحصول على الجنسية؟
تشمل اللائحة العقار الخاضع لملكية الطوابق أو حق ارتفاق الطابق، ووعد البيع الموثق المدفوع بالكامل مع إشارة لثلاث سنوات. وتتوقف أهلية مشروع معين على وضعه القانوني وبنية الدفع، لذا اطلب مراجعته قبل الدفع.
أي شركة تقييم يمكنها إعداد التقرير؟
وفق ملخصات منشورة لتعميمات TKGM بصيغتها المعدّلة في 28 سبتمبر 2026، يمكن لأي شركة تقييم مرخّصة من هيئة أسواق المال تستوفي شروط التسجيل إعداد التقرير. ونؤكد الإجراء الحالي وقت الشراء.
هل يمكنني بيع العقار بعد ثلاث سنوات؟
تقيّد الإشارة البيع لمدة ثلاث سنوات. لا تبع ولا تنقل قبل انتهائها، واطلب منا مراجعة ملفك قبل أي بيع لاحق.
هل تهم الرهون أو الحجوزات على العقار؟
نعم. يجب فحص القيود قبل الشراء، ويُقيَّم كل ملف بحسب وقائعه. لا تدفع قبل مراجعة سجل سند الملكية.
الأساس القانوني والمصادر
المزيد في هذا الدليل
- الجنسية التركية عن طريق الاستثمار: نظرة عامة
- مسارات الاستثمار الأخرى
- الإجراءات والمستندات
- الزوج والأولاد
- الرفض والإلغاء والدعاوى
- التكاليف والضرائب ومستجدات 2026
- محامي الجنسية التركية في أنقرة
هذه الصفحة معلومات عامة وليست استشارة قانونية لقضيتك. تعتمد النتائج على وقائع كل ملف وعلى قرارات الجهات المختصة.
لست متأكدًا من المسار المناسب لك؟ أي مسار يناسبني؟ – خمسة أسئلة دون حفظ أي بيانات (الأداة بالإنجليزية).
تحدّث إلينا عن ملفك
أرسل رسائلك واحجز موعدك بالإنجليزية أو التركية. ساعات العمل: من الاثنين إلى الجمعة 09:00–18:00، والسبت 09:00–15:00.
Av. Osman Turhan
Turhan Hukuk & Danışmanlık، أنقرة — نقدّم خدماتنا في قانون الأجانب والجنسية أولًا، ثم القانون العقاري والتجاري والضريبي والإداري وقانون الأسرة والعمل والتنفيذ والجنائي والميراث وحوادث المرور والقانون الصحي وقانون المستهلك.