Taşınmaz mülkiyetinin işgal yoluyla kazanılması, malikin mülkiyet hakkından feragat etmesi (vazgeçmesi) sonucunda ortaya çıkan bir aslen kazanma yoludur. Türk Medeni Kanunu (TMK), tapuya kayıtlı ve tapuya kayıtlı olmayan taşınmazlar için işgali farklı şekilde düzenlemiştir.
I. Tapuya Kayıtlı Taşınmazlarda İşgal
TMK m. 707/1‘e göre, tapuya kayıtlı bir taşınmazın işgal yoluyla kazanılması, ancak kaydın malikin istemiyle terkin edilmiş olmasına bağlıdır.
A. Şartlar
- Tapu Kütüğüne Kayıtlı Taşınmaz Olması: İşgal, sadece arazi ve Kat Mülkiyeti Kütüğüne kayıtlı bağımsız bölümler üzerinde mümkündür. Bağımsız ve sürekli haklar (örneğin üst hakkı) ayni hak niteliğinde olsa da işgale elverişli değildir.
- Malikin İstemesiyle ve Feragat Niyetiyle Kaydın Terkin Edilmesi: Terkin işleminin işgal yoluyla kazanmanın ön şartı olması için:
- Malik Kendi İstemelidir: Terkinin mutlaka malikin talebiyle yapılması gerekir.
- Feragat Niyeti: Terkin, malikin mülkiyet hakkından kesin olarak vazgeçmek niyetiyle yapılmış olmalıdır.
- İşgal Edenin Mülkiyeti Kazanma Niyetiyle Zilyet Olması: Mülkiyet, taşınmazı mülkiyeti kazanma niyetiyle işgal ederek zilyetliği kurmakla anında kazanılır. İşgal yoluyla kazanmada zamanaşımı süresi aranmaz.
B. İşgalin Gerçekleşmediği Durumlar (Olağanüstü Zamanaşımına Olan İhtimal)
Aşağıdaki durumlarda terkin yapılmış olsa bile mülkiyetten vazgeçme niyeti olmadığı için işgal yoluyla kazanma gerçekleşmez, ancak bu durumlar olağanüstü zamanaşımı yoluyla kazanmaya engel teşkil etmez:
- Terkin sebebinin anlaşılamaması (Örn: Başka bir amaçla (kat mülkiyetine geçiş) terkin yapıldığı şüphesi).
- Malikin kim olduğunun anlaşılamaması (Örn: Tescile zorlama davası kazanılmış ancak tescil yapılmamışsa, tapuda malikin ismi yolsuz/eksik kalmışsa).
- Terkin sebebinin geçersiz olması (Örn: Malikin iradesinin sakatlanmış olması).
II. Tapuya Kayıtlı Olmayan Taşınmazlarda İşgal
TMK m. 707/2 açıkça “Tapuya kayıtlı olmayan taşınmazlar üzerinde işgal yoluyla mülkiyet kazanılamaz” hükmünü koymuştur.
A. Özel Mülkiyete Tabi Olabilecek Taşınmazlar
- Tapuya kaydı gerekip de henüz tapusu bulunmayan, özel mülkiyete konu olabilecek taşınmazlardır.
- Bu taşınmazlar üzerinde işgal yoluyla mülkiyet kazanılmaz.
- Ancak, Kadastro Kanunu m. 14/1 uyarınca, bu tür taşınmazlar çekişmesiz ve aralıksız en az yirmi yıldan beri malik sıfatıyla zilyetliğini ispat edenler adına olağanüstü zamanaşımı yoluyla tespit edilebilir.
B. Devletin Hüküm ve Tasarrufu Altındaki Yerler (Sahipsiz Yerler)
- TMK m. 715 uyarınca, sahipsiz yerler ile yararı kamuya ait mallar (kayalar, tepeler, dağlar, tarıma elverişli olmayan yerler vb.) özel mülkiyete konu olamaz.
- Ancak, Kadastro Kanunu m. 17 uyarınca, Orman sayılmayan ve kamu hizmetine tahsis edilmeyen Devletin hüküm ve tasarrufu altındaki arazilerden, masraf ve emek sarfı ile imar ve ihya edilerek (ıslah edilerek) tarıma elverişli hale getirilen taşınmazlar, kanundaki şartlar mevcut ise imar ve ihya edenler adına tespit edilebilir (Özel bir kazanım yolu).
Anahtar Kelimeler
Tapuya kayıtlı taşınmaz, işgal yoluyla mülkiyet, TMK m. 707, terkin, mülkiyetten vazgeçme, feragat niyeti, zilyetlik, olağanüstü zamanaşımı, tapuya kayıtlı olmayan taşınmaz, sahipsiz yerler, imar ve ihya, Kadastro Kanunu.
Bu makale yapay zekadan destek alınarak üretilmiştir. Hukuki destek amacı gütmemektedir. Detaylı ve güvenilir bilgi için avukatınızdan destek almayı unutmayınız.
Bir Cevap Yazın