Haksız Yapı, herhangi bir hukuki ilişki (sözleşme, ayni hak vb.) bulunmaksızın, bir kişinin başkasına ait malzeme veya arazi üzerinde inşaat yapmasıdır. Bu durum, Üst Toprağa Tâbilik İlkesi (TMK m. 684) gereği, kural olarak yapılan yapının arazi mülkiyetine dâhil olmasını (bütünleyici parça) sağlar, ancak kanun, malzeme ve yapı sahibi lehine çeşitli haklar tanımıştır.
Haksız yapı üç ana durumda incelenir:
I. Yapıyı Arazinin Malikinin Yapmış Olması (Malzeme Sahibinin Malzemesiyle)
Arazi maliki, kendi arazisine başkasının malzemelerini rızası olmaksızın kullanarak bir yapı inşa eder. Malzemenin mülkiyeti, yapının bütünleyici parçası haline gelmesiyle arazi malikine geçer.
A. Malzeme Sahibinin Hakları
- Malzemenin Sökülerek Geri Verilmesi Talebi (TMK m. 722/2):
- Şartlar:
- Malzeme, sahibinin rızası olmaksızın kullanılmış olmalıdır.
- Malzemenin sökülüp geri verilmesi aşırı bir zarara yol açmamalıdır. Aşırı zarar tespitinde, malzeme sahibinin sökülmeden elde edeceği menfaat ile arsa sahibinin sökülmeden kaçınmadaki menfaati kıyaslanır. (Örn: Kapı, pencere sökülebilir; temel, kolon sökülemez.)
- Gider: Sökme giderleri, yapıyı yaptıran arazi malikine aittir.
- Şartlar:
- Tazminat Talebi (TMK m. 723/1, 2):
- Malzeme sökülüp alınmazsa, arazi maliki malzeme sahibine uygun bir tazminat ödemekle yükümlü olur.
- Arazi Maliki İyiniyetli İse: Malzemenin o andaki değerine eşit bir meblağ (uygun tazminat).
- Arazi Maliki Kötüniyetli İse: Hâkim, malzeme sahibinin uğradığı zararın tamamının (müspet/menfi zarar, yoksun kalınan kâr dâhil) tazminine karar verebilir.
- Arazinin Mülkiyetinin Geçirilmesi Talebi (TMK m. 724):
- Bu talep hakkı, yalnızca malzeme sahibine aittir.
- Şartlar:
- Malzeme sahibi iyiniyetli olmalıdır.
- Yapının değeri açıkça arazinin (veya talep edilen kısmının) değerinden fazla olmalıdır.
- Malzeme sahibi diğer haklarından (sökülme/tazminat) yararlanmamış olmalıdır.
- Sonuç: Şartlar varsa, malzeme sahibi uygun bir bedel karşılığında arazinin mülkiyetinin tamamının veya yeterli bir kısmının kendisine devredilmesini mahkemeden isteyebilir (tescile zorlama davası). Mahkeme kararı mülkiyeti geçirir ve tescil açıklayıcı olur.
II. Yapıyı Malzeme Sahibinin Yapmış Olması (Başkasının Arazisi Üzerinde)
Malzeme sahibi, kendi malzemesiyle başkasına ait arazi üzerinde yapı inşa eder. Bu durumda da malzeme mülkiyeti arazi malikine geçer.
A. Arazi Malikinin Hakları
- Malzemenin Sökülüp Kaldırılmasını Talep Hakkı (TMK m. 722/3):
- Şartlar:
- Yapı, arazi malikinin rızası olmaksızın yapılmalıdır. (Harici satış gibi geçersiz sözleşmelerde bile malikin zımni rızası olduğu kabul edilir ve bu hak kullanılamaz).
- Sökme işlemi aşırı bir zarara yol açmamalıdır.
- Gider: Giderler, yapıyı yaptıran (malzeme sahibine) aittir.
- Şartlar:
B. Malzeme Sahibinin Hakları
- Tazminat Talebi (TMK m. 723/1, 3):
- Malzeme Sahibi İyiniyetli İse: Arazi maliki, malzeme sahibine malzemenin ve yapıdaki emeğin değerine eşit bir meblağ öder.
- Malzeme Sahibi Kötüniyetli İse: Hâkimin hükmedeceği miktar, malzemenin arazi maliki için taşıdığı en az değeri (sübjektif değeri) geçmeyebilir.
- Arazinin Mülkiyetinin Geçirilmesi Talebi (TMK m. 724):
- Bu talep hakkı hem arazi malikine hem de malzeme sahibine aittir. (Bu senaryoda her iki taraf da talepte bulunabilir).
- Şartlar:
- Talepte bulunan taraf iyiniyetli olmalıdır.
- Yapının değeri açıkça arazinin değerinden fazla olmalıdır.
- Diğer haklardan (sökülme/tazminat) yararlanılmamış olmalıdır.
III. Yapıyı Üçüncü Bir Kişinin Yapmış Olması
Üçüncü kişi (Ü), başkasına ait malzeme (M) ile başkasına ait arazi (A) üzerinde yapı inşa eder. Malzemenin mülkiyeti, üst toprağa tâbilik ilkesi gereği arazi maliki A’ya geçer.
| Taraf | Hakları | Hukuki Dayanak |
| Arazi Maliki (A) | Yapının sökülüp kaldırılmasını talep edebilir (Gider 3. kişiye aittir). | TMK m. 722/3 |
| Arazi Maliki (A) | 3. kişiden tazminat talebi. | Vekâletsiz İş Görme (İyiniyet) veya Haksız Fiil (Kötüniyet + kusur) hükümlerine göre. |
| Malzeme Maliki (M) | Söküp alma hakkı (Aşırı zarar yoksa). | TMK m. 722/2 (Rıza olmaksızın kullanma) |
| Malzeme Maliki (M) | Tazminat Talebi (Malzemenin mülkiyetini kaybettiği için). | TMK m. 723/1, 2 |
| Malzeme Maliki (M) | Arazinin Mülkiyetinin Geçirilmesini talep edebilir. | TMK m. 724 (Ancak bu senaryoda, yapının arazi malikinin rızası ile yapılmış olması şarttır.) |
| Yapıyı Yapan (Ü) | Arazi malikinin rızası varsa vekâlet hükümleri, rızası yoksa vekâletsiz iş görme hükümleri uygulanır. |
IV. Haksız Yapının İstisnaları
Aşağıdaki durumlar, yapı arazi üzerinde bulunsa bile, üst toprağa tâbilik ilkesinin istisnalarıdır; yani yapının maliki arazinin maliki olmaktan farklı bir kişidir:
- Üst Hakkı: Başkasına ait arazi altında veya üstünde yapı yapma veya mevcut yapıyı muhafaza etme yetkisi veren sınırlı ayni haktır. Yapının maliki, hakkın sahibidir.
- Mecra Hakkı: Doğalgaz, su, elektrik gibi hatların başkasının arazisinden geçirilmesini sağlayan irtifak hakkıdır. Mecranın maliki, hakkın sahibidir.
- Taşkın Yapı: Bir yapının, komşu araziye kısmen tecavüz etmesi durumudur. Taşkın kısım, kural olarak bütünleyici parça haline gelmez ve komşu arazinin maliki, şartlar varsa bu tecavüze katlanmak zorundadır (TMK m. 725).
Anahtar Kelimeler
Haksız yapı, üst toprağa tâbilik ilkesi, TMK m. 722, TMK m. 723, TMK m. 724, malzemenin sökülmesi, aşırı zarar, iyiniyet, kötüniyet, tazminat talebi, arazinin mülkiyetinin geçirilmesi, tescile zorlama davası, üst hakkı, taşkın yapı, mecra hakkı.
Bu makale yapay zekadan destek alınarak üretilmiştir. Hukuki destek amacı gütmemektedir. Detaylı ve güvenilir bilgi için avukatınızdan destek almayı unutmayınız.
Bir Cevap Yazın