Aidat paylaşım hesaplama, site ve apartman yönetimlerinde en sık yanlış uygulanan işlerden biridir. Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 20. maddesi, ortak giderlerin bir kısmının bütün kat maliklerince eşit, bir kısmının ise arsa payı oranında ödenmesini ister; yönetim planında başka bir düzen yoksa bu ayrım uygulanır. Aşağıdaki aracı kullanarak gider kalemlerinizi girip bir bağımsız bölümün ödeyeceği aylık ve yıllık payı hesaplayabilirsiniz.
Kısa cevap: Yönetim planında başka bir düzen yoksa Kat Mülkiyeti Kanunu m. 20’ye göre kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderleri bütün kat maliklerince eşit; yönetici aylığı, ortak yerlerin bakım ve onarımı, sigorta ve ortak tesislerin işletme giderleri ise arsa payı oranında paylaşılır. Bir bağımsız bölümün aylık payı = eşit giderler ÷ bağımsız bölüm sayısı + arsa payı giderleri × bölümün arsa payı oranı. Aşağıdaki araç bu hesabı kalem kalem yapar.
Son güncelleme: 31 Ekim 2026 · Yazan: Av. Osman Turhan
İçindekiler
Aidat Paylaşım Hesaplama Aracı
Bağımsız bölüm sayısını, sizin bölümünüzün arsa payını ve gider kalemlerini girin. Arsa payı tapuda “30/1000” gibi yazılır; ilk sayı pay, ikinci sayı paydadır. Tutarları aylık veya yıllık girebilirsiniz.
Turhan Hukuk & Danışmanlık · KMK m. 20
Aidat Paylaşım Hesaplama
Eşit ve arsa payı oranında paylaşılan ortak giderlerden bir bağımsız bölümün payını hesaplar.
1. Site ve bölüm bilgileri
Arsa payını tapu senedinden veya kat mülkiyeti kütüğünden öğrenebilirsiniz.
2. Gider kalemleri
KMK m. 20 düzeninde “eşit” kalemler: kapıcı, kaloriferci, bahçıvan, bekçi. Diğer ortak giderler arsa payı oranındadır.
Aidat Nasıl Hesaplanır?
Aidat, yani ortak gider ve avans payı, önce sitenin yıllık gider tahminini ortaya koyan işletme projesine dayanır. Kat Mülkiyeti Kanunu m. 37, yöneticiye her yıl bir işletme projesi hazırlama ve bunu kat maliklerine bildirme görevi verir; proje, her kat malikine düşecek tahmini gider ve avans tutarını gösterir. Bir bağımsız bölümün aylık payı iki parçada hesaplanır:
- Eşit giderler: Toplam eşit gider ÷ bağımsız bölüm sayısı.
- Arsa payı giderleri: Toplam arsa payı gideri × bölümün arsa payı oranı (pay ÷ payda).
- Aylık pay: Bu iki tutarın toplamı; varsa yedek avans oranı eklenir.
Bağımsız bölümlerin arsa payları eşit olmayabilir; büyük bir dairenin veya işyerinin arsa payı genellikle daha yüksektir. Bu yüzden aynı sitede iki malikin aylık payı birbirinden farklı çıkabilir.
Hangi Gider Eşit, Hangisi Arsa Payı Oranında?
634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 20. maddesi, kat maliklerinin aralarında başka türlü anlaşma yapmamaları hâlinde geçerli olacak düzeni şöyle belirler:
| Paylaşım esası | Giderler |
|---|---|
| Eşit | Kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderleri ile bunlar için toplanacak avans |
| Arsa payı oranında | Anagayrimenkulün sigorta primleri, tüm ortak yerlerin bakım, koruma, güçlendirme ve onarım giderleri, yönetici aylığı gibi diğer giderler, ortak tesislerin işletme giderleri ve bunlar için toplanacak avans |
Ortak tesislerin işletme giderleri kapsamında asansör, kalorifer, hidrofor, yakıt, ortak elektrik ve su giderleri sayılabilir. Kanun ayrıca, kat maliklerinin bu ortak yerlerden faydalanmaya lüzum ve ihtiyaç bulunmadığını ileri sürerek gider ve avans payını ödemekten kaçınamayacağını belirtir; yani zemin kattaki bir malik asansör giderine, kullanmadığı gerekçesiyle itiraz edemez. Bu sonuca yalnızca yönetim planında açık bir düzenleme varsa farklı bakmak mümkündür.
Hesaplama Örneği
40 bağımsız bölümlü bir sitede aylık kapıcı ve bekçi gideri toplamı 40.000 TL, yönetici aylığı, ortak elektrik-su, asansör bakımı ve sigorta-onarım giderlerinin toplamı 30.000 TL olsun. Sizin bağımsız bölümünüzün arsa payı 30/1000 ise:
- Eşit pay: 40.000 ÷ 40 = 1.000 TL
- Arsa payı payı: 30.000 × (30 ÷ 1000) = 900 TL
- Aylık aidat: 1.000 + 900 = 1.900 TL
Aracın varsayılan değerleri bu örnek senaryodur; kendi site gider kalemlerinizi girerek aynı hesabı yapabilirsiniz. Rakamlar örnek amaçlıdır ve gerçek bir siteyi yansıtmaz.
Yönetim Planı Farklı Düzenleyebilir mi?
Evet. Kanunun “aralarında başka türlü anlaşma olmadıkça” kaydı nedeniyle yönetim planı giderlerin tamamının eşit veya tamamının arsa payı oranında paylaşılacağını, ticari bölümler için farklı bir katılım payı uygulanacağını veya bazı gider kalemlerinin belirli bloklarca ödeneceğini düzenleyebilir. Paylaşım esasını sonradan değiştirmek, yönetim planı değişikliği niteliği taşıyabilir ve bu karar için aranan çoğunluğun somut olaya göre değerlendirilmesi gerekir. Süreci yönetim planı nasıl değiştirilir yazımızda anlatıyoruz. Aracın “Paylaşım esası” seçeneği, planınızdaki düzene göre hesabı değiştirmenizi sağlar.
Aidat Ödenmezse Ne Olur?
Ortak gider ve avans payını zamanında ödemeyen kat maliki, geciktiği günler için aylık yüzde beş hesabıyla gecikme tazminatı öder. Bağımsız bölümde kiracı veya devamlı faydalanan başka biri varsa m. 22 uyarınca onun da sorumluluğu vardır; kiracının sorumluluğu ödeyeceği kira miktarıyla sınırlıdır. Gecikme tazminatını hesaplamak için aidat gecikme tazminatı hesaplama aracımızı, tahsil süreci için aidat alacağı tahsili rehberimizi kullanabilirsiniz.
Sıkça Sorulan Sorular
Aidat nasıl hesaplanır?
Yönetim planında aksine hüküm yoksa KMK m. 20’ye göre kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderleri bütün kat maliklerince eşit, diğer ortak giderler arsa payı oranında paylaşılır. Bir bağımsız bölümün payı, eşit giderlerin bağımsız bölüm sayısına bölünmüş tutarı ile arsa payı giderlerinin o bölümün arsa payı oranıyla çarpılmış tutarının toplamıdır.
Hangi giderler eşit, hangileri arsa payı oranında paylaşılır?
Kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderleri ile bunlar için toplanacak avans eşit; anagayrimenkul sigorta primleri, ortak yerlerin bakım, koruma, güçlendirme ve onarım giderleri, yönetici aylığı ve ortak tesislerin işletme giderleri arsa payı oranında paylaşılır.
Zemin kattaki malik asansör giderine katılmak zorunda mı?
Yönetim planında aksine bir hüküm yoksa evet. KMK m. 20’ye göre kat malikleri, asansör gibi ortak yerlerden faydalanmaya lüzum ve ihtiyaç bulunmadığını ileri sürerek gider ve avans payını ödemekten kaçınamaz.
Boş daire aidat öder mi?
Evet. Bağımsız bölümün kullanılıp kullanılmaması, boş olması veya malikin başka şehirde yaşaması ortak gider yükümlülüğünü ortadan kaldırmaz.
Kiracı aidattan sorumlu mu?
KMK m. 22’ye göre kat malikinin gider ve avans borcundan, bağımsız bölümde kira akçine dayanarak devamlı faydalanan kiracı da müşterek ve müteselsil sorumludur; kiracının sorumluluğu ödeyeceği kira bedeliyle sınırlıdır ve yaptığı ödeme kira borcundan düşülür.
Bu araç yönetim planının yerine geçer mi?
Hayır. Araç bir ön hesaptır ve KMK m. 20’nin varsayılan düzenine ya da seçtiğiniz paylaşım esasına göre çalışır. Bağlayıcı olan, tapuda kayıtlı yönetim planı ile kat malikleri kurulu kararıdır.
İlgili Yazılar ve Araçlar
Dayanak ve kaynaklar
- 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu – m. 20 (genel giderlere katılma ve gecikme tazminatı), m. 22 (ortak giderlerin teminatı, kiracının sorumluluğu), m. 28 (yönetim planı), m. 37 (işletme projesi)
Son güncelleme: 31 Ekim 2026. Bu sayfadaki araç genel bilgilendirme ve ön hesap amaçlıdır; sonuçlar somut yönetim planına ve kat malikleri kurulu kararlarına göre değişebilir.
Bu konuda bir dosyanız mı var?
Yukarıdaki bilgiler genel niteliktedir ve somut olayın koşullarına göre değişebilir. Sitenizin veya apartmanınızın durumu hakkında değerlendirme yapılmasını istiyorsanız iletişime geçebilirsiniz.
Av. Osman Turhan · Turhan Hukuk & Danışmanlık · Ankara
Av. Osman Turhan
Turhan Hukuk & Danışmanlık, Yenimahalle/Ankara
Büromuzda site ve apartman yönetimlerine sürekli hukuki danışmanlık ve vekillik hizmeti sunuyoruz. Çalışma alanlarımızın başında site ve apartman vekilliği gelir: aidat ve ortak gider alacaklarının takibi, genel kurul ve karar defteri düzeni, yönetim planı değişikliği, yönetici sorumluluğu ve kat malikleri arasındaki uyuşmazlıklar. Bununla bağlantılı olarak gayrimenkul ve kira hukuku, icra ve alacak tahsili, şirket avukatlığı, vergi ve şirketler hukuku ve iş hukuku alanlarında da çalışıyoruz. Diğer alanlarımız: boşanma ve aile hukuku, ceza hukuku, miras hukuku, trafik kazası ve tazminat, idare hukuku, yabancılar hukuku ve gurbetçi işleri, sağlık hukuku ve malpraktis ile tüketici hukuku. Tüm alanlarımızı Çalışma alanlarımız sayfasında bulabilirsiniz.
Ofisimiz: Macun, 184. Cad. Gimathan Plaza No: 78/29, Yenimahalle/Ankara · Pazartesi–Cuma 09:00–18:00, Cumartesi 09:00–15:00 · Yol tarifi · Av. Osman Turhan kimdir?
FAYDALI LİNKLER:
