Site ve apartman hukuku, Kat Mülkiyeti Kanunu’na dayanır ve bir binanın ya da sitenin birçok kişi tarafından ortak yönetilmesinin hukuki çerçevesini çizer: kimin hangi kararları nasıl alacağı, aidatın nasıl paylaşılacağı, yöneticinin ne yapacağı ve uyuşmazlıkların hangi mahkemede çözülürse. Bu rehber, siteler ve apartmanlar için yazdığımız tüm içerikleri konu konu bir araya getirir; hangi başlıkta hangi yazıyı okumanız gerektiğini gösterir.
Kısa cevap: Site ve apartman yönetimi 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre kat malikleri kurulu tarafından yürütülür; kararları yönetici veya yönetim kurulu uygular. Ortak giderler yönetim planında başka bir düzen yoksa KMK m. 20’ye göre paylaşılır, ödenmeyen aidat aylık yüzde beş gecikme tazminatıyla icra yoluyla tahsil edilebilir. Aşağıda aidat, genel kurul, yönetim planı, yönetici ve dava başlıklarındaki tüm yazılarımız ve hesaplama araçlarımız listelenmiştir.
Son güncelleme: 31 Ekim 2026 · Yazan: Av. Osman Turhan
İçindekiler
Site ve Apartman Hukukunun Dayanağı
Birden fazla bağımsız bölümü bulunan bir yapıda kat mülkiyeti kurulmuşsa hukuki ilişkiyi 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) düzenler. Kanun; bağımsız bölüm ve ortak yer ayrımını, arsa paylarını, kat maliklerinin hak ve yükimlülüklerini, yönetim organlarını ve kat mülkiyetinden doğan uyuşmazlıklarda hakimin müdahalesini birlikte ele alır. Bu uyuşmazlıkların çözümünde görevli mahkeme, kanunun Ek 1. maddesine göre sulh hukuk mahkemesidir. Kat maliklerinin hakları ve yükimlülükleri için kat maliki olmanın hakları ve sorumlulukları yazımızı, yönetimin genel işleyişi için apartman yönetimi ve hukuki karar alma süreçleri yazımızı okuyabilirsiniz.
Kat Malikleri Kurulu ve Karar Alma
Anagayrimenkulun kararlarını kat malikleri kurulu, yani halkın deyimiyle genel kurul alır. Kurulun yılda bir kez toplanması gerekir; toplantıya çağrı usulü, toplantı ve karar yeter sayıları, oy ve vekâlet kuralları kanunda ayrıntılı düzenlenmiştir. Bu kurallara uyulmadan alınan kararlar iptal edilebilir. İlgili yazılarımız:
- Site Genel Kurulu Nasıl Yapılır? Çağrı, Toplantı Nisabı ve Karar Defteri
- Site Aidatı Rıza Şartı ve 2026 Genel Kurul Rehberi
- Kat Malikleri Karar İptali Davası: Şartları ve Örnek Dilekçeler
Yönetim Planı
Yönetim planı, tüm kat maliklerini, mirastılarını, sonradan bağımsız bölümü devralanları ve kiracıları bağlayan bir sözleşme hükmündedir. Plan, yönetimin nasıl yapılacağını, ortak yerlerin nasıl kullanılacağını ve yönetici ile denetçilerin yetkilerini belirler. Planın güncellenmesi, kanunda aradığı çoğunlukla mümkündür. Ayrıntı için yönetim planı nasıl değiştirilir yazımıza bakınız.
Yönetici ve Yönetim Kurulu
Kat malikleri, yönetimi kendi aralarından veya dışarıdan seçecekleri bir kişiye ya da üç kişilik bir kurula verebilir. Yöneticinin kanundan doğan görevleri ve kat maliklerine karşı sorumluluğu vardır; görevini yerine getirmeyen yönetici azledilebilir ve gerekirse hakkında hesap görme veya zimmet davası açılabilir.
- Site Yöneticisi Nasıl Seçilir ve Değiştirilir?
- Site Yöneticisinin Hukuki Sorumlulukları
- Yönetici Evrak İadesi Davası
- Eski Yöneticiye Karşı Hesap Görme ve Zimmet Davası
Aidat ve Ortak Giderler
Aidat, ortak giderlere ve avans ödemelerine katılma yükümlülüğüdür. Giderlerin nasıl paylaşılacağı, ödenmediğinde nasıl tahsil edileceği ve gecikme tazminatının nasıl hesaplanacağı yönetimlerin en çok başvurduğu konulardır. Hesaplama araçlarımız:
- Aidat Paylaşım Hesaplama Aracı – eşit ve arsa payı giderlerinin dağılımı
- Aidat Gecikme Tazminatı Hesaplama (KMK m. 20) – aylık yüzde beş tazminat
- Aidat Alacağı Nasıl Tahsil Edilir? İcra Takibi Yol Haritası
Davalar ve Uyuşmazlıklar
Kat mülkiyetinden doğan davalar sulh hukuk mahkemelerinde görülür. Aşağıdaki yazılarımız sık karşılaşılan dava türlerinin şartlarını ve örnek dilekçelerini içerir:
- Ortak Alana Müdahale Davası (El Atmanın Önlenmesi)
- Ecrimisil Davası: Ortak Alanı İzinsiz Kullanım
- Projeye Aykırılık ve Eski Hale Getirme Davası
- Site Ayıplı İmalat Davası
- Bağımsız Bölüm Devri Davası (Çekilmezlik)
- Gürültü Önlenmesi Davası ve Komşuluk Hukuku
- Ortak Alan Sigorta Tazminatı
Site Avukatı ve Vekillik
Site yönetimlerinin avukatla nasıl çalışabileceği, avukat bulundurmanın zorunlu olup olmadığı ve ücretin nasıl belirlendiği konusundaki yazılarımız ve hizmet sayfamız:
- Site ve Apartman Avukatı Ankara: Site Vekilliği (hizmet sayfası)
- Site Avukatı Nedir? Ne İş Yapar?
- Site Yönetimi Avukat Tutmak Zorunda mı?
- Site Avukatlık Ücreti Nasıl Belirlenir?
Tüm Rehber İçerikleri
Hizmet bilgisi için ana sayfamız site ve apartman vekilliği, bağlantılı çalışma alanları için Ankara gayrimenkul avukatı ve icra ve alacak tahsili sayfalarımıza bakabilirsiniz.
Sıkça Sorulan Sorular
Site ve apartman yönetimini hangi kanun düzenler?
Site ve apartman yönetimi 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu ile düzenlenir. Kanunun emredici hükümleri saklı kalmak üzere yönetim, tapuda kayıtlı yönetim planına ve kat malikleri kurulu kararlarına göre yürütülür.
Site yönetiminde kararları kim alır?
Anagayrimenkul kat malikleri kurulu tarafından yönetilir. Kurul kararlarını alır, yönetici veya yönetim kurulu bu kararları uygular. Kurulun kararları tüm kat maliklerini, yönetici ve denetçileri bağlar.
Aidat ödenmezse ne olur?
Ortak gider ve avans payını zamanında ödemeyen kat maliki, geciktiği günler için aylık yüzde beş hesabıyla gecikme tazminatı öder. Alacak ihtar ve icra takibiyle tahsil edilebilir; kiracının sorumluluğu ve kanuni ipotek gibi ek araçlar da vardır.
Yönetim planı nedir ve nereden alınır?
Yönetim planı, anagayrimenkulün yönetim tarzını, kullanım şekillerini ve yönetici ile denetçilerin görev ve yetkilerini düzenleyen, tüm kat maliklerini bağlayan belgedir. Tapu müdürlüğündeki kat mülkiyeti kütüğünde saklanır ve ilgili kurumdan talep edilerek temin edilebilir.
Site vekili neden gerekir?
Kanunen zorunlu değildir; ancak aylık site vekilliği, aidat takibi, genel kurul hazırlığı, yönetim planı incelemesi ve yönetici danışmanlığı gibi işlerin usule uygun ve belgeli yürütülmesini sağlar, yöneticinin kişisel sorumluluk riskini azaltır.
Dayanak ve kaynaklar
- 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu – m. 20 ve 22 (ortak giderler, kiracının sorumluluğu), m. 28 (yönetim planı), m. 29-33 (kat malikleri kurulu, toplantı, yeter sayı, karar ve hakimin müdahalesi), m. 34-39 (yönetici), m. 41 (denetçi), Ek m. 1 (görevli mahkeme)
Son güncelleme: 31 Ekim 2026. Bu sayfa genel bilgilendirme amaçlıdır; somut olayınız için belgeler üzerinde ayrıca inceleme yapılması gerekir.
Bu konuda bir dosyanız mı var?
Yukarıdaki bilgiler genel niteliktedir ve somut olayın koşullarına göre değişebilir. Sitenizin veya apartmanınızın durumu hakkında değerlendirme yapılmasını istiyorsanız iletişime geçebilirsiniz.
Av. Osman Turhan · Turhan Hukuk & Danışmanlık · Ankara
Av. Osman Turhan
Turhan Hukuk & Danışmanlık, Yenimahalle/Ankara
Büromuzda site ve apartman yönetimlerine sürekli hukuki danışmanlık ve vekillik hizmeti sunuyoruz. Çalışma alanlarımızın başında site ve apartman vekilliği gelir: aidat ve ortak gider alacaklarının takibi, genel kurul ve karar defteri düzeni, yönetim planı değişikliği, yönetici sorumluluğu ve kat malikleri arasındaki uyuşmazlıklar. Bununla bağlantılı olarak gayrimenkul ve kira hukuku, icra ve alacak tahsili, şirket avukatlığı, vergi ve şirketler hukuku ve iş hukuku alanlarında da çalışıyoruz. Diğer alanlarımız: boşanma ve aile hukuku, ceza hukuku, miras hukuku, trafik kazası ve tazminat, idare hukuku, yabancılar hukuku ve gurbetçi işleri, sağlık hukuku ve malpraktis ile tüketici hukuku. Tüm alanlarımızı Çalışma alanlarımız sayfasında bulabilirsiniz.
Ofisimiz: Macun, 184. Cad. Gimathan Plaza No: 78/29, Yenimahalle/Ankara · Pazartesi–Cuma 09:00–18:00, Cumartesi 09:00–15:00 · Yol tarifi · Av. Osman Turhan kimdir?
FAYDALI LİNKLER:
