Yönetim planı nasıl değiştirilir sorusunun kısa cevabı, Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 28. maddesinde yatar: yönetim planı, tüm kat maliklerinin beşte dördünün oyuyla değiştirilebilir. Yönetim planı, bir sitenin veya apartmanın anayasası gibidir; aidat paylaşımından ortak alan kullanımına, yönetici yetkilerinden toplantı çağrısına kadar pek çok konuyu düzenler ve tüm kat maliklerini bağlar. Bu yazıda planın ne olduğunu, neleri içerdiğini, nereden temin edileceğini ve değiştirme sürecini adım adım anlatıyoruz.
Kısa cevap: Yönetim planı, Kat Mülkiyeti Kanunu m. 28 uyarınca tüm kat maliklerinin beşte dördünün oyuyla değiştirilebilir. Değişiklik, kat malikleri kurulu toplantısında gündem maddesi olarak görüşülür, karar defterine yazılır ve tapu müdürlüğündeki kat mülkiyeti kütüğüne işlenir. Plan tüm kat maliklerini, mirastılarını, sonradan bölümü devralanları ve kiracıları bağlar; kanunun emredici hükümlerine aykırı maddeler geçersizdir.
Son güncelleme: 31 Ekim 2026 · Yazan: Av. Osman Turhan
İçindekiler
Yönetim Planı Nedir?
Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 28. maddesi, yönetim planını anagayrimenkulün yönetim tarzını, kullanma amacı ve şeklini, yönetici ve denetçilerin görev, yetki ve ücretlerini ve yönetime ait diğer hususları düzenleyen belge olarak tanımlar. Plan bir sözleşme hükmündedir; tüm kat maliklerini, mirastılarını, sonradan bağımsız bölümü devralanları, kiracıları ve oturma hakkı sahiplerini bağlar. Planın tarihi ve değişiklikleri kat mülkiyeti kütüğünün beyanlar hanesinde gösterilir ve kuruluş belgeleri arasında saklanır.
Bir sitedeki pek çok uyuşmazlık, aidatın nasıl paylaşılacağından ortak alanın kullanımına, yöneticinin yetkisinden toplantı düzenine kadar, planın yazımındaki boşluktan veya güncelliğini yitirmesinden doğar. Bu yüzden ana ilke, önce plana bakmaktır. Kanunun emredici hükümleri saklı kalmak üzere plan, kanunun yerine geçen özel kurallar koyabilir.
Yönetim Planında Neler Bulunur?
- Yönetim şekli: tek yönetici mi, yönetim kurulu mu, denetçi sayısı ve görev süresi,
- Yönetici ve denetçilerin görev ve yetkileri ile ücretleri,
- Kat malikleri kurulunun toplantı zamanı, çağrı şekli ve toplantı düzeni,
- Ortak giderlerin ve avansların paylaşım esası ve ödeme günleri,
- Ortak yerlerin ve ortak tesislerin kullanım esasları (otopark, bahçe, havuz, çatı, depo),
- Bağımsız bölümlerin kullanım amacı ve kullanım kuralları (konut, işyeri, evcil hayvan, gürültü saatleri),
- Uyuşmazlıkların çözümü ve yaptırım hükümleri.
Yönetim Planı Nereden Alınır?
Yönetim planı, tapu müdürlüğünde kat mülkiyeti kuruluş belgeleri arasında saklanır. Kat maliki veya yönetici, ilgili tapu müdürlüğünden planın onaylı bir suretini talep edebilir. Elinizdeki fotokopinin güncel değişiklikleri içerdiğinden emin olmak için, planı her zaman tapu müdürlüğünden temin etmek ve eski suretlerle karşılaştırmak önerilir. Plan sureti, avukatın incelemesi ve bir dava açılması gerektiğinde dilekçeye eklenen temel belgedir.
Yönetim Planı Nasıl Değiştirilir?
KMK m. 28’e göre yönetim planı, tüm kat maliklerinin beşte dördünün oyuyla değiştirilebilir. Burada iki noktaya dikkat edilmelidir:
- Oran toplantıya katılanlara göre değil, tüm kat maliklerine göre aranır. Yüz malikli bir sitede toplantıya yalnızca elli kişi katılsa bile değişiklik için seksen malikin olumlu oyu gerekir. Bu oran, KMK m. 30’daki toplantı ve karar yeter sayısından ayrı bir ölçüttür.
- Plan, kanundan katı olamaz. Planın değiştirilmesini oybirliğine bağlayan hükümler, kanundaki beşte dört kuralına aykırılık nedeniyle tartışmalıdır; uygulamada kanundaki çoğunluk esas alınır. Bununla birlikte somut durumda plan hükmünün ayrıca incelenmesi gerekir.
Toplu yapılarda (birden fazla parselde kurulan sitelerde) yönetim planı değişikliği için KMK’nın toplu yapılara ilişkin 70. maddesi uygulanır ve toplu yapı temsilciler kurulu üzerinden çoğunluk aranabilir. Bu yapılarda değişiklik öncesi planın hangi rejime tabi olduğu mutlaka kontrol edilmelidir.
Değişiklik İçin Adım Adım Süreç
1. Mevcut planı inceleyin ve taslak hazırlayın
Tapudan güncel planı alın, değişmesi gereken maddeleri belirleyin ve her maddenin yeni halini yazılı olarak hazırlayın. Taslak, hangi maddenin neden değiştiğini açıkça göstermelidir.
2. Kat malikleri kurulunu toplantıya çağırın
Değişiklik, olağan veya olağanüstü kat malikleri kurulu toplantısında gündem maddesi olarak ele alınır. Çağrı en az on beş gün önce yapılmalı, gündemde plan değişikliği açıkça belirtilmeli ve taslak çağrıya eklenmelidir. Süreç için site genel kurulu nasıl yapılır yazımıza bakınız.
3. Oylamayı beşte dört ölçüsüne göre yapın
Oylamada her madde için ayrı sonuç alınır ve olumlu oy veren malik sayısı tüm kat maliklerinin beşte dördünü geçip geçmediği hesaplanır. Toplantıya katılmayan maliklerin yazılı olurlarının toplanması, özellikle büyük sitelerde oranın tamamlanmasında pratikte kullanılan bir yöntemdir; ancak bu yöntemin geçerliliği için yazılı rızanın usulüne uygun alındığının ispatı gerekir.
4. Kararı karar defterine yazın
Değişen maddelerin yeni metni, oylama sonucu ve katılanların imzası karar defterine yazılır. Tutanak, olumlu oy veren maliklerin listesini ve oranın sağlandığını gösterecek biçimde düzenlenmelidir.
5. Tapu müdürlüğüne bildirin
Değişiklik, kat mülkiyeti kütüğünün beyanlar hanesinde gösterilmek ve kuruluş belgeleri arasında saklanmak üzere tapu müdürlüğüne bildirilir. Bildirim yapılana kadar değişikliğin sonradan bölümü devralanlara karşı ileri sürülmesi tartışmalı olabileceğinden, bu adımın ihmal edilmemesi gerekir.
Geçersiz Plan Hükümleri ve Mahkeme
Kat Mülkiyeti Kanunu’nun emredici hükümlerine aykırı plan maddeleri geçersizdir. Örneğin kanunun kat maliklerine tanıdığı iptal davası hakkını kaldıran veya her kat maliki için kanunun tanıdığı asgari oy hakkını sınırlayan hükümler uygulanmaz. Geçersiz bir madde üzerinden alınan kararlar da iptal edilebilir.
Plan yapılmamış, eksik veya güncelliğini yitirmişse ve gerekli çoğunluk sağlanamıyorsa kat maliklerinden biri sulh hukuk mahkemesinden müdahale isteyebilir. Mahkeme kural olarak kat maliklerinin iradesinin yerine geçerek planı değiştirmez; emredici hükümlere aykırılık veya planın kanuna uygun hale getirilmesi gibi durumlarda müdahale edebilir. Bu tür dava ve itirazlar için kat malikleri karar iptali davası yazımıza bakabilirsiniz.
Sık Değiştirilen Konular
| Konu | Neden değiştirilir? |
|---|---|
| Aidat paylaşım esası | Eşit veya arsa payı oranında paylaşım düzeni değiştirilmek istenir. Bkz. aidat paylaşım hesaplama aracı. |
| Yönetim kurulu ve denetçi düzeni | Tek yöneticiden yönetim kuruluna geçiş, görev süreleri. |
| Toplantı çağrısı ve iletişim biçimi | E-posta veya mesajla bildirim gibi yeni iletişim yöntemleri eklenmek istenir. |
| Ortak alan kullanımı | Otopark, bahçe ve çatı kullanım kuralları. |
| Ticari bölümler | İşyeri bölümlerinin ortak gider payı ve kullanım sınırları. |
| Evcil hayvan ve gürültü kuralları | Yaşam düzenine ilişkin hükümlerin güncellenmesi. Bkz. gürültü önlenmesi davası. |
Planın incelenmesi, taslak hazırlanması ve toplantı sürecinin hukuka uygun yürütülmesi için site ve apartman vekilliği kapsamında destek veriyoruz.
Sıkça Sorulan Sorular
Yönetim planı nedir?
Yönetim planı, anagayrimenkulün yönetim tarzını, kullanma amacı ve şeklini, yönetici ve denetçilerin görev ve yetkilerini, ücretlerini ve yönetime ait diğer hususları düzenleyen, tüm kat maliklerini ve sonradan bağımsız bölümü devralanları bağlayan sözleşme hükmündeki belgedir.
Yönetim planı nasıl değiştirilir?
Yönetim planı tüm kat maliklerinin beşte dördünün oyuyla değiştirilebilir. Değişiklik kat malikleri kurulunda gündem maddesi olarak görüşülür, karar defterine yazılır ve tapu müdürlüğünde kat mülkiyeti kütüğüne işlenerek kuruluş belgeleri arasında saklanır.
Yönetim planı nereden alınır?
Yönetim planı, tapu müdürlüğünde kat mülkiyeti kuruluş belgeleri arasında saklanır. Kat maliki veya yönetici ilgili tapu müdürlüğünden planın onaylı bir suretini talep edebilir.
Yönetim planında oybirliği şartı geçerli mi?
Planın değiştirilmesini oybirliğine bağlayan hükümler, kanundaki beşte dört kuralına aykırılık nedeniyle tartışmalıdır; uygulamada kanundaki beşte dört çoğunluğu esas alınır. Somut durum için plan hükmünün ayrıca incelenmesi gerekir.
Beşte dördü sağlayamazsak ne olur?
Gerekli çoğunluk sağlanamazsa plan değişmez. Planda kanunun emredici hükümlerine aykırılık veya eksiklik varsa kat maliklerinden biri sulh hukuk mahkemesinden müdahale isteyebilir; ancak mahkeme kural olarak kat maliklerinin iradesi yerine geçerek plan değiştirmez.
İlgili Yazılar
Dayanak ve kaynaklar
- 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu – m. 28 (yönetim planı ve değiştirilmesi), m. 29-33 (kat malikleri kurulu), m. 70 (toplu yapılarda yönetim planı), Ek m. 1 (görevli mahkeme)
Son güncelleme: 31 Ekim 2026. Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır; somut yönetim planınızın hükümleri ve kat mülkiyeti rejiminiz ayrıca incelenmelidir.
Bu konuda bir dosyanız mı var?
Yukarıdaki bilgiler genel niteliktedir ve somut olayın koşullarına göre değişebilir. Sitenizin veya apartmanınızın durumu hakkında değerlendirme yapılmasını istiyorsanız iletişime geçebilirsiniz.
Av. Osman Turhan · Turhan Hukuk & Danışmanlık · Ankara
Av. Osman Turhan
Turhan Hukuk & Danışmanlık, Yenimahalle/Ankara
Büromuzda site ve apartman yönetimlerine sürekli hukuki danışmanlık ve vekillik hizmeti sunuyoruz. Çalışma alanlarımızın başında site ve apartman vekilliği gelir: aidat ve ortak gider alacaklarının takibi, genel kurul ve karar defteri düzeni, yönetim planı değişikliği, yönetici sorumluluğu ve kat malikleri arasındaki uyuşmazlıklar. Bununla bağlantılı olarak gayrimenkul ve kira hukuku, icra ve alacak tahsili, şirket avukatlığı, vergi ve şirketler hukuku ve iş hukuku alanlarında da çalışıyoruz. Diğer alanlarımız: boşanma ve aile hukuku, ceza hukuku, miras hukuku, trafik kazası ve tazminat, idare hukuku, yabancılar hukuku ve gurbetçi işleri, sağlık hukuku ve malpraktis ile tüketici hukuku. Tüm alanlarımızı Çalışma alanlarımız sayfasında bulabilirsiniz.
Ofisimiz: Macun, 184. Cad. Gimathan Plaza No: 78/29, Yenimahalle/Ankara · Pazartesi–Cuma 09:00–18:00, Cumartesi 09:00–15:00 · Yol tarifi · Av. Osman Turhan kimdir?
FAYDALI LİNKLER:
Bir yanıt yazın