Site yöneticisi nasıl seçilir sorusunun cevabı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 34. maddesinde verilir: yönetici, kat maliklerinin hem sayı hem arsa payı bakımından çoğunluğu tarafından atanır ve her yıl kanuni yıllık toplantıda yeniden atanır. Uygulamada yönetici seçimi, en çok iptal davası açılan genel kurul kararları arasındadır; çünkü toplantıya katılan oy sayısı çoğu zaman yeterli görülür, oysa kanun tüm kat maliklerinin sayısını ve arsa paylarını birlikte ister. Bu yazıda seçim sürecini, zorunluluk durumunu, yöneticinin değiştirilmesini, mahkemece atama yolunu ve devir teslimi anlatıyoruz.
Kısa cevap: Yönetici, kat maliklerinin hem sayı hem arsa payı bakımından çoğunluğu tarafından atanır (KMK m. 34). Görev süresi kural olarak bir yıldır ve her yıl kanuni yıllık toplantıda yeniden atama yapılır. Sekiz veya daha fazla bağımsız bölümü olan yapılarda yönetici atanması zorunludur; atanmazsa her kat maliki sulh hukuk mahkemesinden yönetici atanmasını isteyebilir. Seçim kararlarına bir ay içinde iptal davası açılabilir.
Son güncelleme: 31 Ekim 2026 · Yazan: Av. Osman Turhan
İçindekiler
Yönetici Kim Olabilir?
Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 34. maddesi uyarınca kat malikleri, anagayrimenkulün yönetimini kendi aralarından veya dışarıdan seçecekleri bir kişiye ya da üç kişilik bir kurula verebilir; bu kişiye yönetici, kurula ise yönetim kurulu denir. Yönetici bu nedenle kat maliki olmak zorunda değildir; profesyonel bir yönetim şirketi veya bu işi meslek edinmiş bir kişi de seçilebilir. Anagayrimenkulün tüm bölümleri tek bir kişinin mülkiyetinde ise malik kanunen yönetici durumundadır ve ayrıca seçim yapılmaz.
Yönetim planında yöneticinin nitelikleri ve görev süresi ayrıca düzenlenmiş olabilir. Dolayısıyla seçimden önce planın kontrol edilmesi gerekir (bkz. yönetim planı nasıl değiştirilir). Yöneticinin görev ve sorumlulukları ise site yöneticisinin hukuki sorumlulukları yazımızda anlatılmıştır.
Seçim İçin Gereken Çoğunluk
Yönetici, kat maliklerinin hem sayı hem arsa payı bakımından çoğunluğu tarafından atanır. İki ölçünün birlikte sağlanması gerekir ve çoğunluk, toplantıya katılanların değil, tüm kat maliklerinin sayısı ve arsa payı üzerinden hesaplanır. Örneğin yirmi bağımsız bölümlü bir apartmanda on bir malikin oyu alınmış olsa bile, bu on bir malikin toplam arsa payı yarıyı geçmiyorsa geçerli bir yönetici seçimi yapılmış sayılmaz. Bu çift çoğunluk, KMK m. 30’daki genel toplantı ve karar yeter sayısından farklıdır; genel kurul toplantısı açılmış olsa bile yönetici seçimi için ayrıca bu çift çoğunluğun sağlanması gerekir. Toplantı sürecinin ayrıntıları için site genel kurulu nasıl yapılır yazımıza bakınız.
Yönetici Seçmek Zorunlu mu?
Evet, belirli bir büyüklüğün üzerindeki yapılarda. KMK m. 34’e göre anagayrimenkulde sekiz veya daha fazla bağımsız bölüm varsa yönetici atanması zorunludur. Daha az bölümü olan yapılarda yönetici seçmek zorunlu değildir; ancak yönetim planında aksine hüküm yoksa yönetim, kat malikleri kurulunca ortak olarak yapılır. Yönetici seçilmemiş ve zorunluluk varsa, kat maliklerinden her biri anagayrimenkulün bulunduğu yerdeki sulh hukuk mahkemesine başvurarak yönetici atanmasını isteyebilir.
Seçim İçin Adım Adım Süreç
1. Toplantı çağrısını yapın
Olağan veya olağanüstü kat malikleri kurulu toplantısı için en az on beş gün önce tüm kat maliklerine yazılı çağrı gönderin. Gündemde yönetici (ve varsa denetçi) seçimi açıkça yer almalıdır.
2. Adayları ve görev koşullarını belirleyin
Adayın kat maliki mi dışarıdan biri mi olduğunu, yönetici aylığının ne olacağını ve görev süresini yönetim planına göre netleştirin. Yönetici ile yapılacak sözleşmede yöneticinin teminat göstermesi şart koşulabilir.
3. Oylamayı çift çoğunlukla yapın
Hazirun cetvelinde her malikin arsa payını yazın. Oylama sonucunda olumlu oy veren maliklerin sayısını ve toplam arsa payını ayrı ayrı hesaplayıp her ikisinin de tüm maliklerin yarısından fazlasını geçtiğini tutanakta gösterin.
4. Karar defterine yazın ve imzalatın
Seçilen yöneticinin adı, görev süresi, aylık ücreti, oylama sonucu ve katılan maliklerin imzası karar defterine yazılır. Bu karar, banka hesap yetkisi ve kurumlar nezdinde yönetici sıfatının ispatı için gerekli belgedir.
5. İtiraz süresini bekleyin
Toplantıya katılan ve aykırı oy kullanan malik, karar tarihinden itibaren bir ay içinde; toplantıya katılmayan malik ise kararı öğrenmesinden itibaren bir ay içinde sulh hukuk mahkemesinde seçim kararının iptalini isteyebilir (KMK m. 33). Bu süre geçmeden seçimin kesin olduğunu varsaymamak gerekir.
Yönetici Nasıl Değiştirilir?
Yönetici her yıl kanuni yıllık toplantıda yeniden atanır; yani kat malikleri kurulu her yıl yöneticiyi tekrar seçebilir veya değiştirebilir. Yıl ortasında değişiklik gerekirse önemli bir sebep çıktığında kat malikleri kurulu olağanüstü toplanabilir. Olağanüstü toplantı istemi yöneticiden, denetçiden veya kat maliklerinin üçte birinden gelebilir. Yeni yönetici yine çift çoğunlukla seçilir.
Yönetici görevini yerine getirmiyor, hesap vermiyor veya zarar veriyorsa kurulda değiştirmenin yanı sıra tazminat, hesap görme ve gerekirse ceza yoluna başvurmak da mümkündür. Bu davalar için eski yöneticiye karşı hesap görme ve zimmet davası yazımıza bakınız.
Mahkemece Yönetici Atanması
Kat malikleri yönetici seçemiyor, toplantı yapılamıyor veya zorunluluk bulunduğu hâlde yönetici atanmamışsa, kat maliklerinden biri sulh hukuk mahkemesine başvurarak yönetici atanmasını isteyebilir. Mahkemece atanan yönetici, kural olarak seçiminden itibaren altı ay sonra kat malikleri kurulunca değiştirilebilir. Kat malikleri tarafından atanmış bir yöneticinin bulunduğu durumda, onun atandığı kurul kararının iptali de birlikte istenmedikçe mahkemece ayrıca yönetici atanması mümkün olmaz. Bu nedenle mahkemeye başvurmadan önce mevcut yönetici seçiminin durumunun incelenmesi gerekir.
Devir Teslim
Yönetici değiştiğinde eski yöneticinin şunları yeni yöneticiye teslim etmesi gerekir:
- Karar defteri, toplantı tutanakları ve hazirun cetvelleri,
- Gelir-gider defteri, fatura, makbuz ve ödeme belgeleri,
- Banka hesabı yetkileri ve hesap özeti, nakit mevcudu,
- İşletme projesi ve kat maliklerine yapılan bildirim kayıtları,
- Aidat borç listesi, ihtarname ve icra dosyaları,
- Personel ve hizmet sözleşmeleri, sigorta poliçeleri, SGK işlemleri,
- Anahtarlar, şifreler ve ortak alanlara ilişkin diğer belgeler.
Teslim bir tutanakla yapılmalı ve eksik belge listesi tutanakta gösterilmelidir. Teslim edilmezse yeni yönetici evrak iadesi davası açabilir; hesap belirsizse hesap görme davası da açılabilir. İlgili yazılar: yönetici evrak iadesi davası ve eski yöneticiye karşı hesap görme davası.
Sık Yapılan Hatalar
| Hata | Sonucu |
|---|---|
| Yalnızca toplantıya katılanların çoğunluğuna göre seçim yapılması | Kanundaki çift çoğunluk sağlanmadığı için seçim iptal edilebilir. |
| Arsa paylarının hazirun cetveline yazılmaması | Çoğunluğun sağlandığının ispatı güçleşir. |
| Gündemde yönetici seçiminin açıkça yer almaması | Seçim kararı usul bakımından tartışmalı hâle gelir. |
| Vekâlet sınırlarının aşılması | Kullanılan oylar geçersiz sayılabilir; çoğunluk düşebilir. |
| Sözleşmesiz ve belgesiz göreve başlatılması | Ücret, yetki ve sorumluluk sınırları belirsiz kalır. |
| Devir teslimin tutanaksız yapılması | Eksik belge ve para iddiaları ispat edilemez. |
Yönetici seçiminden devir teslime kadar tüm süreci hukuka uygun yürütmek için site ve apartman vekilliği kapsamında destek veriyoruz.
Sıkça Sorulan Sorular
Site yöneticisi hangi çoğunlukla seçilir?
Yönetici, kat maliklerinin hem sayı hem arsa payı bakımından çoğunluğu tarafından atanır. Her iki ölçünün birlikte sağlanması gerekir; yalnızca malik sayısı veya yalnızca arsa payı çoğunluğu yeterli değildir.
Yönetici seçmek zorunlu mu?
Anagayrimenkulde sekiz veya daha fazla bağımsız bölüm varsa yönetici atanması zorunludur. Bu yükümlülük yerine getirilmezse kat maliklerinden biri sulh hukuk mahkemesinden yönetici atanmasını isteyebilir.
Yöneticinin görev süresi ne kadardır?
Yönetici her yıl kat malikleri kurulunun kanuni yıllık toplantısında yeniden atanır; yani görev süresi kural olarak bir yıldır. Eski yönetici tekrar atanabilir.
Site yöneticisi nasıl değiştirilir?
Kat malikleri kurulu, yöneticiyi kanunda aranan çoğunlukla yeni bir toplantıda değiştirebilir. Olağanüstü toplantıya yönetici, denetçi veya kat maliklerinin üçte biri çağırabilir. Yönetici görevini yerine getirmiyorsa mahkemeden de başvurulabilir.
Eski yönetici devir teslim yapmazsa ne olur?
Eski yöneticinin defter, belge ve kasayı teslim etmesi gerekir. Teslim edilmezse yeni yönetici evrak iadesi davası açabilir; hesap belirsizse hesap görme davası da açılabilir.
İlgili Yazılar
Dayanak ve kaynaklar
- 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu – m. 29 (toplantı zamanı ve olağanüstü toplantı), m. 30-31 (yeter sayı ve oy), m. 33 (hakimin müdahalesi), m. 34 (yöneticinin atanması), m. 35-39 (görevler ve sorumluluk), m. 41 (denetçi), Ek m. 1 (görevli mahkeme)
Son güncelleme: 31 Ekim 2026. Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır; somut durumunuz için yönetim planı ve karar defteri üzerinde inceleme yapılması gerekir.
Bu konuda bir dosyanız mı var?
Yukarıdaki bilgiler genel niteliktedir ve somut olayın koşullarına göre değişebilir. Sitenizin veya apartmanınızın durumu hakkında değerlendirme yapılmasını istiyorsanız iletişime geçebilirsiniz.
Av. Osman Turhan · Turhan Hukuk & Danışmanlık · Ankara
Av. Osman Turhan
Turhan Hukuk & Danışmanlık, Yenimahalle/Ankara
Büromuzda site ve apartman yönetimlerine sürekli hukuki danışmanlık ve vekillik hizmeti sunuyoruz. Çalışma alanlarımızın başında site ve apartman vekilliği gelir: aidat ve ortak gider alacaklarının takibi, genel kurul ve karar defteri düzeni, yönetim planı değişikliği, yönetici sorumluluğu ve kat malikleri arasındaki uyuşmazlıklar. Bununla bağlantılı olarak gayrimenkul ve kira hukuku, icra ve alacak tahsili, şirket avukatlığı, vergi ve şirketler hukuku ve iş hukuku alanlarında da çalışıyoruz. Diğer alanlarımız: boşanma ve aile hukuku, ceza hukuku, miras hukuku, trafik kazası ve tazminat, idare hukuku, yabancılar hukuku ve gurbetçi işleri, sağlık hukuku ve malpraktis ile tüketici hukuku. Tüm alanlarımızı Çalışma alanlarımız sayfasında bulabilirsiniz.
Ofisimiz: Macun, 184. Cad. Gimathan Plaza No: 78/29, Yenimahalle/Ankara · Pazartesi–Cuma 09:00–18:00, Cumartesi 09:00–15:00 · Yol tarifi · Av. Osman Turhan kimdir?
FAYDALI LİNKLER:
Bir yanıt yazın