Olağanüstü Zamanaşımı, tapu sicilindeki kaydın sorunlu olduğu veya hiç olmadığı durumlarda, uzun süreli ve davasız zilyetliğe dayanarak mülkiyetin aslen kazanılması yoludur. Türk Medeni Kanunu (TMK m. 713) ile düzenlenmiştir.

---

I. Olağanüstü Zamanaşımının Şartları

Olağanüstü zamanaşımı ile mülkiyetin kazanılması için üç temel şartın bir arada gerçekleşmesi gerekir:

1. Taşınmazın Durumu (Tapu Kaydına İlişkin Şartlar)

Taşınmazın aşağıdaki üç halden birinde bulunması gerekir:

• Tapu Kütüğünde Kayıtlı Olmaması (Tapusuzluk): Tapu kütüğünde kendisine ait sayfa bulunmayan taşınmazlardır.
  • İstisna: Devletin hüküm ve tasarrufu altındaki (sahipsiz) yerler TMK m. 713 ile kazanılamaz; sadece Kadastro Kanunu m. 17 uyarınca imar ve ihya yoluyla kazanılabilir.
• Maliki Tapu Kütüğünden Anlaşılamayan Taşınmaz: Sicilde malikin kimliğini belirleyen kayıtların yetersiz, belirsiz veya çelişkili olması. (Örn: Malik sütununun boş olması, ismin terkin edilip yeni malikin işlenmemesi, Nam-ı Mefhum yani isim olması ancak kimlik bilgilerinin eksikliği nedeniyle hangi kişi olduğunun belirlenememesi).
• Yirmi Yıl Önce Hakkında Gaiplik Kararı Verilmiş Kimse Adına Kayıtlı Taşınmaz: Gaiplik kararı verilmiş bir kimse adına kayıtlı taşınmazın zilyedi, zamanaşımıyla kazanma yoluna gidebilir. Gaiplik kararının hüküm ve sonuçlarını doğurduğu tarihten itibaren 20 yıllık sürenin başlayacağı görüşü yaygındır (Yargıtay).

2. Malik Sıfatıyla Davasız ve Aralıksız Yirmi Yıl Zilyet Olunması

• Malik Sıfatıyla Zilyetlik: Zilyedin taşınmaza, kendisini malik addederek (sahibi gibi) kullanması, tasarruf etmesi ve kimseye kira veya kullanım bedeli ödememesi gerekir. (Örn: Vergi ödemek, ekip biçmek).
• Süre: Mülkiyetin kazanılması için yirmi (20) yıllık zilyetliğin varlığı şarttır.
• Davasız Zilyetlik: Mülkiyet hakkına dayalı bir istihkak davası veya el atmanın önlenmesi davası açılmamış olması gerekir. (Tapusuz taşınmazlarda yolsuz tescilin düzeltilmesi davası (YTD) açılamaz). Dava dışı uyuşmazlıklar süreyi kesmez.
• Aralıksız Zilyetlik: Zilyetliğin fiili olarak kesintiye uğramamasıdır. Geçici kayıplar (kışın kullanmama) aralıksızlığı bozmaz.
  • Sürelerin Eklenmesi: Zilyet, aynı şartları sağlayan önceki zilyedin zilyetlik süresini, geçerli bir devirle kendi süresine ekleyebilir.

ÖNEMLİ FARK: Olağan zamanaşımından farklı olarak, burada iyiniyetli zilyetlik şartı aranmaz. Kötü niyetli zilyet de şartları sağlaması halinde mülkiyeti kazanabilir.

3. Mahkeme Yoluyla Tescil İsteği

Zilyet, şartların gerçekleştiğini iddia ederek mülkiyet hakkının tapu kütüğüne tesciline karar verilmesi için dava açmalıdır.

• Husumet (Davalılar): Dava, Hazineye, ilgili kamu tüzel kişilerine veya varsa tapuda malik gözüken kişinin mirasçılarına karşı açılır.
• İlan: Davanın konusu, gazeteyle bir defa ve taşınmazın bulunduğu yerde en az üç defa ilân edilir.
• İtiraz: Son ilândan başlayarak üç ay içinde itiraz eden olmazsa veya itiraz yerinde görülmezse, hâkim tescile karar verir.

---

II. Olağanüstü Zamanaşımının Hükmü

• Kazanma Anı: Mülkiyet, birinci fıkrada öngörülen (davasız, aralıksız, malik sıfatıyla zilyetlik vb.) koşulların yirmi yıl sonunda gerçekleştiği anda (ipso iure/kanun icabı) kazanılmış olur.
• Geçmişe Etkili Olmama: Olağan zamanaşımının aksine, kazanma geçmişe etkili değildir. Mülkiyet, ancak şartların tamamlandığı an itibarıyla kazanılır.
• Tescil Kararı: Mahkemenin verdiği tescil kararı, mülkiyetin kazanılmasının bir şartı değil, kazanımın tespit ve ilanıdır; tescil işlemi ise açıklayıcı niteliktedir.

---

III. Olağan Zamanaşımından Olağanüstü Zamanaşımına Geçiş Örnekleri

Bazı hallerde, olağan zamanaşımı şartları sağlanamadığı için olağanüstü zamanaşımına başvurulur:

Durum	Açıklama
Yolsuz Tescil + Kötü Niyet	Yolsuz tescile sahip zilyet, tapu kaydının yolsuz olduğunu biliyorsa (kötü niyetli ise) olağan zamanaşımı şartını sağlayamaz. Bu durumda, 20 yıl zilyetlikle olağanüstü zamanaşımı ile kazanabilir.
Tescilden Önce Kazanma (Tapu Eksikliği)	Mahkeme kararıyla (TMK 716) mülkiyeti kazanmış ama tescili yaptırmamış kimsenin tapuda malik gözükmemesi.
Çift Tapu	İki ayrı tapu kaydı varsa, iyi niyet iddiası dinlenmez (TMK 1023 ve 712 uygulanmaz). İkinci kaydın zilyedi, 20 yıl zilyetlikle olağanüstü zamanaşımına başvurabilir.
Geçersiz Terkin	Malik mülkiyetten vazgeçme niyeti olmaksızın tapuyu terkin ettirmişse, işgal yoluyla kazanılamaz, ancak 20 yıl zilyetlikle olağanüstü zamanaşımıyla kazanılabilir.

---

Anahtar Kelimeler

Olağanüstü zamanaşımı, TMK m. 713, tapusuz taşınmaz, maliki anlaşılamayan taşınmaz, gaiplik kararı, yirmi yıl zilyetlik, malik sıfatıyla zilyetlik, davasız zilyetlik, aslen kazanma, tescil davası, imar ve ihya, Nam-ı Mefhum, kanun icabı kazanma.

---

Bu makale yapay zekadan destek alınarak üretilmiştir. Hukuki destek amacı gütmemektedir. Detaylı ve güvenilir bilgi için avukatınızdan destek almayı unutmayınız.