Site avukatı nedir sorusunun kısa cevabı şudur: site avukatı, bir site veya apartman yönetiminin hukuki işlerini düzenli olarak yürüten avukattır. Yöneticiler çoğunlukla gönüllüdür ve hukuki sonucu olan kararları çoğu zaman hukukçu desteği olmadan alır; site avukatı, bu kararların usule uygun ve belgeli alınmasını sağlar, aidat gibi alacakları takip eder ve uyuşmazlık çıktığında yönetimi temsil eder. Bu yazıda site avukatının görevlerini, hangi yönetimlerin bu hizmeti tercih ettiğini ve avukat seçerken nelere dikkat edilmesi gerektiğini anlatıyoruz.
Kısa cevap: Site avukatı, site veya apartman yönetimiyle yapılan yazılı sözleşme çerçevesinde aidat ve ortak gider alacaklarını takip eden, genel kurul ve karar defteri düzenini hukuken hazırlayan, yönetim planı ve sözleşmeleri inceleyen, yöneticiye danışmanlık veren ve gerektiğinde yönetimi sulh hukuk mahkemesinde temsil eden avukattır. Kanunen zorunlu değildir; hizmet isteğe bağlıdır.
Son güncelleme: 31 Ekim 2026 · Yazan: Av. Osman Turhan
İçindekiler
Site Avukatı Nedir?
Site avukatı, kat mülkiyetine tabi bir sitenin veya apartmanın yönetimine sürekli hukuki hizmet veren avukattır. Bu hizmet çoğunlukla yazılı bir danışmanlık ve vekillik sözleşmesine dayanır; yönetim her sorunda yeni bir avukat aramaz, avukat ise sitenin yönetim planını, karar defterini ve geçmiş uyuşmazlıklarını tanır. Hizmetin tamamını anlatan site ve apartman vekilliği sayfamız, bu modelin kapsamını ve çalışma sürecini ayrıntılı şekilde açıklar.
Site avukatı ile apartman avukatı arasında hukuki bir fark yoktur; ikisi de aynı kanuna, yani 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre çalışır. Fark yapının ölçeğindedir: sitelerde bağımsız bölüm sayısı, ortak tesis çeşidi, personel ve alacak hacmi daha büyük olduğundan iş yükü de artar.
Yönetimler Neden Avukata İhtiyaç Duyar?
Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre anagayrimenkul, kat malikleri kurulunca alınan kararlara göre yönetilir ve kararları yönetici veya yönetim kurulu uygular. Yönetici; karar defterini tutmak, işletme projesini hazırlamak, gelir ve giderlerin hesabını kat maliklerine vermek ve kurul kararlarını yerine getirmek gibi görevlerden sorumludur. Gönüllü bir yöneticinin bu görevlerin hukuki ayrıntılarını tek başına takip etmesi zordur ve yapılan hataların bedelini bazen yönetici kişisel olarak öder.
Sık görülen sorunlar şunlardır: nisabı sağlanmadan yapılan genel kurullar ve iptal edilen kararlar, aidatın ödenmemesine karşı zamanında ihtar ve icra takibi yapılmaması, yönetim planının uygulamayla çelişmesi, personel ve sözleşme uyuşmazlıkları ve yönetici ile kat malikleri arasında hesap tartışmaları. Bunların çoğu önceden fark edilirse dava aşamasına gelmeden çözülebilir.
Site Avukatının Görevleri
- Aidat ve ortak gider takibi: Borç dökümü, ihtar, ilamsız icra takibi ve gecikme tazminatı hesabı. Ayrıntı için aidat alacağı tahsili yazımıza bakınız.
- Genel kurul hazırlığı: Gündem, çağrı metni, vekâletname ve hazirun cetveli kontrolü, karar defterine yazılacak kararların usulü. Bkz. site genel kurulu nasıl yapılır.
- Yönetim planı incelemesi: Planın güncelliği, çelişkili hükümler ve değişiklik gerekliği. Bkz. yönetim planı nasıl değiştirilir.
- Yönetici danışmanlığı: Yetki sınırları, hesap verme ve kişisel sorumluluk riskleri. Bkz. site yöneticisinin hukuki sorumlulukları.
- Sözleşme incelemesi: Asansör bakım, güvenlik, temizlik, sigorta ve personel sözleşmeleri.
- Dava ve uyuşmazlık takibi: Karar iptali, ortak alana müdahale, ecrimisil, yönetici evrak iadesi ve hesap görme gibi davalar sulh hukuk mahkemesinde yürütülür. Davalar aylık kapsamın dışındadır ve ayrıca vekâletle yürütülür.
Kimler Bu Hizmeti Tercih Eder?
Site avukatı hizmetini en çok tercih eden yönetimler; bağımsız bölüm sayısı yüksek olan siteler, aidat tahsilatında sürekli sorun yaşayan yönetimler, havuz ve güvenlik gibi ortak tesisleri ve çok sayıda personeli bulunan siteler, devam eden dava veya icra dosyası olan yönetimler ve yönetici değişimi sonrasında devir teslim yaşayan sitelerdir. Kanunen zorunlu olmadığı için tercih, kat malikleri kurulunun kararına bağlıdır. Zorunluluğun kimleri kapsadığını site yönetimi avukat tutmak zorunda mı yazımızda anlattık.
Site Avukatı Seçerken Dikkat Edilecekler
- Yazılı sözleşme: Kapsam, yanıt süresi, toplantılara katılım, kapsam dışı işler ve ücret sözleşmede açıkça yazılmalıdır.
- Kurul kararı: Hizmetin kat malikleri kurulu kararlarına dayanması, yöneticiyi ve avukatı ileride çıkabilecek itirazlara karşı korur.
- Kat mülkiyeti deneyimi: Kat Mülkiyeti Kanunu’nun özel kuralları (nisaplar, süreler, görevli mahkeme) genel borçlar hukuku bilgisinden farklı bir uzmanlık gerektirir.
- Ücret ve ortak gider: Ücretin nasıl belirlendiği ve ortak giderden nasıl karşılandığı için site avukatlık ücreti yazımıza bakınız.
- Raporlama: Yapılan işlerin ve açık kalan konuların düzenli olarak yönetime bildirilmesi şeffaflığı artırır.
Sıkça Sorulan Sorular
Site avukatı ile apartman avukatı aynı şey mi?
Hukuki açıdan fark yoktur. Her ikisi de kat mülkiyetine tabi bir yapının yönetimine hukuki hizmet veren avukatı ifade eder. Fark yalnızca yapının büyüklüğünde ve hizmetin kapsamındadır; sitelerde ortak tesisler ve bağımsız bölüm sayısı fazla olduğundan iş hacmi genellikle daha büyüktür.
Site avukatı yöneticinin yerine geçer mi?
Hayır. Yöneticiyi kat malikleri kurulu atar ve yönetici kanundan doğan görevlerini kendisi yerine getirir. Site avukatı yöneticiye hukuki danışmanlık verir, belge ve yazışmaları hazırlar ve gerektiğinde yönetimi temsil eder.
Site avukatı genel kurula katılır mı?
Katılım sözleşmede belirlenir. Avukat toplantıya fiziken katılarak çağrı, nisap, oy ve karar defteri sürecini yerinde izleyebilir; bu hizmet çoğu zaman aylık kapsamın dışında ayrı ücretlendirilir.
Site avukatı aidat borcu olan malike dava açabilir mi?
Evet. Yönetim adına ihtar gönderir, ilamsız icra takibi başlatır ve itiraz hâlinde itirazın kaldırılması veya iptali süreçlerini yürütür. Dava ve geniş kapsamlı icra dosyaları ayrıca vekâletnameyle yürütülür.
Site avukatı seçerken nelere dikkat edilmeli?
Hizmet kapsamının, yanıt sürelerinin, kapsam dışı işlerin ve ücretin yazılı sözleşmede açıkça belirtilmesine, hizmetin kat malikleri kurulu kararına dayanmasına ve avukatın kat mülkiyeti uygulamasına hakim olmasına dikkat edilmelidir.
İlgili Yazılar
Dayanak ve kaynaklar
- 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu – m. 32 (kat malikleri kurulu kararları), m. 34-39 (yönetici), Ek m. 1 (görevli mahkeme)
- 1136 sayılı Avukatlık Kanunu – m. 35 (sözleşmeli avukat bulundurma yükümlülüğü)
Son güncelleme: 31 Ekim 2026. Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır; somut durumunuz için belgeler üzerinde inceleme yapılması gerekir.
Bu konuda bir dosyanız mı var?
Yukarıdaki bilgiler genel niteliktedir ve somut olayın koşullarına göre değişebilir. Sitenizin veya apartmanınızın durumu hakkında değerlendirme yapılmasını istiyorsanız iletişime geçebilirsiniz.
Av. Osman Turhan · Turhan Hukuk & Danışmanlık · Ankara
Av. Osman Turhan
Turhan Hukuk & Danışmanlık, Yenimahalle/Ankara
Büromuzda site ve apartman yönetimlerine sürekli hukuki danışmanlık ve vekillik hizmeti sunuyoruz. Çalışma alanlarımızın başında site ve apartman vekilliği gelir: aidat ve ortak gider alacaklarının takibi, genel kurul ve karar defteri düzeni, yönetim planı değişikliği, yönetici sorumluluğu ve kat malikleri arasındaki uyuşmazlıklar. Bununla bağlantılı olarak gayrimenkul ve kira hukuku, icra ve alacak tahsili, şirket avukatlığı, vergi ve şirketler hukuku ve iş hukuku alanlarında da çalışıyoruz. Diğer alanlarımız: boşanma ve aile hukuku, ceza hukuku, miras hukuku, trafik kazası ve tazminat, idare hukuku, yabancılar hukuku ve gurbetçi işleri, sağlık hukuku ve malpraktis ile tüketici hukuku. Tüm alanlarımızı Çalışma alanlarımız sayfasında bulabilirsiniz.
Ofisimiz: Macun, 184. Cad. Gimathan Plaza No: 78/29, Yenimahalle/Ankara · Pazartesi–Cuma 09:00–18:00, Cumartesi 09:00–15:00 · Yol tarifi · Av. Osman Turhan kimdir?
FAYDALI LİNKLER:
Bir yanıt yazın