Site yönetimi avukat tutmak zorunda mı sorusunun cevabı kısaca hayırdır: site ve apartman yönetimleri için kanunda sözleşmeli avukat bulundurma yükümlülüğü yoktur. Bu zorunluluk Avukatlık Kanunu’nun 35. maddesinde yalnızca belirli anonim şirketler ve yapı kooperatifleri için düzenlenmiştir. Yine de pek çok yönetim, aidat tahsilatı veya karar alırken yapılan hatalar yüzünden gönüllü olarak avukatla çalışır. Bu yazıda zorunluluğun kimleri kapsadığını, gönüllü avukat çalıştırma kararlarının nasıl alınacağını ve ücretin ortak giderden ödenip ödenemeyeceğini anlatıyoruz.
Kısa cevap: Hayır, site ve apartman yönetimlerinin avukat bulundurma zorunluluğu yoktur. 1136 sayılı Avukatlık Kanunu m. 35’teki zorunluluk, kanunda sayılan ölçütleri karşılayan anonim şirketler ve üye sayısı 100 veya daha fazla olan yapı kooperatifleri içindir. Site yönetimi isterse gönüllü olarak avukat çalıştırabilir; bunun için yönetim planındaki yetkiye veya kat malikleri kurulu kararına dayanmak, ücretin ortak giderden karşılanması açısından güvenlidir.
Son güncelleme: 31 Ekim 2026 · Yazan: Av. Osman Turhan
İçindekiler
Avukatlık Kanunu m. 35 Kimleri Kapsar?
Sözleşmeli avukat bulundurma yükümlülüğü 1136 sayılı Avukatlık Kanunu’nun 35. maddesinde düzenlenmiştir. Kanuna göre esas sermayesi Türk Ticaret Kanunu’nda öngörülen asgari esas sermayenin beş katı veya daha fazla olan anonim şirketler ile üye sayısı 100 veya daha fazla olan yapı kooperatifleri sözleşmeli avukat bulundurmak zorundadır. Bu yükümlülük limited, kollektif ve komandit şirketleri kapsamaz. Yükümlülüğe uyulmaması hâlinde aylık idari para cezası öngörülmüştür; bu konunun ayrıntıları için şirket avukatlığı sayfamıza bakabilirsiniz.
Site ve Apartman Yönetimleri İçin Durum
Kat mülkiyetine tabi bir site veya apartman, ne anonim şirket ne de yapı kooperatifidir. Anagayrimenkul kat malikleri kurulu tarafından yönetilir ve bu yapının kendisi bir ticaret şirketi değildir. Dolayısıyla Avukatlık Kanunu m. 35’teki zorunluluk site ve apartman yönetimlerine uygulanmaz. Yönetici, avukat bulundurmadığı için ceza almaz; bu yönde bir idari yaptırım yoktur.
Yapı Kooperatifi Tarzında Yönetilen Siteler
Bazı siteler, kat mülkiyeti kurulmadan önce yapı kooperatifi tarafından inşa edilir ve yönetim bir süre kooperatif üzerinden yürütülür. Üye sayısı 100 veya daha fazla olan yapı kooperatifleri sözleşmeli avukat bulundurmak zorundadır. Bu durumda zorunluluğun sitenin bağımsız bölüm sayısına değil, kooperatifin üye sayısına bağlı olduğuna dikkat edilmelidir. Konunun ayrıntısı için yapı kooperatifi avukatı sayfamıza bakınız. Sitenin işletmesi bir yönetim şirketine devredilmişse, o şirketin kendi avukatı olabilir; ancak bu, kat malikleri adına hukuki görevlerin yönetim şirketine geçtiği anlamına gelmez.
Gönüllü Avukat Çalıştırma Kararı Nasıl Alınır?
Zorunluluk olmasa da yönetim isterse avukatla sürekli çalışabilir. Pratikte şu adımların izlenmesi, ileride kararların iptali veya yöneticinin kişisel sorumluluğu yönünden risk doğurmaz:
1. Yönetim planını kontrol edin
Yönetim planı yöneticinin görev ve yetkilerini belirler. Plan, avukat tutma veya dava açma konusunda yetki veriyor mu, yoksa bunu kurul kararına mı bırakıyor? Bu sorunun cevabı izlenecek yolu belirler.
2. Konuyu genel kurul gündemine aldırın
Sürekli aylık hizmet için hizmetin kapsamını, süresini ve ücretini gündem maddesi olarak toplantı çağrısında gösteriniz. Kat malikleri kurulu, kat maliklerinin sayı ve arsa payı bakımından yarısından fazlasıyla toplanır ve oy çokluğuyla karar verir; ilk toplantı yapılamazsa ikinci toplantıda katılanların salt çoğunluğu yeterlidir. Toplantı sürecinin ayrıntısı için site genel kurulu nasıl yapılır yazımıza bakınız.
3. Kararı karar defterine yazın
Kurulun kararları karar defterine yazılır ve toplantıya katılan maliklerce imzalanır. Avukat tutma kararının kapsamı, aylık ücretin ortak giderden karşılanacağı ve yöneticinin sözleşmeyi imzalamaya yetkili olduğu karar metninde açıkça yazılmalıdır.
4. Yazılı sözleşme yapın
Hizmet kapsamı, yanıt süresi, toplantılara katılım, kapsam dışı işler ve ücret yazılı bir sözleşmeyle belirlenmelidir. Ücretin nasıl belirlendiği için site avukatlık ücreti nasıl belirlenir yazımıza bakabilirsiniz.
Ücret Ortak Giderden Ödenebilir mi?
Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 20. maddesi, yönetici aylığı gibi giderleri ve ortak tesislerin işletme giderlerini ortak gider kapsamında sayar; bu giderler yönetim planında başka bir düzen yoksa arsa payı oranında paylaşılır. Yönetimin görevlerini yürütmek için yapılan avukatlık gideri de uygulamada bu çerçevede ortak gider olarak değerlendirilir ve işletme projesine alınır. Hesabın nasıl yapılacağını aidat paylaşım hesaplama aracımızla deneyebilirsiniz. Kat maliklerinden birinin karara itiraz ederek ödemeyi reddetme ihtimaline karşı kararın usule uygun alınmış ve karar defterine yazılmış olması önemlidir.
Hangi Durumlarda Avukat Tutmak Mantıklıdır?
- Bağımsız bölüm sayısı yüksek olduğunda ve aidat tahsilatı sürekli izlenmesi gereken bir iş haline geldiğinde,
- Birden fazla maliki aidat borcu nedeniyle icra takibi gerektirdiğinde,
- Genel kurulda tartışmalı kararlar alındığında ve karar iptali davası riski bulunduğunda,
- Havuz, güvenlik, otopark gibi ortak tesisler nedeniyle sözleşme ve personel sayısı çok olduğunda,
- Yönetici değişikliğinden sonra evrak teslimi ve hesap verme uyuşmazlığı yaşandığında.
Tersine, çok az bağımsız bölümü olan, aidat sorunu yaşamayan ve çok az hukuki iş çıkan binalarda dosya bazlı vekâlet yeterli olabilir. Hizmetin kapsamını ve çalışma biçimini site ve apartman vekilliği sayfamızda ayrıntılı anlattık.
Sıkça Sorulan Sorular
Apartman yönetimi avukat bulundurmak zorunda mı?
Hayır. Avukatlık Kanunu m. 35’teki zorunluluk anonim şirketler ve yapı kooperatifleri için öngörülmüştür. Apartman ve site yönetimleri için kanuni bir zorunluluk yoktur.
Site yapı kooperatifi şeklinde yönetiliyorsa avukat zorunlu mu?
Üye sayısı 100 veya daha fazla olan yapı kooperatifleri sözleşmeli avukat bulundurmak zorundadır. Site kat mülkiyetine geçmiş ve yönetimi kat malikleri kurulundaysa bu zorunluluk uygulanmaz; yapı kooperatifi tarzında yönetilen sitelerde ise kooperatifin üye sayısına bakılmalıdır.
Avukat tutmak için genel kurul kararı gerekir mi?
Yönetim planı yöneticiye bu yetkiyi vermiyorsa, aylık sürekli hizmet için kat malikleri kurulundan karar alınması önerilir. Karar, olağan yönetim işleri için aranan toplantı ve karar yeter sayısıyla alınır.
Avukat ücreti ortak gider sayılır mı?
Yönetimin görevlerini yürütmek için yapılan avukatlık gideri kural olarak ortak giderdir ve işletme projesine alınır. Yönetim planında aksine hüküm varsa o esas alınır.
Yönetici avukat tutarsa kişisel olarak sorumlu olur mu?
Yetkisiz ve kararsız yapılan harcamalar yöneticinin kişisel sorumluluğunu doğurabilir. Yönetim planındaki yetki veya kurul kararına dayanan avukatlık hizmeti bu riski azaltır.
İlgili Yazılar
Dayanak ve kaynaklar
- 1136 sayılı Avukatlık Kanunu – m. 35 (sözleşmeli avukat bulundurma yükümlülüğü)
- 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu – m. 20 (ortak giderler), m. 29-32 (kat malikleri kurulu toplantısı, yeter sayı, karar), m. 34-39 (yönetici)
Son güncelleme: 31 Ekim 2026. Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır; somut durumunuz için yönetim planı ve karar defteri üzerinde inceleme yapılması gerekir.
Bu konuda bir dosyanız mı var?
Yukarıdaki bilgiler genel niteliktedir ve somut olayın koşullarına göre değişebilir. Sitenizin veya apartmanınızın durumu hakkında değerlendirme yapılmasını istiyorsanız iletişime geçebilirsiniz.
Av. Osman Turhan · Turhan Hukuk & Danışmanlık · Ankara
Av. Osman Turhan
Turhan Hukuk & Danışmanlık, Yenimahalle/Ankara
Büromuzda site ve apartman yönetimlerine sürekli hukuki danışmanlık ve vekillik hizmeti sunuyoruz. Çalışma alanlarımızın başında site ve apartman vekilliği gelir: aidat ve ortak gider alacaklarının takibi, genel kurul ve karar defteri düzeni, yönetim planı değişikliği, yönetici sorumluluğu ve kat malikleri arasındaki uyuşmazlıklar. Bununla bağlantılı olarak gayrimenkul ve kira hukuku, icra ve alacak tahsili, şirket avukatlığı, vergi ve şirketler hukuku ve iş hukuku alanlarında da çalışıyoruz. Diğer alanlarımız: boşanma ve aile hukuku, ceza hukuku, miras hukuku, trafik kazası ve tazminat, idare hukuku, yabancılar hukuku ve gurbetçi işleri, sağlık hukuku ve malpraktis ile tüketici hukuku. Tüm alanlarımızı Çalışma alanlarımız sayfasında bulabilirsiniz.
Ofisimiz: Macun, 184. Cad. Gimathan Plaza No: 78/29, Yenimahalle/Ankara · Pazartesi–Cuma 09:00–18:00, Cumartesi 09:00–15:00 · Yol tarifi · Av. Osman Turhan kimdir?
FAYDALI LİNKLER:
Bir yanıt yazın