← Yatırım Yoluyla Türk Vatandaşlığı: genel bakış
Bu sayfada planlamanız gereken maliyet kalemlerini sıralıyor, vatandaşlığın Türk vergisiyle ilişkisini açıklıyor ve yatırımcıları etkileyen 2026 değişikliklerini tarihli bir listede tutuyoruz. Kurallar değiştikçe güncelliyoruz.
Kısa cevap: Yatırımın kendisine ek olarak tapu harç ve vergileri, değerleme, sigorta, tercüme, ikamet izni ve başvuru ücretleri, banka masrafları ve avukatlık ücretini planlayın; tutarlar dosyaya göre değişir. Vatandaşlık tek başına sizi Türkiye’de vergi mükellefi yapmaz; ancak 7582 sayılı Kanun (Haziran 2026), 1 Ocak 2026 ve sonrasında Türkiye’de vergi mukimi olan ve kanunun şartlarını taşıyan kişilere yurt dışı kazançları için 20 yıllık gelir vergisi istisnası getirdi. Yönetmelik m. 20’deki eşikler 28 Ekim 2026 itibarıyla gayrimenkulde 400.000, diğer yollarda 500.000 ABD doları olarak durmaktadır.
Son güncelleme: 28 Ekim 2026 · Yazan: Av. Osman Turhan
Temel bilgiler
- Hukuki dayanak: 5901 sayılı Kanun m. 12/1-b; Uygulama Yönetmeliği m. 20/2
- En düşük eşik: 400.000 ABD doları tutarında gayrimenkul; tapuya üç yıl satılamaz şerhi
- Diğer yollar: 500.000 ABD doları (sabit sermaye yatırımı, banka mevduatı, devlet borçlanma araçları, fon payları, özel emeklilik sistemi) veya 50 kişilik istihdam
- Elde tutma süresi: Gayrimenkul, mevduat, devlet borçlanma araçları, fon payları ve emeklilik katkıları için üç yıl
- Karar: Millî güvenlik ve kamu düzeni incelemesinin ardından Cumhurbaşkanı kararı; eşiğin karşılanması onay garantisi değildir
- Son doğrulama: 28 Ekim 2026; aşağıda sayılan hukuki metinlerle karşılaştırıldı
Değişiklik kaydı
- 29 Ekim 2026 – Temel bilgiler kutusu, sayfa yolu, yazar ve inceleme bilgisi eklendi; ücret ifadesi netleştirildi.
- 28 Ekim 2026 – İlk yayın; 5901 sayılı Kanun, Uygulama Yönetmeliği ve kurumların yayımladığı usullerle karşılaştırıldı.
Planlanacak maliyet kalemleri
- Yatırım tutarının kendisi.
- Satın almada tapu harç ve vergileri (taşınmaz yolunda).
- Değerleme raporu ve Tutar Tespit Belgesi.
- Binalar için zorunlu deprem sigortası.
- Yeminli tercüme, noter ve apostil giderleri.
- İkamet izni kart ücretleri ve vatandaşlık başvurusu hizmet bedeli; makbuzu dosyanın parçasıdır (m. 20/3).
- Banka ve döviz bozdurma masrafları.
- Çalışma başlamadan önce yazılı olarak kararlaştırılan avukatlık ücreti.
Tutarlar yola, taşınmaza ve başvurucunun uyruğuna bağlı olduğu için sabit toplam rakamlar yayımlamıyoruz.
Vergi: neler değişir, neler değişmez?
- Vatandaşlık, vergi mukimliği değildir. Gelir Vergisi Kanunu m. 4’e göre vergi mukimliği, Türkiye’de ikametgâha sahip olmaya veya bir takvim yılında Türkiye’de altı aydan fazla oturmaya bağlıdır.
- 7582 sayılı Kanun (4 Haziran 2026’da yayımlandı), 1 Ocak 2026 ve sonrasında Türkiye’de vergi mukimi olan ve yerleşmeden önceki üç takvim yılında Türkiye’de ne ikametgâhı ne de vergi yükümlülüğü bulunan kişilerin yurt dışı kaynaklı kazanç ve iratları için 20 yıl süreyle gelir vergisi istisnası getirdi (Gelir Vergisi Kanunu mükerrer m. 20/D). Türkiye kaynaklı gelir vergilendirilmeye devam eder.
- Veraset. Yayımlanan özetler, istisna süresince intikal eden varlıklarda %1’lik indirimli veraset vergisi oranını bildiriyor.
- Türkiye’den yurt dışında mukim kişilere verilen hizmetler, bir taslak tebliğe göre Türkiye kaynaklı gelir sayılacak şekilde bildiriliyor.
Vergi planlaması kişisel durumunuza bağlıdır ve uygulama esasları hâlâ yayımlanmaktadır. Taşınmadan veya yapılanma yapmadan önce kişiye özel vergi danışmanlığı alın.
2026 ve yakın dönem değişiklikleri (28 Ekim 2026 itibarıyla)
| Tarih | Değişiklik | Doğrulama |
|---|---|---|
| 12 Aralık 2023 | Gayrimenkul yolu, kat mülkiyeti veya kat irtifakı kurulmuş taşınmaz ya da üzerinde yapı bulunan arsa ile sınırlandı (7938 sayılı Cumhurbaşkanı Kararı, Resmî Gazete 32397). | Yönetmelik m. 20’nin resmî güncel metni |
| 4 Mart 2024 – 28 Eylül 2026 | Vatandaşlık amaçlı satın almalarda yalnızca GEDAŞ değerleme raporları kabul edildi. | TKGM 2024/2 ve 2024/4 sayılı genelgeler |
| 4 Haziran 2026 | 7582 sayılı Kanun yayımlandı: yeni vergi mukimleri için 20 yıllık yurt dışı gelir istisnası. | Vergi danışmanlarınca bildirildi (EY, Deloitte) |
| 28 Eylül 2026 | TKGM genelgelerini değiştirdi: değerleme raporunu Sermaye Piyasası Kurulu tarafından yetkilendirilmiş, TDUB üyeliği aktif ve TADEBİS’e dahil değerleme kuruluşları hazırlayabilir; rapor ve belge geçerlilik süresi on iki aya çıkarıldı. | Birden çok yayımlanmış özette bildirildi; birincil metin değiştirilmiş TKGM genelgesidir |
| 1 Ekim 2026 | Resmî Gazete’de yayımlanan değişiklikle (sayı 33387), taşınmaz satışlarında güvenli ödeme sisteminin zorunlu olacağı tarih önceki ertelemelerin ardından 1 Aralık 2026 olarak belirlendi. | Bildirildi; ödeme yapmadan önce güncel yönetmeliği kontrol edin |
| 2026 | İçişleri Bakanlığı, geçmiş dosyalardaki incelemelerde 6.134 vatandaşlık kararının iptal edildiğini veya geri çekildiğini bildirdi. | Bildirildi; ret, iptal ve dava sayfamıza bakın |
28 Ekim 2026 itibarıyla Yönetmelik m. 20’deki yatırım eşiklerinde bir değişiklik görmedik.
Sıkça sorulan sorular
Vatandaşlık alınca Türkiye’de vergi mükellefi olur muyum?
Otomatik olarak hayır. Vergi mukimliği vatandaşlığa değil, ikametgâha veya bir takvim yılında Türkiye’de altı aydan fazla oturmaya bağlıdır.
2026’da yatırım tutarları değişti mi?
28 Ekim 2026’da kontrol ettiğimiz Yönetmelik m. 20 güncel metninde değişmedi: gayrimenkulde 400.000 ABD doları, diğer yollarda 500.000 ABD doları ve 50 kişilik istihdam.
Güvenli ödeme sistemi şu an zorunlu mu?
1 Ekim 2026 tarihli değişikliğe ilişkin yayımlanan haberlere göre zorunlu kullanım 1 Aralık 2026’da başlıyor ve bu tarihten önceki satışlarda zorunlu değil. Ödeme yapmadan önce güncel yönetmeliği kontrol edin.
20 yıllık vergi istisnası vatandaşlık alan herkes için geçerli mi?
Hayır. 1 Ocak 2026 ve sonrasında Türkiye’de vergi mukimi olan ve yerleşmeden önceki üç takvim yılında Türkiye’de ikametgâhı veya vergi yükümlülüğü bulunmayan kişileri kapsar; yalnızca yurt dışı kaynaklı kazançlar için geçerlidir.
Dayanak ve kaynaklar
- Türk Vatandaşlığı Kanununun Uygulanmasına İlişkin Yönetmelik – m. 20
- TKGM 2024/4 sayılı Genelge
- TKGM Kılavuzu (9 Aralık 2024)
- EY: 7582 sayılı Kanun ile yeni kişisel vergi rejimi – ikincil kaynak
- Deloitte: Türkiye’nin yeni vergi tablosu – ikincil kaynak
- Güvenli ödeme sistemi: 1 Aralık 2026’dan itibaren zorunlu – ikincil kaynak
Rehberin diğer sayfaları
- Yatırım Yoluyla Türk Vatandaşlığı: genel bakış
- Gayrimenkul yoluyla vatandaşlık
- Diğer yatırım yolları
- Süreç ve belgeler
- Eş ve çocuklar
- Ret, iptal ve dava
- Ankara vatandaşlık avukatı
Bu sayfa genel bilgilendirme amacı taşır ve dosyanıza özel hukuki görüş yerine geçmez. Sonuç, her dosyanın koşullarına ve idarenin kararına bağlıdır.
Dosyanızı bizimle konuşun
Mesajlarınızı ve randevu taleplerinizi İngilizce veya Türkçe iletebilirsiniz. Çalışma saatleri: Pazartesi–Cuma 09:00–18:00, Cumartesi 09:00–15:00.
Av. Osman Turhan
Turhan Hukuk & Danışmanlık, Ankara — başta yabancılar ve vatandaşlık hukuku olmak üzere gayrimenkul, şirketler ve vergi, idare, aile, iş, icra, ceza, miras, trafik kazası, sağlık ve tüketici hukuku alanlarında hizmet veriyoruz.