Kat Mülkiyeti, bir taşınmazın hukuki rejimini tamamen değiştiren ve özel bir mülkiyet türü yaratan bir süreçtir. Bu sürecin başlayabilmesi için Kat Mülkiyeti Kanunu’nda (KMK) belirtilen bir dizi genel prensibin ve hukuki şartın yerine getirilmesi gerekir.
I. Kat Mülkiyetinin Kurulmasına İlişkin Genel Prensipler
Kat Mülkiyeti tesis edilecek yapının taşıması gereken temel özellikler şunlardır:
- Yapının Niteliği (Kâgir Olma Zorunluluğu): Kat Mülkiyeti, sadece tamamı kâgir (taş, tuğla, betonarme) olan binalarda kurulabilir. Ahşap binalarda bu rejim uygulanamaz.
- Yapının Tamamlanmış Olması: Kat Mülkiyeti kurulabilmesi için binanın fiilen tamamlanmış ve resmi olarak iskân (oturma izni) almış olması gerekir. İskân, binanın yasal şartlara uygun olduğunu gösterir. İskânı alınmamış binalar, Kat Mülkiyeti yerine Kat İrtifakı statüsünde kalır.
- Tüm Yapıyı Kapsaması: Kat Mülkiyeti kurulduğunda, bu rejim yapının tamamını kapsar. Binanın bazı bağımsız bölümlerini bu rejimin dışında tutmak mümkün değildir.
- Bağımsız Kullanıma Elverişli Bölümler: Yapıda, ayrı ayrı ve başlı başına kullanılmaya elverişli, kendi içinde bütünlüğü olan (ortak banyo, mutfak gibi alanlara sahip olmayan) bağımsız bölümler bulunmalıdır. Bu bağımsızlık, tapu sicil müdürü tarafından onaylı projeye göre tespit edilir.
II. Kat Mülkiyetinin Kurulma Yolları
Kat Mülkiyeti, üç temel yolla kurulabilir:
1. İradi Kurulum (Kat Maliklerinin Başvurusu ile)
Bu, en yaygın yoldur ve maliklerin iradesine dayanır.
- Resmî Senet: Kat Mülkiyetinin kurulması, maliklerin iradelerinin resmî senetle açıklanmasını gerektirir. Bu resmî senedi düzenleme yetkisi Tapu Sicil Müdürlüğüne aittir.
- Tescil İşlemi: Mülkiyetin kurulması, Tapu Sicil Müdürlüğünce tescil edilerek gerçekleşir. Ana taşınmazın Tapu Kütüğü sayfası kapatılarak (üzerine “Bu taşınmazın mülkiyeti kat mülkiyetine çevrilmiştir” şerhi düşülerek), Kat Mülkiyeti Kütüğüne geçirilir.
- Bağımsız Bölüm Sayfaları: Kat Mülkiyeti Kütüğünde, her bir bağımsız bölüm için ayrı bir sayfa açılır. Tek bir malik olsa dahi, kaç bağımsız bölüm varsa o kadar sayfa açılır (Ayrı Sayfa İlkesi). Bu sayfalarda bağımsız bölümün niteliği (konut, işyeri, depo) ve arsa payı gibi bilgiler belirtilir.
- Ana Taşınmaz Kütüğünün Durumu: Ana taşınmazın Tapu Kütüğü sayfası tamamen kapatılmaz; tamamını yükümlülük altına sokan irtifak hakları (kaynak hakkı, geçit hakkı gibi) bu sayfada tescil edilmeye devam edebilir.
2. Mahkeme Kararı ile Kurulması (KMK m. 10)
Paylı veya elbirliği mülkiyetine tabi olan bir binada, paydaşlardan birinin talebi üzerine Kat Mülkiyeti kurulabilir. Bu yol, paylı mülkiyetin sona erdirilmesinin (ortaklığın giderilmesi) özel bir biçimidir.
- Talep Hakkı: Paydaşlardan herhangi biri mahkemeye başvurabilir. İradi kurulumdaki gibi oybirliği şartı aranmaz.
- Şartlar:
- Bina Kat Mülkiyeti kurulmaya elverişli olmalıdır (kâgir, tamamlanmış, bağımsız bölümleri olmalı).
- Yargıtay Şartı: Kanunda açıkça yer almasa da Yargıtay uygulamasına göre, Kat Mülkiyetine geçiş için her paydaşa en az bir bağımsız bölüm isabet etmelidir. Aksi takdirde, mahkeme paylı mülkiyetin satış yoluyla giderilmesine karar verir.
3. Kat İrtifakına Dayanılarak Kurulması
Kat İrtifakı kurulmuş olan bir binanın inşaatı tamamlanıp iskân ruhsatı alındıktan sonra, irtifak sahipleri yasal yükümlülüklerini yerine getirerek Kat Mülkiyetine geçişi sağlarlar. Bu, en yaygın geçiş yoludur.
III. Tapu Sicilinde İzlenecek Yol
Kat Mülkiyeti kurulduğunda tapu sicilinde şu işlemler yapılır:
| Tapu Kaydı Alanı | Yapılan İşlem |
| Ana Taşınmaz Tapu Kütüğü Sayfası | Sayfanın mülkiyet hanesine “Bu taşınmazın mülkiyeti Kat Mülkiyetine çevrilmiştir” şerhi düşülerek kapatılır. |
| Kat Mülkiyeti Kütüğü | Her bir bağımsız bölüm için ayrı bir sayfa açılır. |
| Bağımsız Bölüm Sayfası İçeriği | Bölümün niteliği (Maliklerin rızasıyla belirlenir, Örn: Konut, işyeri), arsa payı, ana taşınmazın pafta/ada/parsel bilgileri kaydedilir. |
| Tasarruf İşlemleri | Bağımsız bölüm, arsa payı ve ortak yerler üzerindeki paylar, ancak birlikte tasarruf işlemine konu edilebilir. |
Anahtar Kelimeler
Kat mülkiyeti kurulması, Kat Mülkiyeti Kanunu, iskân, oturma izni, kâgir bina, bağımsız bölüm, iradi kurulum, resmi senet, tapu sicil müdürlüğü, Kat Mülkiyeti Kütüğü, mahkeme kararı, ortaklığın giderilmesi, Kat İrtifakı.
Bu makale yapay zekadan destek alınarak üretilmiştir. Hukuki destek amacı gütmemektedir. Detaylı ve güvenilir bilgi için avukatınızdan destek almayı unutmayınız.
Bir Cevap Yazın