Kategori: Taşınmaz Hukuku
-
Taşınmaz Mülkiyetinin Olağan Zamanaşımı ile Kazanılması
Zamanaşımı ile Mülkiyetin Kazanılması, uzunca bir süre devam eden ve itiraza uğramayan zilyetliğe (fiili hâkimiyet) dayanarak, kanun gereği mülkiyet hakkının aslen kazanılmasıdır. Taşınmazlarda iki tür zamanaşımı söz konusudur: Olağan Zamanaşımı (Tapuya kayıtlı taşınmazlarda) ve Olağanüstü Zamanaşımı (Tapuya kayıtlı olmayan taşınmazlarda). I. Olağan Zamanaşımı (TMK m. 712) Olağan zamanaşımı, geçerli bir hukuki sebep olmaksızın tapu kütüğüne…
-
Sahibinin Vazgeçtiği Taşınmazı İşgal Ederek Kazanma: Şartlar ve İstisnalar
Taşınmaz mülkiyetinin işgal yoluyla kazanılması, malikin mülkiyet hakkından feragat etmesi (vazgeçmesi) sonucunda ortaya çıkan bir aslen kazanma yoludur. Türk Medeni Kanunu (TMK), tapuya kayıtlı ve tapuya kayıtlı olmayan taşınmazlar için işgali farklı şekilde düzenlemiştir. I. Tapuya Kayıtlı Taşınmazlarda İşgal TMK m. 707/1‘e göre, tapuya kayıtlı bir taşınmazın işgal yoluyla kazanılması, ancak kaydın malikin istemiyle terkin…
-
Tapusuz Taşınmazların Devir Sorunu: Hukuk Tekniği ve Yargıtay Uygulaması Arasındaki Fark
Tapusuz Taşınmazlar, tapu kütüğünde kaydı bulunmayan, ancak üzerinde zilyetlik yoluyla hukuki bir menfaat kurulan arazilerdir. Hukuk tekniği açısından, tapusuz taşınmaz üzerinde mülkiyet hakkı olmaz; olsa olsa zilyetlik (fiili hâkimiyet) söz konusudur. I. Tapusuz Taşınmazlarda Mülkiyetin Kazanılması Tapusuz bir taşınmaz üzerinde ancak istisnai yollarla mülkiyet hakkı kurulabilir: II. Tapusuz Taşınmazın Devri ve Şekil Şartı A. Hukuk…
-
Tescilden Önce Mülkiyetin Kazanılması: Tapu Kaydı Olmadan Ayni Hak Oluşumu
Türk Medeni Kanunu’nun (TMK) genel kuralı, taşınmaz mülkiyetinin devren kazanılması için tescili zorunlu kılsa da, bazı hallerde mülkiyet, tescilden önce (tapu siciline tescil edilmeden) kanun gereği kazanılır (TMK m. 705). Bu durumlarda, tapu siciline yapılan tescil işlemi sadece açıklayıcı (bildirici) niteliktedir. Mülkiyet hakkı tescil olmasa bile kazanılmış olsa da, tescilin yaptırılması iki açıdan hayati önem…
-
Gayrimenkul Alım Güvencesi: Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesi ve Hukuki Koruma Yolları
Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesi, taraflardan birinin (satıcının), ileride taşınmaz satış sözleşmesi yapma borcu altına girdiği bir ön sözleşmedir (Borçlar Hukuku niteliği). Bu sözleşme, alıcıya mülkiyetin devrini talep etme hakkı yükler. I. Taşınmaz Satış Vaadinin Şekli ve Hukuki Niteliği A. Şekil Şartı Taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri, geçerli olabilmesi için resmî şekle tabidir. Yetkili makamlar şunlardır: B.…
-
Taşınmaz Devrinde Nam-ı Müstear (Gizli Ad)
Nam-ı Müstear (Gizli Ad), taşınmaz devri sırasında alıcının (asıl alıcının) isminin gizli kalmasını arzu etmesi nedeniyle, taşınmazı üçüncü bir kişinin (müstear isim sahibi) kendi adına, ancak asıl alıcının hesabına devralmasıdır. Bu durum, vekâlet veya inanç ilişkisi zemininde ortaya çıkar. Yargıtay’ın eski içtihatları, Nam-ı Müstearı genellikle kimlik değiştirme veya sahtecilik gibi hallerle ilişkilendirirken, günümüzde tapu sicil…
-
Taşınmaz Devrinde Muvazaa: Görünüşteki İşlem ve Gizlenen Gerçek
Muvazaa (Danışıklı İşlem), tarafların üçüncü kişileri aldatmak amacıyla, aralarında yaptıkları sözleşmenin ya hiç hüküm doğurmaması ya da görünüşteki sözleşmeden başka bir sözleşmenin hüküm doğurması için anlaşmalarıdır. Muvazaa, irade ile beyan arasındaki bilerek yaratılan uyumsuzluktan kaynaklanır. I. Muvazaa Çeşitleri ve Geçerlilik Durumları A. Basit Muvazaa B. Nitelikli (Nisbi) Muvazaa Sözleşme Türü Geçerlilik Sebep Görünüşteki İşlem (Satış)…
-
Taşınmaz Devrinde İnançlı İşlem: İnanılanın Tam Mülkiyet Hakkı ve İade Borcu
İnançlı İşlem (İnanç Sözleşmesi), inananın (asıl malik), bir hakkı veya malı, belirlenen bir amaca (yönetim, teminat vb.) uygun kullanmak ve bu amaç gerçekleşince kendisine iade etmek koşuluyla inanılana (vekile) devrettiği karma bir işlemdir. Bu işlem, Borçlar Hukuku’ndan doğan bir yükümlülük ile Eşya Hukuku’ndan doğan bir devri birleştirir. I. İnançlı İşlemin Hukuki Niteliği ve Geçerliliği A.…
-
Tapusuz Satışın Hukuki Akıbeti: Şekle Aykırılığın Sonuçları ve Dürüstlük Kuralı
Türk Medeni Kanunu’na (TMK) göre, taşınmaz mülkiyetinin devrini amaçlayan sözleşmelerin geçerli olabilmesi için resmî şekilde (tapu sicil müdürü önünde) düzenlenmesi zorunludur (TMK m. 706/1). Bu, ispat değil, sözleşmenin varlığı için aranan bir geçerlilik şartıdır. Kanunda öngörülen şekle uyulmadan (haricî satış) kurulan sözleşmeler, hüküm doğurmaz (TBK m. 12/2). I. Şekle Aykırılığın Yaptırımı: Kesin Hükümsüzlük Doktrinde baskın…
-
Taşınmaz Mülkiyetinin Tescille Kazanılması: Resmi Şekil Şartı ve Kazandırıcı Unsurlar
Taşınmaz mülkiyetinin kazanılması, aslen ve devren olmak üzere iki ana tarzda gerçekleşir. Devren kazanmada, mülkiyet hakkının bir kişiden diğerine geçmesi esastır. Türk Medeni Kanunu’na (TMK) göre, taşınmaz mülkiyetinin devren kazanılmasının temel yolu tescille kazanmadır. I. Taşınmaz Mülkiyetinin Tescille Kazanılması Taşınmaz mülkiyetinin devren kazanılması (taşınmazın tapuya tescil edilerek kazanılması) için tescil tek başına yeterli değildir; tescilin…